2015年的東莞樓市是瘋狂的。全年成交超千億，而全市GDP也就6000多億元。不管是房地產業內專家、東莞中原策略研究中心總監車德銳，還是學院派的中山大學財政稅務系主任林江教授，都認為東莞的樓市發了“燒”。這與莞深一體化的天時地利人和有關，同時也有本土內需乏力等利空如達摩克里斯之劍懸掛當頭。

　　“臨深片區收樓的時候出現七八成空置的空城怎么辦？”車德銳提出的問題，也是林江所擔心的。這樣局面下誰做接盤俠最好？東莞樓市平穩“退燒”又有什么良策？專家和房地產大佬在19日舉行的莞深區域地產發展論壇上做了探討。

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　　暴漲之后東莞樓市發了“燒”最怕收樓后出現“空城”

　　東莞市房地產業協會秘書長陳駿良公布了一組數據：2015年，東莞商品房成交面積1099.81萬平方米，同比增長62.28%，首次超千萬平方米；成交金額1096.69億元，同比增長67.06%，首次超千億元。其中，商品住宅成交面積992.08萬平方米，同比增長75.75%，成交均價9794.12元/平方米，同比增長6.92%.

　　其中，深圳客所占比例從2014年的16%增長到2015年的38%.如果換算成金額，深圳客購買的房價金額可以達到五成。也就是說，東莞50%的市場，被深圳客買走。

　　“這些數字讓我們切實感受到東莞地產市場的潛力。也許很多人會問，2015年東莞樓市場是不是步子邁得有點大？”陳駿良認為，受深圳客來莞買房影響，東莞市場表現出有史以來最好的一年，但也給后市留下了疑問。

　　從微觀上來說，東莞中原策略研究中心統計到的房價數據更為聳動。總監車德銳介紹，很多區域最高的增幅可以去到70%，比如鳳崗；塘廈這些地方挨著深圳的，增幅也在40%-60%.

　　“單盤更厲害，鳳崗一些個盤已經沖三萬，塘廈達到兩萬七。原本塘廈房價六七千，現在已經到了兩萬多，整個市場進入一個瘋狂的狀態。一天一個價不過分，少的調幾百，多的六千、一萬。”車德銳自己研究房地產市場這么多年，也沒有見過樓市瘋狂的這種狀態，對此當頭潑了一盆冷水，“我不是太樂觀，來得快去得也快，因為物極必反，這是真理。”

　　他擔心，這樣的熱潮過后，很多樓盤收樓之后有沒有人來住？最怕的就是空城，好一點的變成“睡城”，過來睡一晚再去上班，這種起碼還有消費在東莞：“臨深片區的空置率如果達到七八成，物業管理怎么做？”

　　林江也同樣擔心樓市“高燒”的傷害，接連發問：政府拿到了房價上漲的好處，比如說稅收，但如果現階段實行房地產稅收“營改增”，也會帶來問題。

　　“沒有人說高燒是正常的跡象，高燒屬于病態。”林江說，房價過熱是病，得治。

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　　找出病因

　　雖有天時地利房價漲幅仍超東莞人承受力

　　看病講究望聞問切，那么東莞樓市高燒，就必須分析一下高燒的形成原因。

　　車德銳認為，一開始東莞樓市吸引來深圳客，還是有“天時地利人和”的因素。首先，深圳地少人多，產業購買力全國數一數二；第二，深圳前海跟香港的房價靠攏，房價已經過了十萬元一平米，成為全球都關注的板塊；第三，深圳限購，導致很多人有錢沒辦法在深圳買房子；第四，近期股市暴跌，做生意也覺得賺錢很難，深圳人只有把錢投入房地產，在深圳即使投也買不起，所以在東莞表現為出手闊綽。

　　他觀察，2015年10月之前，深圳客過來東莞的更多是自住客，一些剛需群體。到了“930”政策出來，那個時候開始，很多樓盤出現了投資客的身影。10月之后，投資客占主導，只買趨勢，不管地段、房型、樓盤大小，只管趨勢是否向上。

　　然而“利空”的因素也固而有之，像一把達摩克里斯之劍懸在頭頂。車德銳認為，人口紅利在減弱，老齡化一定會帶來購買力的下降，上有老下有小，一定會有很多方面的開支，買房的支出一定會比較理性；2014年下半年以后，剛需是快速下降的過程。

　　“最重要的還是內需無力，超過萬元以上，東莞本土人買房的群體購買力跟不上了，這也是一個重大的利空。”車德銳舉了一個例子，最近長安一塊地以接近1萬的地價被碧桂園買走，這意味著樓面地價可能達到3萬元，“以東莞普遍的收入，哪里買得起那么高價的房？這給整個行業帶來很盲目、非理性的狀態。”

　　另外，已經有不少城市開始分流深圳客，中山的房價從4000元漲到8000元了，除了惠州、中山有分流，深汕合作區也是分流的渠道。