[世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%]

　　由于春節(jié)前后的兩波利好政策，節(jié)后一線城市房價開始出現(xiàn)一輪上漲，隨后出現(xiàn)房東惜售和房產(chǎn)交易中心人滿為患的情況。上周上海鏈家等中介被曝利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房，而有坊間傳言認(rèn)為僅上海鏈家就有3000套房源利用首付貸進(jìn)行買賣并增加了樓市的杠桿。

　　按揭貸款買房為大家所熟知，也是國家政策鼓勵的。但隨著一線城市房價快速上漲，購房起點越來越高，一些購房者開始更多利用首付貸等“場外”資金加大購房金融杠桿。

　　“雞生蛋”還是“蛋生雞”的市場爭論再起，有觀點認(rèn)為發(fā)揮杠桿作用的“首付貸”等金融服務(wù)是助推近期一線城市房價高漲的“元兇”，增加房地產(chǎn)交易的邊際成本；也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為正是一線城市房價快速上漲從而讓“首付貸”發(fā)展迅猛，進(jìn)而反過來增加樓市風(fēng)險。

　　過去一年首付貸快速發(fā)展

　　首付貸由來已久，開發(fā)商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時，一些開發(fā)商為了盡快回籠資金，有時會推出“零首付”活動，實際上就是聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購房者提供首付貸，期限從一年到三年不等，開發(fā)商還會補(bǔ)貼購房者首付貸的部分利息。

　　隨著房價上漲、門檻太高，房產(chǎn)中介也逐漸意識到首付貸等產(chǎn)品的前景廣闊，除了平安好房、搜易貸等房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，世聯(lián)行、鏈家、我愛我家、搜房網(wǎng)、房多多、好屋中國、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下房產(chǎn)中介紛紛推出包括首付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務(wù)。

　　從具體操作模式來看，中介提供首付貸有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務(wù)；另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

　　以世聯(lián)行為例，作為國內(nèi)最大的一手房代理商，該公司從2012年通過股權(quán)收購的方式開始涉足金融服務(wù)，主要產(chǎn)品家圓云貸就是為一手房、二手房業(yè)主提供小額貸款。世聯(lián)行的官網(wǎng)資料顯示，家圓云貸——新房置業(yè)貸的額度一般為50萬~150萬元，期限3~36個月，購房者只要通過置業(yè)顧問代為申請，在資料上傳后的1~3個工作日內(nèi)通過審批即可放款。

　　去年，隨著一線樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，世聯(lián)行的金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%，這部分收入占世聯(lián)行2015年全年收入的8.8%。

　　截至2月29日，鏈家理財平臺數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億，用戶規(guī)模31萬。

　　中原集團(tuán)也在2015年推出了新金融業(yè)務(wù)，為客戶提供首付貸、過橋貸、裝修貸等服務(wù)，但與世聯(lián)行不同的是，中原主要是做金融中介業(yè)務(wù)，與工商銀行、招商銀行、中國銀行、交通銀行、平安普惠、眾安保險等金融機(jī)構(gòu)合作，從中獲取服務(wù)費。

　　“中原主要負(fù)責(zé)做業(yè)主的背景調(diào)查，為業(yè)主的需求匹配相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，從中獲取貸款額2%左右的服務(wù)費。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴《第一財經(jīng)日報》。

　　中原集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年，該公司新金融業(yè)務(wù)總放款金額約30億元，2016年的目標(biāo)是放款100億元，收益2億元。

　　杠桿的作用有多大

　　《第一財經(jīng)日報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前首付貸分為有抵押和無抵押兩種情況，幾乎所有的房地產(chǎn)中介代理公司都給購房者提供首付貸產(chǎn)品。在一手房方面，首付貸主要是和開發(fā)商合作，主要是為了降低購房者的購房門檻，只要開發(fā)商沒有太大問題，一般不會存在違約情況。在二手房方面，如果是置換型購房者通常自己有住房，由于之前房屋沒有售出，在短時間內(nèi)存在首付資金緊張，這類“首付貸”通常有房地產(chǎn)抵押，因此也比較安全，由于是短期資金需求更像是過橋貸款。而對于首次購買二手房而沒有抵押的購房者而言，使用“首付貸”則可能出現(xiàn)風(fēng)險。

　　“這個就相當(dāng)于把購房者的年終獎提前支取了一樣，每年春節(jié)后樓市容易出現(xiàn)價格上漲，很多購房者就想搶到節(jié)前購買，如果在首付方面差一點就可以應(yīng)用首付貸這樣的產(chǎn)品，這個產(chǎn)品的初衷就是促進(jìn)交易活躍，而一手房的購買由于有開發(fā)商擔(dān)保，很多開發(fā)商還會約定交房前要把首付還清，因此風(fēng)險較小。”東方證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

　　雖然如此，“首付貸”在一定程度上的確放大了杠桿。

　　如果購房者購買一套價值100萬的房子，在一線城市購房者需要準(zhǔn)備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業(yè)貸款任意組合。但如果購房者目前只有20萬的現(xiàn)金，該購房者一樣可以購買100萬的房子，剩下的10萬通過“首付貸”這樣的金融服務(wù)解決。那么之前購房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿則是5倍。

　　由于在一定程度上放大了風(fēng)險，因此首付貸更被認(rèn)為是樓市交易的“場外配資”。

　　“這類融資和股票的場外配資情況并不一樣，首先股票的價格波動非常大，而目前樓市還是一個比較穩(wěn)定的市場。其次股票的配資可以多達(dá)10倍，但是目前首付貸一般只能占到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付最多可以使用首付貸15萬元，這一類的風(fēng)險控制能力還是很強(qiáng)的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應(yīng)比“首付貸”要強(qiáng)得多。

　　盡管目前一線城市仍執(zhí)行限購政策，但房貸利率已非常劃算。根據(jù)融360數(shù)據(jù)，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，執(zhí)行利率降至4.30%，上海可辦理房貸業(yè)務(wù)的銀行30家，當(dāng)前首套房利率9折以下的銀行19家，利率最低為平安銀行的8折，二套房利率最低為上海農(nóng)商銀行的8.5折，房貸優(yōu)惠力度進(jìn)一步加大。深圳方面，可提供折扣利率的銀行為23家，占比92%。目前，有15家銀行首套房貸款利率低至9折及以下，其中匯豐銀行以8.2折優(yōu)惠最多，大新銀行8.5折優(yōu)惠緊隨其后。