國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴昨天在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會(huì)”中指出，按照大口徑來計(jì)算，我國(guó)商品房去庫存需要6年5個(gè)月，而商業(yè)用房去庫存更是需要10年10個(gè)月。

　　他同時(shí)還提出了限制供應(yīng)量、保障性安置、批量化租賃、資產(chǎn)證券化等八條解決辦法。

　　以下為王一鳴發(fā)言全文：

　　根據(jù)會(huì)議安排，讓我就房地產(chǎn)去庫存發(fā)言，房地產(chǎn)的銷售額既定9萬億，稅收占的比重很高，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅占到30%。房地產(chǎn)庫存到底是什么概念？我覺得有大中小三個(gè)口徑，最小的口徑是已建成的商品房待售面積有7億多平米，中口徑再加上在建的未售面積，最大的口徑是已經(jīng)購了土地，還沒有開發(fā)的，可以形成多大的供應(yīng)量呢？

　　到去年12月底待售面積大約是7.18億平米。按這個(gè)口徑，去庫存，按去年全年銷售面積12.81億平米，加上在建面積是73.5億平米，加上中口徑，5年9個(gè)月，如果再加上待開發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計(jì)算，大口徑要6年5個(gè)月，這是庫存的概念。

　　現(xiàn)在最突出的矛盾，一個(gè)就是三四線城市化解庫存難度大，現(xiàn)在一二線總體有所緩解，但是三四線城市是矛盾的焦點(diǎn)，而且下一步怎么化解？還找不到特別有效的辦法，這是一個(gè)難點(diǎn)。

　　第二個(gè)難點(diǎn)，商業(yè)用房、辦公樓、寫字樓，這塊由于現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)，網(wǎng)購迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)受到直接的沖擊，特別是實(shí)體業(yè)。所以商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大。如果最快的口徑需要10年10個(gè)月去庫存。也有相當(dāng)一部分后期也沒有辦法消化，庫存有的是受政策因素約束，還有產(chǎn)品本身不適應(yīng)市場(chǎng)的需求，這個(gè)也要有清醒認(rèn)識(shí)。

　　化解的辦法：

　　第一，在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量，而且已經(jīng)賣出去的土地要改變用途，如果再建房子的話會(huì)困難，而這些地方對(duì)土地財(cái)政有依賴，不控制會(huì)有更大的問題。

　　第二，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例。去年安置比例是28%，如果能提高到50%就能消化掉一塊。

　　第三，發(fā)展批量化租賃的市場(chǎng)，我跟萬科聊過，他們也意識(shí)到他們有的房是賣不出去的，他們也做盈利模式，批量化租賃一定要有盈利模式。現(xiàn)在的障礙是什么？外來人口租賃，價(jià)格不能太高，如果按商業(yè)融資的話，利率太高。政府能不能給一些利率補(bǔ)貼，盈利模式是可以做出來的。

　　第四，公積金能不能拿出一塊做試點(diǎn)，探索建立城市住宅政策性銀行，主要面向農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，因?yàn)樗麤]有資產(chǎn)做抵押，又沒有什么信用，按揭的模式很難做，能不能做一些探索。

　　第五，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，能不能推進(jìn)住房按揭貸款利率抵扣個(gè)人所得稅。最簡(jiǎn)單的操作，上個(gè)月交的利息，拿著利息充當(dāng)下個(gè)月的所得稅，上海已經(jīng)做了，成效還是很明顯的。

　　第六，進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，里面有很少一部分具備購房的能力，2014年統(tǒng)計(jì)，占外地務(wù)工的1%，如果提高到2%，這也是相當(dāng)一塊。能不能對(duì)這些人購房有一些特殊的激勵(lì)政策。現(xiàn)在有的地方已經(jīng)做了，比如說安徽，農(nóng)民工買房給你補(bǔ)貼，契稅能不能降低，貸款能不能給點(diǎn)貼息。

　　第七，商業(yè)用房、辦公樓能不能資產(chǎn)證券化。

　　第八，房地產(chǎn)政策怎么樣給地方更大的自主權(quán)。以前的一些限制性政策盡量取消，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在人口凈流出和凈流入的地區(qū)是完全不一樣的，一定要給地方更多的自主權(quán)，包括稅收的優(yōu)惠。這樣能夠讓凈流入的地區(qū)住房的銷售能夠進(jìn)一步活躍。