商業地產從增量開發步入存量激活期。截至去年末，中國20大城市購物中心存量占全部存量的七成以上。中國商業地產乘上了飛馳的列車，不過能繼續搭載這輛列車的地產商已悄然改變了對商業地產的態度。

　　純商業難以維系

　　地產商對購物中心的開發從瘋狂變得謹慎，每年飆升的購物中心開業數字開始趨于回落。在中國商業地產行業發展論壇2016年會上，商業圈的朋友們對商業地產的態度從過去十年里的誰在做商業地產變為誰還在做商業地產。

　　無法推入市場的僵尸項目越來越多。盈石集團研究中心統計顯示，目前全國開發商旗下無法產生租金或銷售收入的商業項目體量已達到2.5億平方米，為歷史最高水平。

　　在紅星美凱龍董事長車建新眼中，商業必須與住宅開發綁定。“商業地產的核心一定要有地產，假如純粹做商業，我覺得可能真的很難。”車建新表示，購物中心、房地產與商鋪一起開發，住宅出售后賺的資金可以補給商業�！坝凶≌�支撐，商場是沒有成本的，租金就可以不要太高。未來購物中心一定要與住宅、商鋪開發結合�！�

　　在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，商業地產行業呈現整體困難，挑戰既來自行業內部，如商業規劃失控、地產商業項目供應量過大，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。未來行業變革加快，將會普遍出現文商旅等產業跨界融合，商場去購物化，增強體驗與服務。寫字樓去辦公化，引入醫療健康、文化、創客等全新業態。行業分化重組加劇，開發、資本優勢開始讓位運營，回歸商業本質。

　　非科班出局

　　如今商業地產面臨的再也不是開發、建商場那么簡單，消費需求發生變化，商業地產必然也要做出改變。商業地產在現階段反映了繁華的本質，但下一階段還追求“量增”顯然不可取，需要講究效率與服務。

　　去年上半年中國20大城市的商業物業存量已經超過9700萬平方米。到2018年，預計仍將有6146萬平方米的新增供應陸續入市,占現有存量的63%。這意味著，在三年內，大部分城市商業地產市場的存量競爭和未來供應壓力將持續上行。

　　印力集團董事長丁力業認為，真正的商業地產還是需要通過自身運營賺取利潤。在丁力業看來，如果做商業地產是想用別的辦法賺錢，中國將很難再有好的商業誕生，地產商會一直因為有退路和生財的辦法，忽略對商業本身的追求。

　　在北辰實業總經理曾勁看來，地產商的專業屬性決定了對商業地產的態度。以北辰三角洲項目為例，其中有16萬平方米的購物中心，北辰方面希望找到更合適的伙伴來做，北辰方面的特長則在酒店、會展、寫字樓等方面。“術業有專攻，在大商業地產的框架內需要各自發揮優勢�！�

　　破除舊有模式

　　商業地產在未來兩年中會進入深冬期。中華全國商業信息中心主任王耀認為，從今年以來的統計數字來看并不理想。不僅是傳統商業增速放緩，線上消費的增速也在減緩。未來經濟拉動需要依靠生活服務業，從這一層面來看，商業地產還可以通過模式的改變找到突破口。

　　明宇實業集團有限公司董事長兼總裁張建明認為，商業地產的項目一定要創新，要把握住細分人群的需求，為一類人群打造專業地產的開發、經營、銷售、運營和維護的產品。

　　麥肯錫全球合伙人陳有鋼表示，雖然現在經濟增長比較緩慢，但兩代人積累的財富將在下一代釋放出來，這也就形成了所謂的“花二代”，財富效應集中在“花二代”反映出來。這批消費者身上有明顯的特征，他們可能會去購物中心體驗，但到網上下單消費，真正的收益沒有發生在購物中心中。很多購物中心都會有相同的困惑，打造的體驗業態是否產生了真正的價值。對于購物中心來說，是否進入寒冬期取決于未來運營者能否通過商業模式的改變留住消費者。