2015年政策松動、市場逐步回暖，讓大多數房企收獲了一份頗為靚麗的成績單，但整個行業的生存狀況也可從年報中窺見端倪：三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤，令房企盈利能力繼續減弱；部分房企負債率依然高企且短期內難以改善；海外上市的房企因匯率波動遭受巨額匯兌損失

　　隨著房企2015年年報的陸續披露，整個行業的生存狀況也可在年報中窺見端倪。

　　雖然2015年信貸寬松、政策松動、市場逐步回暖，給房企營造了較為寬松的發展和轉型環境，大多數房企收獲了一份頗為靚麗的成績單，但其背后反映出的行業困境不容忽視。三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤，令原本就在走下坡路的房企盈利能力繼續減弱，這不僅是中小房企面臨的難題，連規模超千億的大型房企也難逃危機；雖然融資環境相對寬松，部分房企負債率依然高企，且在短期內難以改善；前幾年出海尋求海外資本平臺的房企股，如今卻面臨海外融資因人民幣匯率波動而遭受巨額匯兌損失的窘境。

　　整體而言，目前我國房地產市場規模保持高位運行，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。為化解房地產庫存，開發商靠主營業務大幅改善盈利能力的空間目前看來并不大，但很多房企正積極改善負債結構，并通過對沖減少匯兌損失，著力優化財務狀況。

　　盈利能力持續下滑

　　營業收入、復合增長率等財務指標光鮮的表象，難掩房企盈利能力大幅下滑的事實。

　　世茂股份發布的2015年年報顯示，公司實現營業收入150.33億元，同比增長18.36%；實現凈利潤20.46億元，同比增長8.11%。然而，扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤卻由2014年的14.15億元銳減到2015年的9.23億元，降幅達34.8%。這說明公司主營業務的盈利能力大幅下降。公司相關負責人表示，主營業務盈利能力下降主要是由于公司在二、三線城市存貨較多、利潤水平較低造成，同時也受到結轉因素的影響。

　　千億房企同樣逃脫不了業績下滑的命運。去年營業收入已經達到1132億元的碧桂園，同比增長33.9%；但明顯增收不增利，營收大幅增長的同時凈利潤僅為97億元，毛利率為20.2%，凈利潤率已下滑到10%以下，僅為8.6%。深陷三四線高庫存的泥沼是碧桂園盈利能力大幅下滑的主要原因。公司總裁莫斌表示，因為2014年是困難年，公司采取了多種策略，包括價格策略，結轉到2015年業績里造成毛利率明顯下降。

　　多家評級機構也對碧桂園業績下滑表示失望。富瑞集團發表研究報告指出，繼續受累于三、四線城市供應過剩，加上集團不斷增加的庫存，進取的銷售將更加損害其盈利能力，因為三、四線城市的過剩的供應未能被消化，庫存升幅無可避免地大于銷售增長。

　　同樣曾為“華南五虎”的雅居樂更是連續三年凈利潤下滑。剛剛披露的年報顯示，公司去年錄得營業收入人民幣430億元，同比增加12.2%；毛利為人民幣108.13億元，同比下降13.0%；股東應占核心利潤為人民幣24.29億元，同比大幅下跌39.8%；物業重估、扣稅及非經常性損益后凈利為13.90億元，同比下降跌67.6%。

　　主營業務凈利大跌近70%，雅居樂盈利能力的急速下滑令人咋舌。公司表示，影響其主營核心利潤的因素主要是毛利率的下降。數據顯示，該集團銷售成本由2014年人民幣258.87億元增加24.4%至2015年人民幣321.91億元，增幅主要由于年內確認銷售總金額增加以及單位銷售成本上升，尤其是建筑、裝飾材料及土地成本等。

　　高負債率仍是隱痛

　　事實上，由于銀行貸款利率經多次降息明顯下調，A股再融資開閘，債券市場也有利好，2015年以來房地產企業融資環境明顯改善。中國房地產協會近日發布的測評報告顯示，2015年房企加大融資力度，2015年至今上市房企定增規模超過3000億元，公司債發行規模也達千億，中票融資規模也創近年新高。500強房地產開發企業2015年資產負債率均值為66.34%，債務結構也得到優化，整體處于較為健康的水平。

　　融資成本下移通道的打開、國內再融資渠道的回歸，也使得海外融資平臺的優勢不再明顯。記者發現，2015年受房企國際信用評級下降、海外融資門檻提高等因素影響，內地房企海外融資規模和數量都大幅銳減，致使一些在港上市房企的負債率反倒處于較高水平。

　　綠地香港近期發布的財報顯示，公司去年負債率大幅攀升，從去年年中的140%升至年底的172%，在行業內屬于較高水平。綠地香港首席財務官游德鋒表示，公司眼前負債率確實較高，從長遠看希望將這一指標回歸到健康的水平，比如100%以下。綠地香港現在負債率高是因為原來盛高的基礎薄弱，基數比較小，也是嫁接綠地這個大平臺后跨越式發展必須承受的陣痛。不過負債率的改善需要花時間，需要在運營上花工夫，目前公司的負債率處于可控的范圍內。

　　另一家港股房企富力地產長期以來也飽受負債率較高的爭議，從2015年財報來看這一指標仍未出現明顯改善。去年年中，富力的負債率高達119%，董事長李思廉曾表示希望到年末控制在100%以內，但這一承諾沒有實現，如今年報顯示富力負債率依然超過110%。

　　即便在可控范圍之內，但高負債給房企帶來的壓力仍揮之不去。調整融資杠桿是富力地產當下的一項重要任務，包括抓住民營企業發公司債的窗口期，用低息債務替換高息債務，以及籌劃已久的A股回歸計劃。

　　匯兌損失大幅增加

　　而另一個在港上市房企必須面對的困境，則是人民幣匯率波動給公司帶來的匯兌損失。

　　雅居樂最新公布的2015年全年業績顯示，由于借款及可換股債券匯兌損失約為11.3億元人民幣，公司股東應占核心凈利潤為24.3億元人民幣，匯兌損失在核心凈利潤中占比約為46.5%。

　　這是繼碧桂園、富力地產和瑞安房地產后，第四家披露2015年匯兌損失超過10億的中國房地產企業。碧桂園此前披露，去年匯兌損失高達16.4億元人民幣。瑞安房地產全年凈匯兌損失約13.3億元，由于其收入幾乎全部源于人民幣，而其約45%的借貸為美元及港元，人民幣貶值導致了換算損失，這也直接導致2015年凈利潤的減少。

　　此外，旭輝控股集團財報顯示，公司2015年匯兌虧損達到3億元人民幣，而2014年這一數據為2億元人民幣，大幅增加了50%。綠地香港財報顯示，公司2015年匯兌虧損凈額達到6.4億元，而2014年則為1.8億元，增加幅度高達250%以上。

　　“綠地香港會結合之前匯率波動的影響，希望把之前的一些外幣債務盡量換成人民幣債務，因為我們的計賬方式是人民幣，我們希望把匯率波動帶來的影響降低到最小。”綠地香港首席財務官游德鋒表示，公司還將利用對沖業務來減少匯率波動帶來的損失。