18日，國家統(tǒng)計局公布的“2016年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，房價環(huán)比上漲城市數(shù)占比已近七成，但三四線城市去庫存效果依然不容樂觀。業(yè)內(nèi)人士認為，對去庫存艱難的城市，地方政府應在“保障剛需、刺激改善”的原則下，盡快細化和落實中央各項“去庫存”政策。

　　2月份房價上漲城市增加

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年2月房價同比上漲的城市數(shù)量增至32個，占比近半。

　　房價環(huán)比上漲的城市更接近七成。與上月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有47個。在銷售量價方面，今年前兩個月，商品房銷售面積同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；銷售額增長43.6%，提高29.2個百分點。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出，更多城市房價同比由降轉(zhuǎn)升，同比上漲的32個城市的房價漲幅均比上月有所擴大。

　　房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價15個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲57.8%。上海和北京分別以25.1%和14.2%的漲幅緊隨其后，南京、廣州和廈門的房價同比增幅也超過了10%。

　　樓市加速回暖趨勢顯而易見。國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎解讀稱，政策效果累積顯現(xiàn)、前期需求集中釋放是商品房量價加快上漲的重要原因。“去年以來，中央陸續(xù)出臺了降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策，經(jīng)過去年一年商品房銷售市場的溫和回升，消費者購房意愿開始被激發(fā)，一線城市升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。”

　　城市間房價漲幅差距加大

　　李皎同時指出，居民住房消費升級是房價上漲的關鍵因素。“改善性住宅成為拉動增長的主要動力。1－2月，90平方米以上的大中戶型住宅對住宅銷量提升的貢獻率為76.6%。”

　　記者近期在北京、上海和深圳等地采訪發(fā)現(xiàn)，這些城市的每平方米均價在10萬元以上的高端住宅頻頻入市。

　　中原地產(chǎn)3月數(shù)據(jù)顯示，北京商品房住宅五環(huán)內(nèi)簽約均價已達每平方米62464元。

　　融創(chuàng)中國控股有限公司集團執(zhí)行總裁、上海區(qū)域公司負責人田強表示：“一線城市以及長三角地區(qū)的整體房地產(chǎn)市場供小于求的情況并未改變。融創(chuàng)在這些地區(qū)的目標就是偏向改善型需求。”

　　雖然一二線城市房價同比平均上漲，但房價差距進一步加大。劉建偉指出，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。數(shù)據(jù)顯示，天津、鄭州、成都房價分別同比漲幅僅4.7%、3.9%和1.5%；沈陽、長春、大連、青島等二線城市甚至出現(xiàn)同比負增長；三線城市同比平均下降。

　　“去庫存”仍是主基調(diào)

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，住宅待售面積增加1387萬平方米，同比上漲10.6%。李皎指出，受竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，三四線城市去庫存難度不減。

　　同策咨詢研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示，2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月，雖同比下降14%，但依舊遠超合理區(qū)間15個月。二線城市中的沈陽、長春、大連、青島、西安等，以及大部分三四線城市仍然面臨較大的“去庫存”壓力。

　　2016年政府工作報告提出：“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。”

　　如何促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，在華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康看來，樓市現(xiàn)在是“冰火兩重天”，要根據(jù)城市特點設計具體方案，手段要多樣化。

　　例如，對于個別城市的非理性上漲，深圳、上海及住建部負責人已表態(tài)，要加強調(diào)控。

　　而對于全國樓市而言，去庫存仍是主基調(diào)。因此，多數(shù)“去庫存”壓力大的省市，政策措施則需進一步細化落實。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然山東、福建等多個省份已在落實公積金異地貸款，但具體操作空間有限。如在存銷比超過20個月的二線城市青島，公積金異地貸款范圍僅限于山東省內(nèi)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前公積金異地貸款并未實現(xiàn)全國“互聯(lián)互通”，這在一定程度上影響了一二線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。各地應打破地區(qū)壁壘，深化落實“公積金新政”，如推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等。尤其應把符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。

　　此外，2015年“330樓市新政策”執(zhí)行后，首套房貸認定由“認房不認貸”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J貸不認房”，即只要有房貸，不論在購房目的地是否有房，均不能享受首套房利率政策。這使不少有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿的購房人群無法享受首套房貸利率優(yōu)惠。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進建議，銀行監(jiān)管部門應因城施策，靈活把握首套房貸的認定范圍，給予剛需群體最大實惠，加快“去庫存”任務的落實。