《中山統計年鑒（2015）》顯示，2010年中山常住人口為312.27萬，2014年底319.27萬，5年人口僅增加7萬人。同期，中山樓市價格也相對保持穩定，均價維持在每平方米6000元左右。

　　“產業決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。”知名財經專欄作家葉檀提到的這個道理，長期以來也被各地市地產市場不斷印證，尤其是對于北上廣深等一線城市，由于自身城市和產業的強大吸引力，外來人口不斷涌入其中，在供給相對穩定的情況下，房價則被不斷推高。

　　在去年下半年之前，這個規律也與中山樓市相吻合。然而自去年下半年以來，由于深中通道及其他政策利好的疊加，在人口變化不大的情況下，中山樓市價格和成交量均呈飛速上漲的情況，目前火炬開發區和東區均價已經逼近8000元/平方米。

　　中山樓市是否上漲過快？缺乏人口支撐的高房價又能否持續？外來客推高的房價又由誰來接盤？記者就此話題進行走訪，以期為中山樓市進行冷思考。

　　疑問

　　一篇網帖引發熱議：中山房價是否存泡沫？

　　“35萬套房，短短半年，一掃而光。目前7500元/平方米的均價，破萬迫在眉睫，東區無貨可賣、萬科柏悅灣從6000元/平方米漲到15000元/平方米、悅盈新城從4900元/平方米漲到9000元/平方米、正和中州從4800元/平方米漲到6800元/平方米！中山庫存告急！粵B洗劫的下一站：南頭鎮！”

　　這兩天，一篇名為《炒房團“血腥”掃蕩中山，深圳人這回是真瘋還是假瘋？》的文章出現在許多中山人的微信朋友圈和網絡論壇。文章在論述了中山樓市當前的火爆畫面之后，筆鋒一轉，提出在中山投資購房并不靠譜！其理由主要包括三個方面：其一，深中通道2023年方可建成，投資時效過長；其二，即使深中通道建成，由于兩地之間的通行時間、金錢成本過高，雙城生活并不現實；其三，中山樓市供應量大，本地人多數有房，缺乏外來移民的中山，恐怕無法承接深圳人炒高的房價。

　　在去年深中通道等利好頻傳之下，樓市早已成為中山人日常生活最為關注的話題，這篇文章同樣也引發了諸多市民的討論。“深圳人大概十年前曾來中山炒樓，其結果要么平價拋售，要么現在還攥在手里。升值之后的房子賣給誰？中山本地人大多有房且不止一套，難不成指望外來工接盤嗎？”網友@wind在其朋友圈評論道。

　　引起最多人共鳴的是文章中反對意見的第三個理由，因為中山是不設縣的地級市，城區人口相對有限。截至2014年，傳統觀念中的主城區（石岐區、東區、西區、南區）總人口約為53.57萬人，只占全市人口的1/6，大部分的中山人分布在鎮區。有網友據此分析認為，中山有自建房的本地人并不在少數，原來房價不高的時候，外來人口尚能形成購買力；如果房價按照當前的速度漲下去，本地人無剛性購房需求，外來工的收入又不足以支撐這樣的高房價，而以深圳人為代表的投資客買房即為獲利，當其最后拋售套現之時，恐怕屆時將無人接盤。

　　不過也有市民持相反的觀點。“2015年之前的中山房價，在過去10年只漲了8%。我是真心覺得應該要漲一漲了。”@caolvqion認為，在珠三角，中山樓市被稱為“價格洼地”，庫存量長期維持在7萬套以上，價格在今年也始終在6000元/平方米上下波動，就算是目前的價格，與周邊城市相比也處于一個相對較低的位置，暫無風險。

　　探析

　　人口流入放緩，樓價上漲是否與預期相悖？

　　“城區的房價漲得太快了，看了一圈，基本沒有7000元/平方米以下的房。對于剛需買房者來說，壓力好大。”看著蹭蹭上漲的房價，陳鴻坐不住了，在事業單位上班的他，剛工作三年，原本打算過兩年再買房，但最近卻頻頻參加購房團，出入各個樓盤的銷售中心，“越看越心慌，越等恐怕房價漲得越快”。

　　作為來自湖北的新中山人，陳鴻大學畢業就來到中山工作，早已把這座城市當成了自己的第二個家，在這里買房定居也在計劃之中。與此相對，改革開放以來，外來人口也是中山等珠三角城市實現快速發展的重要推動力。截至2014年，在中山319.27萬常住人口中，外來人口163.21萬，超過戶籍人口156.06萬。

　　業界普遍認為，人口凈流入可以作為一個地區未來房價的判斷指標。人口凈流入越大，預期房價越高。然而，近年來，由于多種原因，中山的人口流入卻在不斷放緩，一些鎮區甚至出現外來人口遞減的情況。

　　以小欖鎮為例，《中山統計年鑒（2015）》顯示，2014年底常住人口為32.24萬人，2010年為31.58萬人，五年時間，常住人口增加0.66萬人，如果除去人口的自然增長，外來人口在五年時間內幾乎沒有什么變化。

　　與官方統計數據相比，民間對外來人口變化的感受也許更為直觀。在人口聚集的珠三角，民營醫院對外來人口的變化十分敏感。小欖一家連鎖民營醫院負責人表示，與2010年以前相比，小欖、三鄉等鎮區外來人口減少非常明顯。據他個人觀察，高峰時期小欖鎮常住人口加流動人口總額可能超過50萬，如今外來人口已至少減少了40%。

　　“以前我們開著車從泰豐廣場經過，大白天人行道、馬路上全都是人，幾百米路程要開十幾分鐘才能過。”另一家民營醫院負責人稱，“如今就算晚上去泰豐，周圍也不見得有多少人，開車可以開到60公里/小時”。就珠三角層面而言，中山人口的增速明顯較緩。《廣東統計年鑒（2015）》數據顯示，2014年底中山常住人口319.27萬，2010年為312.27萬，5年人口凈增加7萬，同期廣州增加38萬，深圳增加40萬，佛山增加16萬，東莞增加12萬；而從2005年至2010年，中山人口凈增加69萬，廣州321萬，深圳210萬，佛山139萬，東莞166萬。雖然人口基數不同，但中山人口的增幅近五年來呈明顯放緩態勢，且減緩速度越來越快。

　　“一個地方的樓市，不能完全依賴于外地客，依賴外來客不僅不健康而且不可持續。坦白來說，正常情況下，一個城市的房價不應該是由外來客炒起來的，而是本地人承托的。”中山中原地產市場拓展部總監植建軍認為，雖然以外來人口流入減緩的現狀看，中山樓價的上漲不符合規律，但由于之前中山樓市價格相比周邊城市過低，所以目前價格的上揚尚且合理。