今年前2月房地產行業各項指標均超預期，尤其是開發投資增速、新開工、土地購置面積、銷售等指標向好，但待售面積仍在增加，行業庫存風險并沒有減小。政策面“促需求”導向不變，中央接連發布了促進新型城鎮化政策、降首付和降稅費政策，供給側“有保有限”方針仍在持續，一方面要求做活土地流轉市場，多樣化供地來去庫存，另一方面也要求繼續限制高庫存城市新增土地供應；市場層面，成交量雖較年末環比下滑，但在政策寬松之下，仍顯著高于去年同期，其中一線和熱點二線城市表現搶眼，三、四線中沿海城市或區域中心城市成交較好，但對于近期熱點城市房價過快上漲現象，上海、深圳、南京等地政府也已出臺調控新政。行業的首要任務依然是去庫存，在中央和地方“去庫存”導向支持下，預計二季度上述指標增速將以穩為主。

　　近年來，中國出口下滑、內需不振，經濟增速仍需依靠房地產投資，才能平穩運行。在庫存高企的情況下，房地產行業政策分別從供給側和需求側雙向發力，尤其是需求側力度之大。

　　1、中央供求兩端齊發力，單中心二線城市受益大

　　中央層面，立足全國、統籌把控，一季度新出臺政策同時從需求側和供給側使力：

　　1）需求側方面，中央接連發布了促進新型城鎮化政策、降首付和降稅費政策。1月22日，中央層面首次發布了新型城鎮化指導政策，意圖借助戶籍制度改革和農村土地制度改革來推動農民工進城買房。2月2日，中央新政指出，不限購城市首套商貸首付可低至20%、二套商貸首付可低至30%。首付新政之后，二、三四線城市將普遍受益。2月19日，中央調低了購房契稅和營業稅新政，取消了首套契稅的普通住宅限制，大幅調低非限購的二套契稅，還取消了非限購城市滿2年的營業稅非普通住宅限制。稅費新政推行后，各線城市均受益，但收益最大的還是單中心二線城市。

　　2）供給側方面，中央“有供有限”的方針未變。1月7日，國土部再次強調去庫存，不僅對土地招拍掛市場要繼續有保有壓，更要通過多樣化供地來去庫存，一方面要盤活閑置存量土地，做活做大土地流轉市場，另一方面則要創新企業用地模式，鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結合等方式出讓土地。2月23日，財政部提出，各地必須清理壓縮現有土地儲備機構、進一步規范土地儲備行為、合理確定土地儲備總體規模，旨在通過規范土地儲備，從源頭上為去庫存減壓。

　　此外，中央層面還有兩個新政也將對房地產業中長期發展產生影響：一是2月25日住建部提出，今后原則上不再建設封閉住宅小區、已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。今后，開發商的項目定位和設計估計要大幅調整。三是2月23日教育部明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥采取多校劃片，意在緩解時下愈演愈烈的炒學區房現象。

　　2、上海、深圳調控收緊，高庫存城市加大政策扶持力度

　　地方層面，立足區情、因城施策可謂發揮到了極致，一季度政策主要抓落地和創新：

　　1）需求側方面，高庫存城市加快落地中央政策，上海等個別城市祭出史上最嚴調控。1月份，地方層面的救市政策以貫徹落實去年底中央經濟工作會議的六舉措為主，如山東、遼寧、江西等省份閃電落地中央的農民進城購房補貼新政，山東、福建、廣西等省份用購租并舉、政府購買等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的貨幣化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策側重在落地中央政策。如山東、遼寧、江西閃電落地新契稅和營業稅政策；山西、內蒙古、云南、南京等繼續落實之前的中央政策。廣州推出“跨區首套”契稅優惠政策，但一日后叫停。山東省于次日宣布實行“跨區首套”政策。3月份，沈陽出臺針對個人購買住房給予獎勵政策、加大住房公積金貸款支持力度、降低二手住房交易稅費、鼓勵農民進城買房居住等22項舉措，但因為在校大學生“零首付”等尺度過大，新政在執行一天后被叫停。3月25日，上海為打壓瘋狂的房價，祭出史上最嚴調控：二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成；非本市戶籍家庭購房繳納個稅年限，由2年升至5年。新政后，上海樓市的改善、高端住宅成交預計會有所下降，但由于二套仍“認房不認貸”，置換需求預計仍將延續去年以來的成交熱度。

　　2）供給側方面，各城市根據區情加大政策創新力度。1月份，重慶為減輕房企負擔，從投資端使力，將房企所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。2月份，海南、上海同時在供給側使力。海南省實行“兩個暫停”，停止超標市縣的土地供應，從源頭上加快房地產去庫存。上海出臺新規，要求今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過控制戶型來增加供應，緩解供需矛盾，減輕房價上漲壓力。

　　3、一線房價上半年逐步降溫，三線高庫存年內仍難改觀

　　二季度，一線城市樓市會逐步降溫，嚴厲調控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量預計會有所下降。與此同時,中央降首付和降稅率以及農民工進城購房補貼新政都利好二線和三四線城市，所以二季度二線和部分三四線城市樓市會加快升溫。

　　二季度開始，各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣，供給側力度會加大。其中，一線城市將繼續深挖存量土地資源，以緩解激烈的供需矛盾。二線城市將兩極分化：更多的高庫存城市會采取“雙暫停”政策，即暫停新增住宅土地供應和暫停新建住宅項目報建審批；庫存合理的城市，會更多落地降首付和稅費政策；庫存過低的城市，會加大土地供應。三四線城市庫存壓力普遍較大，政策的著力點會繼續從新型城鎮化入手，促使更多的農民工群體進城買房，但限于經濟水平、基礎建設等客觀因素，高庫存在年內仍難有實質改觀。

　　在央行連續放水之后，我國銀行間流動性開始改善，各地降首付政策逐步落地。為維持寬松的貨幣預期，二季度央行預計仍會繼續降準。

　　1、央行連續放水，銀行間流動性維持寬松

　　2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

　　從SHIBOR隔夜利率走勢看，自2015年10月24日降準后，SHIBOR利率維持在2%左右的低位，說明銀行體系的流動性維持相對寬松的局面。

　　2、降準仍是大概率事件，但降息空間不大

　　（1）二季度降準仍是大概率事件

　　盡管自2015年以來央行已連續六次降準，釋放了近4萬億元的基礎貨幣。但因為出口下滑以及人民幣貶值造成的外匯儲備下降，對沖了央行降準帶來的流動性影響。從綜合效果來看，截至2015年末，我國基礎貨幣余額已經連續3個季度下滑。2016年一季度基礎貨幣余額還沒公布，即使止跌回升，也不會超過去年高點。為了補充實體經濟流動性，二季度央行預計仍會繼續降準，以維持相對穩定的貨幣寬松預期。

　　2、降準仍是大概率事件，但降息空間不大

　　（1）二季度降準仍是大概率事件

　　盡管自2015年以來央行已連續六次降準，釋放了近4萬億元的基礎貨幣。但因為出口下滑以及人民幣貶值造成的外匯儲備下降，對沖了央行降準帶來的流動性影響。從綜合效果來看，截至2015年末，我國基礎貨幣余額已經連續3個季度下滑。2016年一季度基礎貨幣余額還沒公布，即使止跌回升，也不會超過去年高點。為了補充實體經濟流動性，二季度央行預計仍會繼續降準，以維持相對穩定的貨幣寬松預期。

　　（2）商貸按揭利率創歷史新低，繼續下降空間不大

　　在2015年10月24日央行“雙降”之后，住房按揭基準利率降至4.9%，創歷史新低。2016年2月29日，央行僅宣布降準，沒有進一步的降息動作，說明基準利率繼續下降的空間已然不大。未來，住房按揭利率下降將主要靠銀行端的優惠落地程度。

　　“十三五”開局之年，前兩月經濟運行情況良好，固定資產投資增速20個月首次上升，具體到房地產數據上，各項指標均超預期，尤其是開發投資增速、新開工、土地購置面積、銷售等指標向好，但待售面積仍在增加，行業庫存風險并沒有減小。目前經濟仍處在結構性調整的風險期，行業的首要任務依然是去庫存，預計二季度上述指標增速將以穩為主。

　　1、銷售回暖止住投資增速下滑趨勢，上半年將筑底企穩

　　2016年1-2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比名義增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。房地產開發投資止住了去年一路下滑趨勢，時隔兩年首次回升。在政策不斷利好之下，銷售回暖帶動了房企開發投資信心，從新開工、土地購置面積等先行指標回暖的態勢看，房地產開發投資增速有望在上半年內筑底、企穩。

　　2、比較基數過低，新開工出現近24個月首次正增長

　　作為先行指標的新開工面積，表現亮眼。1-2月房屋新開工面積高達15620萬平方米，增長13.7%，而去年全年為下降14.0%。出現如此巨大的變動，主要是因為去年同期新開工面積基數較低所致。從絕對量來看，前2月的新開工在過去6年仍處于第二低位，且尚不足2015年月均水平。短期來看，新開工面積的增長意味著未來可售貨值增加，同時有利于解決部分城市供小于求的局面，有助于這些城市房地產市場合理健康發展。

　　3、銷售面積同比增長28%，創去年以來增速新高

　　全國商品房銷售面積、銷售金額增速繼續走強。1-2月全國商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。今年1-2月銷售速度較快主要是因為去年同期基數相對較低。

　　1-2月份商品房銷售額8577億元，同比增長43.6%，增速提高了29.2個百分點。改善型需求集中釋放，是推動商品房銷售額增速更快上升的重要原因。

　　4、土地成交面積跌19%，一、二線地市火熱帶動價格上漲

　　2016年1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點；土地成交價款705億元，增長0.9%。土地購置面積降幅大幅收窄，一方面是在銷售持續向好之下，政府適當加大了推地力度；另一方面，企業在去年存貨消化后，補庫存的需求逐漸上升。

　　5、待售面積再創新高，商辦庫存進一步凸顯

　　1-2月商品房待售面積73931萬平方米，比12月末增加了2078萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積46635萬平方米，同比增加10.5%，辦公樓、商業營業用房待售面積3435萬平方米，14958萬平方米，同比分別上漲21%和26.5%。整體來看，房地產行業庫存高企、結構性過剩的問題依舊，居高不下的庫存已成為房地產開發投資觸底回升的阻礙。

　　6、二季度以穩為主，全年投資、新開工、土地仍將處于低位

　　一季度行業主要指標表現超預期，主要原因：一者在去年政策刺激下，市場銷售顯著好轉；二者去年同期基數低也是各指標增速顯著好轉的一大原因。當前，我國經濟“新動能”尚弱小，要穩住經濟下滑趨勢還得房地產業有所擔當。

　　展望二季度，行業預計會呈現如下4個趨勢：

　　1）二季度銷售面積和金額繼續回升。隨著13省、5市的去庫存刺激政策逐漸生效，增加市場需求和提高購買力，整體行業銷售將持續回暖，加之傳統銷售旺季“金三銀四”的到來，以及各大企業在窗口期的積極主動營銷，都將推動二季度銷售再攀新高。

　　2）二季度房地產開發投資增速預計保持筑底企穩格局。在去庫存的大背景下，一方面庫存過高的城市已經相繼主動削減土地供應，另一方面房地產企業拿地也會比較謹慎，所以在土地端供需都將比較羸弱；但在銷售持續回暖的背景下，為了維持銷售規模，開發企業尤其是規模以上大型房企會加大已有土地儲備地塊的開工、施工力度，新開工量也會有一定增長，因此，全國房地產開發投資增速有望保持筑底企穩格局。

　　3）二季度新開工面積繼續緩慢回升。目前房企資金鏈比較寬松，有足夠的資金投入新開工，預計二季度新開工同比指標將持續樂觀，但在“去庫存”壓力之下，新開工面積規模仍將維持低位。

　　4）二季度房地產開發企業土地購置面積預計仍大幅下滑，土地成交價格會繼續上升。在去庫存背景下，土地“有供有限”被普遍落實，地方政府尤其是二線和三四線城市將普遍削減年度土地供應甚至暫停新增土地出讓，土地購置面積預計不會顯著上升。但與此同時，一線城市、熱點二線城市以及受一線輻射的三四線如佛山、中山、無錫等城市的優質土地的爭奪會更激烈，最終導致土地成交價格繼續攀升。

　　展望2016年，“去庫存”的行業邏輯不變，目標還遠未達成，預計開發投資、新開工、土地購置等指標仍將維持低位。主要在于：一方面一線城市、熱點二線和受一線輻射的三線的投資、新開工、土地會比較好，但在全行業占比較低，占比約60%的三四線城市各項指標基本不會有明顯起色；另一方面，保障住房以貨幣化安置為主，這部分占比約八分之一到六分之一的保障房建設基本會暫停。