央行行長(zhǎng)周小川2月26日在G20峰會(huì)上稱(chēng)“個(gè)人住房貸款占總貸款比例是偏低的，住房貸款應(yīng)該有一個(gè)大力發(fā)展的階段”的表態(tài)迅速被樓市捕捉。從昨天起，網(wǎng)上鋪天蓋地都是各地樓市火爆景象以及新一輪二手房“加價(jià)毀約”故事。加上此前的契稅新政，新政利好催生的京滬深二手房交易火爆已成不爭(zhēng)事實(shí)。

　　這一輪漲價(jià)大潮中，北京樓市如何？新政對(duì)北京樓市下一步走勢(shì)會(huì)有什么意味？記者近日通過(guò)對(duì)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心、地產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商以及買(mǎi)房者和賣(mài)房者的調(diào)查，試圖厘清二手房成交火爆背后的市場(chǎng)邏輯。

　　現(xiàn)場(chǎng)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記大廳6點(diǎn)不到就排起長(zhǎng)隊(duì)

　　2月26日，北青報(bào)記者分別來(lái)到通州不動(dòng)產(chǎn)登記中心和朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心實(shí)地探訪(fǎng)二手房市場(chǎng)的交易情況。現(xiàn)場(chǎng)如網(wǎng)上傳的一樣火爆，大廳里基本上擠滿(mǎn)了人。

　　朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員介紹，登記中心從每天8點(diǎn)40分開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，但是幾乎6點(diǎn)鐘門(mén)口就排起了長(zhǎng)隊(duì)。這種情況從去年年中開(kāi)始，春節(jié)后前來(lái)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的人數(shù)明顯又增加了。據(jù)了解，目前朝陽(yáng)區(qū)過(guò)戶(hù)全部采用網(wǎng)上預(yù)約、現(xiàn)場(chǎng)辦理的方式。由于現(xiàn)在成交量很大，過(guò)戶(hù)的人比較多，因此預(yù)約號(hào)還是比較困難。一些精明的商家嗅到“過(guò)戶(hù)代辦”的生意，淘寶上預(yù)約號(hào)最高叫價(jià)已近千元。對(duì)此，朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員表示，實(shí)際上預(yù)約號(hào)沒(méi)有那么緊張，一些號(hào)販子在借機(jī)炒作。附近的一些地產(chǎn)中介也做起了幫客戶(hù)拿號(hào)的生意。“每天早上我們都去幫客戶(hù)排隊(duì)拿號(hào)。”

　　北青報(bào)記者了解到，目前在交易中心辦理過(guò)戶(hù)的市民，九成以上是年前，甚至是去年底就簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同的。經(jīng)過(guò)定金、首付款支付、上家核稅、下家查限購(gòu)以及銀行貸款審批等環(huán)節(jié)，走完這些程序往往需要近一個(gè)月的時(shí)間。

　　通州新華大街附近鏈家地產(chǎn)的一名員工介紹，單獨(dú)契稅調(diào)整本身影響很小，況且減少的稅額跟144平方米以上的房子的總價(jià)相比，幾乎可以忽略不計(jì)，更多的是一種心理上的影響。目前交易中心還有一部分交易是唯一一套住房契稅調(diào)整后重新審稅或者是來(lái)申請(qǐng)退稅的。

　　西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一名工作人員表示，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的火爆行情主要有幾個(gè)方面的原因，首先就是新政刺激下二手房交易市場(chǎng)的火爆，而其中學(xué)區(qū)房的交易又占了很大一部分。另外，由于去年供暖補(bǔ)貼新政的出臺(tái)，很多夫妻選擇變更登記不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)以符合新的報(bào)銷(xiāo)條件。

　　該工作人員表示，二手房交易往往涉及抵押貸款等業(yè)務(wù)。一般市民家庭難以一下拿出上百萬(wàn)元的現(xiàn)金，相關(guān)的抵押貸款業(yè)務(wù)就不可避免。如果家庭需要以舊換新，一買(mǎi)一賣(mài)，涉及兩個(gè)家庭，光辦理相關(guān)的登記手續(xù)就需要4次。目前，抵押相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)已經(jīng)超過(guò)了30%。

　　調(diào)查

　　買(mǎi)房人眼下的恐慌已在樓市多年未見(jiàn)

　　剛過(guò)去的周末，艷陽(yáng)天下人群最密集的不是各大公園游玩處，而是各地的房地產(chǎn)交易中心以及新開(kāi)樓盤(pán)的售樓處。借助微信、微博等自媒體，一張張排起長(zhǎng)隊(duì)、人滿(mǎn)為患的圖片迅猛地?cái)U(kuò)散。驚呼和唏噓之后，是那些買(mǎi)房猶豫者的著急和恐慌。這種場(chǎng)面，在樓市中已經(jīng)多年不見(jiàn)。

　　北京二手房市場(chǎng)是從去年年中開(kāi)始升溫的。今年以來(lái)，在持續(xù)的貨幣新政的刺激下，二手房市場(chǎng)維持了高溫運(yùn)行。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，北京二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，相比2015年同期的19491套漲幅高達(dá)86.7%。而從簽約價(jià)格看，1月北京二手房簽約均價(jià)為3.76萬(wàn)，春節(jié)后北京二手房簽約均價(jià)達(dá)到了3.82萬(wàn)，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。

　　北青報(bào)記者注意到，北京二手房的升溫跟幾個(gè)貨幣政策的節(jié)點(diǎn)非常契合。可以說(shuō)，去年以來(lái)，對(duì)北京二手房交易構(gòu)成直接影響的重大房產(chǎn)新政策多為信貸政策，還有一個(gè)就是二手房交易稅費(fèi)政策的調(diào)整，歷次政策調(diào)整如下：

　　去年以來(lái)，貨幣政策持續(xù)寬松，央行多次降準(zhǔn)降息，對(duì)房屋交易的心理預(yù)期產(chǎn)生了重要影響。其中對(duì)二手房市場(chǎng)影響最大的是去年的“330新政”。新政調(diào)整了公積金貸款首付比例；二套房商業(yè)貸款從此前的七成首付降低為四成首付；營(yíng)業(yè)稅免征5年改為2年。此后一線(xiàn)城市的樓市開(kāi)啟了量?jī)r(jià)齊升的行情。

　　今年2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。另外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。雖然北、上、廣、深暫不執(zhí)行第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，就北京而言，若要享受此輪新政，必須符合首次置業(yè)并且房屋面積大于144平方米的條件，但市場(chǎng)將其解讀為樓市持續(xù)寬松政策的延續(xù)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，這是對(duì)住房交易和住房消費(fèi)的又一個(gè)刺激手段，活躍了交易的氣氛。