“去庫存”大戲持續(xù)上演，同時，樓市政策加速告別“一刀切”，分類調(diào)控路線逐漸明朗了起來。一線城市、個別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，城市間房價(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大。可見，未來去庫存的重心更加明顯地傾向三線城市已成必然。

　　樓市全面回暖

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，總體來看，2月全國主要城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了整體回暖。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，盡管適逢春節(jié)假期，絕大部分城市成交量有明顯下降，但70個大中城市房價(jià)漲幅較上月仍有所擴(kuò)大，且上漲的城市個數(shù)有所增加。其中，2月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個，比1月增加9個，創(chuàng)下了23個月以來的新高。

　　而在本輪樓市“暖春”的推動下，面臨巨大庫存壓力、一度持續(xù)下行的三線城市房價(jià)也出現(xiàn)了上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，2月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，且漲幅分別擴(kuò)大0.5個、0.1個和0.1個百分點(diǎn)，三線城市房價(jià)漲幅更是出現(xiàn)了近5個月來的首次“轉(zhuǎn)負(fù)為正”。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，從去年“3·30新政”后一線城市樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，帶動了部分二線城市房價(jià)上揚(yáng)，到年末70個大中城市房價(jià)過半環(huán)比上漲，基本代表了2014年開始的一輪調(diào)整期已經(jīng)結(jié)束，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了全面復(fù)蘇時期。

　　值得注意的是，盡管多地房價(jià)普遍上漲，但城市間房價(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個別熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。其中，領(lǐng)跑全國樓市的深圳、上海同比漲幅超過25%，而房價(jià)下跌城市主要集中在經(jīng)濟(jì)增長相對較低的東北地區(qū)和西部地區(qū)，包括大連、西寧、銀川等，同比跌幅均超過1個百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士提醒，這表明全國樓市分化現(xiàn)象仍在持續(xù)。

　　政策持續(xù)發(fā)酵

　　如果說在國家統(tǒng)計(jì)局公布1月我國70個大中城市住宅銷售價(jià)格時，業(yè)界紛紛還認(rèn)為我國連續(xù)出臺的多項(xiàng)去庫存政策仍未發(fā)揮明顯效果的話，那么本次各“線”城市新房價(jià)格齊環(huán)漲終于讓人們看到了中央調(diào)控為市場帶來的實(shí)質(zhì)性變化。

　　“2月中央財(cái)稅政策、貨幣政策‘雙管齊下’，連續(xù)從首付比例、利率、契稅、營業(yè)稅等多方面針對樓市尤其是二三線城市的樓市出臺多項(xiàng)利好政策，有效地刺激了樓市需求，提振了市場信心，因此2月有更多二三線城市的新房價(jià)格由降轉(zhuǎn)升，全國新房樓市出現(xiàn)了整體復(fù)蘇的趨勢，同時，二手房市場更為成熟的一線城市及部分二線城市的二手房價(jià)格也出現(xiàn)上揚(yáng)。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也同樣肯定了系列政策的利好作用，她認(rèn)為，2月包含了春節(jié)假期，從傳統(tǒng)成交情況來看，通常都會形成一年之中的樓市交易淡季，但在一系列政策提振下，2月房價(jià)上漲的城市卻依然得以增加，可見，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、去庫存的目標(biāo)下，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策還將保持寬松勢頭，這也將進(jìn)一步拉動購房需求，促進(jìn)樓市成交量的攀升，助推房價(jià)上漲。“從今年前兩月國家統(tǒng)計(jì)局公布的我國70個大中城市住宅銷售價(jià)格來看，可以說，2014年起我國樓市開始的這一輪調(diào)整期已基本結(jié)束。”張大偉表示。

　　去庫存“因城施策”

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，要更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場，還需要更具針對性的調(diào)控措施。事實(shí)上，由于前段時期出臺的多項(xiàng)財(cái)稅及貨幣政策針對面過于寬泛，已經(jīng)有專家表示，這些政策最終對三線城市房地產(chǎn)市場的實(shí)際促進(jìn)作用可能小于預(yù)期，而且可能反倒是影響了購房者心態(tài)，導(dǎo)致大量購房性需求集中釋放，間接帶動了更多熱點(diǎn)城市的房價(jià)加速上揚(yáng)。

　　事實(shí)上，分地施策的調(diào)控樓市思路早已有了鋪墊。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理就提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫存，即對房價(jià)持續(xù)“發(fā)燒”的重點(diǎn)城市加強(qiáng)限購措施，同時幫助三四線城市疏解庫存壓力。昨日，國務(wù)院副總理張高麗也公開表示，將通過打通供需通道、分類指導(dǎo)、因地制宜、因城施策，努力化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　而在不久前頒布的房地產(chǎn)交易契稅新政中，也明確北上廣深這四個一線城市不執(zhí)行第二條政策，即有助于去庫存、利好90平方米以上購房居民的免征營業(yè)稅優(yōu)惠，開啟分類去庫存序幕，證明當(dāng)前中央已將去庫存的重點(diǎn)鎖定在三四線城市。

　　“目前三線城市去庫存面臨的最大難題是需求不足，”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示，由于人口持續(xù)流向外地，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝狈��?yīng)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和配套設(shè)施，也難有消化大批商品房庫存的能力。所幸政府已經(jīng)意識到了問題所在，提出未來將打造十幾個類似北上廣深的中心城市，以帶動周邊地區(qū)的購房需求。

　　談及一線城市難降的樓市熱度，孔丹強(qiáng)調(diào)，限購不能只是提高門檻，更重要的是穩(wěn)定市場預(yù)期，同時通過政策手段限制投資投機(jī)需求，從而引導(dǎo)鼓勵改善型住房需求平穩(wěn)釋放。