山雨欲來風滿樓——25日晚間，一份名為《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關于規范個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的內部文件在網絡上廣泛流傳，字里行間透露出收緊首套房認定標準的信號，“首付貸”也被禁止。在上海和深圳相繼出臺嚴厲樓市調控政策的當口，這份文件的流傳迅即挑動了坊間敏感的神經。直到26日下午，記者輾轉聯系到人行南京分行，確認了這份文件的真實性，并得到了準確的政策解讀。

　　厘清“首次購房”與“首套房”

　　這一文件指出，江蘇房地產市場走勢分化，既存在局部地區特別是三四線城市庫存較高的壓力，又出現了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況，全省金融部門要按照“分類指導，因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策落實好。

　　在網絡上，備受熱議的是文件中這樣一句表述：“嚴格區分‘首次購買普通住房’和‘首套普通自住房’，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入‘首次購買普通住房’支持對象�！边@被坊間廣泛理解為南京將“認房又認貸”。

　　人行南京分行行長周學東表示，“認房又認貸”是誤讀，文件只是對“首次購房”和“首套房”的區別進行了重申。目前市場對于“首次”與“首套”的概念有所混淆，在實際操作過程中，有些銀行不做具體審查，將“首次”的政策運用到“首套”上。

　　所謂“首次”，指購房者從來沒買過房子，可以享受最優惠的貸款政策。而所謂“首套”，指的是首套貸款房，即購房者本身已經有了1套房子，只要沒貸過款，或者貸款已經結清，現在貸款再買房都可以認定為首套房。

　　他解釋，文件出臺并不意味著南京的房貸政策有變化。房貸政策依然是：首次購房，首付最低2.5成，利率優惠；首套房，首付最低3成，利率優惠；持有一套住房，貸款已結清，再次購房仍按首套認定，即首付3成、利率優惠，如果貸款沒有結清，再次購房，首付4.5成，利率上浮1.1倍。

　　盡管金融部門強調并非新政，重申信貸政策，實則有“弦外之音”。記者昨日踩盤，在河西南一家精裝房樓盤售樓處，當記者表示想買房但之前買過的1套房貸款還沒結清時，銷售員透露，他們有擔保公司可以對材料進行“包裝”，作為首套房申請貸款。一旦“包裝”成功，4.5成的首付就降到3成，購房門檻下調不少，而房企也樂得收獲更多的銷售業績，顯然是“雙贏”。

　　事實上，這樣的“包裝”并非個例，有的購房人名下已有兩套房甚至多套房，居然也能想辦法以“首套房”名義再貸款，也使得當前所謂“首套房”的貸款比例占據了大部分。更多杠桿的應用，無疑在增加銀行的放貸風險。市場的種種“暗箱操作”，也給銀行監管提出現實要求。

　　對“首付貸”和“零首付”說“不”

　　“首付貸”是近期樓市熱詞。通過房產中介、P2P、互聯網眾籌、消費信貸等渠道籌集購房首付款的現象并不鮮見。

　　在人行南京分行、江蘇銀監局聯合發放的這份《通知》中，嚴打“首付貸”的內容也頗引人關注，提出“加強對個人住房貸款首付資金來源的審查”，“客戶的首付款不能來源于借貸資金”是底線，銀行必須按照“了解你的客戶”的原則，綜合運用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實的資金來源狀況，嚴格審查首付款證明材料。如果無法查實首付款來源，借款人應提供未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證。

　　《通知》要求銀行在發放消費貸款和信用貸款時，要對客戶的貸款用途進行驗證，嚴禁將貸款資金用作首付款。一旦發現購房人用消費貸款、信用貸款、房產中介公司、互聯網平臺、小貸公司等渠道資金做首付款，銀行將拒絕發放住房貸款。

　　不僅如此，對于提供“首付分期”“零首付”等促銷行為的開發商，銀行可以中止或從嚴控制合作關系。

　　“下發這個文件的目的，就是打擊‘首付貸’和‘零首付’，同時打擊假離婚、假按揭、首付款自有資金真實性承諾作假等行為，既支持居民正常的購房借貸資金需求，又防范系統性金融風險。借款人弄虛作假的要計入個人不良記錄。”周學東說，對于三四線城市總體放寬，支持去庫存態度不變，但是對于漲價過快的城市，要防范風險，不管是哪個城市，首付款必須是真實的自有資金。

　　“去杠桿”直指樓市投機

　　目前來看，樓市政策的從嚴與收緊，已成為一線城市和二線熱點城市的普遍選擇。25日，上海、深圳這兩個樓市交易火熱的一線城市先后發布調控新政，上海規定，非滬籍居民購房社保要求從2年變為連續5年，購買普通二套房首付5成，非普通二套房首付7成。深圳則規定，非深圳戶口購房社保1年改3年。在此之前，蘇州已出臺調控舉措，并給房價上漲劃定了“全年漲幅不超過12%”的紅線。

　　南京房價已連漲12個月，在上漲最為明顯的江北和河西，有的樓盤的房價在一年中上漲了30%，正是住房的“財富效應”，使得當前市場投資與投機抬頭，來自南京多家主力樓盤售樓處的反饋顯示，目前南京樓市投資比例很高，去年比較正常的情況下，案場投資比例是10%-15%，而今年，熱門樓盤投資比例一般都達到30%-40%，尤其是江北，充斥大量投資客。樓市“高燒”已如去年股市火爆時，不少并不具備投資實力的投機者，則大量依靠信貸杠桿入場。

　　市場的非理性也使得當地出現排隊買房、“托關系”買房、“炒房號”、一套退房2000人報名搖號爭搶、半夜排隊辦理過戶等過熱怪相，“地王”、“日光”頻現。就在昨日，當地5家樓盤推新，有的樓盤既無優惠也不允許公積金貸款，但房源最終均一售而空。如此瘋狂的市場，不僅擠壓和逼退了剛需，更在高杠桿游戲中暗中累積出金融風險。

　　顯然，此時金融部門從房貸政策入手，目的就在于擠壓投資和投機泡沫。認定從嚴后，不少貸款房源的首付和貸款利率都將抬升，并將減少場外資金配置，以遏制非理性房產搶購行為，有利于房地產市場持續健康發展。

　　河西一家樓盤的銷售負責人稱，其售價將達4.5萬/平方米，銷售的均是140平方米以上的大戶型，一旦嚴格執行房貸政策，對樓盤銷售影響會很明顯，畢竟45%的首付款與25%相比，買房人要多拿出總價20%的首付資金。金隅地產南京公司營銷總監賀天嘯認為，純粹高位投資的已亟需謹慎。

　　南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華分析，此次政策出臺只是“有形之手”的一次“試水”，如果樓市依然不理性，那么“百寶箱”里還有很多招數可用。