“去庫存”成為今年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。相比起住宅，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅地產(chǎn)更加嚴(yán)重。

　　根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米，當(dāng)中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，從待售面積來看，住宅占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫存當(dāng)中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)。

　　對此，RET睿意德董事長張家鵬表示，我國商業(yè)地產(chǎn)還呈現(xiàn)以下兩個特點：

　　第一，從一線城市到二線城市到三線城市，庫存的嚴(yán)重性趨高，三線城市壓力更大。原因在于，三線城市人口增速慢而供應(yīng)過快，其消費增長也比一二線城市更慢。除此之外，從品牌發(fā)展的梯次來講，一定是從一線城市到二線城市再走到三線城市，所以品牌進(jìn)入速度較慢。所以，諸多開發(fā)商在三線城市發(fā)展的項目，并沒有得到良好消化。

　　第二，現(xiàn)階段，先發(fā)城市相比較后起中部城市，庫存壓力更大。在沈陽等早起的城市，前幾年招商引資效果不錯，導(dǎo)致政府出讓大量商業(yè)土地，但是現(xiàn)在卻難于消化。

　　開發(fā)商自持商業(yè)對去庫存有重大利好

　　針對部分開發(fā)商開始自持商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，張家鵬認(rèn)為，這一舉措從去庫存角度來講有重大利好。商業(yè)地產(chǎn)的核心在于運營，如果不持有整個商業(yè)地產(chǎn)的項目，每一個店都賣掉就無法形成協(xié)同效應(yīng)。因此，開發(fā)商自持有能夠使項目能夠良好運營。

　　但對于開發(fā)商來說，自持商業(yè)機(jī)會與挑戰(zhàn)并存。挑戰(zhàn)在于，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)回報周期很長，資金回慢，因此需要足夠的實力才能持有。這是阻礙很多發(fā)展商發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一大問題。而機(jī)會在于，商業(yè)是作為專業(yè)性的產(chǎn)品，開發(fā)商能夠利用這一產(chǎn)品更好地享受到城市規(guī)模擴(kuò)展的溢價。

　　2016市場將逐漸轉(zhuǎn)好開發(fā)應(yīng)關(guān)注后發(fā)二線城市

　　2015年整體經(jīng)濟(jì)放緩，品牌開店意愿下降，同時又有供應(yīng)的增加，市場顯得頗為被動。

　　對于2016年行業(yè)形勢，張家鵬表示，相比去年，2016年隨著經(jīng)濟(jì)回暖，地產(chǎn)也會逐漸轉(zhuǎn)好，市場壓力或有所降低。同時，國內(nèi)新品牌的崛起能夠為商業(yè)地產(chǎn)提供很好的消化支持。

　　從全國看，一線和二線依然值得關(guān)注，特別是二線城市中比較后發(fā)的城市。早期先發(fā)的城市中心地段已被搶占，繼續(xù)向城市外擴(kuò)容的但人群跟進(jìn)并沒那么快，比如沈陽現(xiàn)在的壓力就很大。但后起的長沙和烏魯木齊，后發(fā)優(yōu)勢還是在。從一個城市的地點來講，新區(qū)人群增長慢，老區(qū)因為交通的問題，制約比較多。可以選擇中間區(qū)域，我自己說是一個中程的時代，交通環(huán)境相對好，不失新區(qū)的便利，又能得到老區(qū)人口的支持。