近日，北京頂豪“領頭羊”萬柳書院以20.3萬元/平方米的價格簽約一套頂豪，打破了此前北京壹號院創(chuàng)造的19.6萬元/平方米的紀錄。北京頂豪紀錄被再度刷新。

　　無獨有偶，上海乃至全國的標桿豪宅代表湯臣一品在打破了往年的沉寂之后2015年成交量甚是搶眼。并于一個多月前接連兩日出現(xiàn)2套億元豪宅的成交，分別以25.16萬元/平方米、26.92萬元/平方米的單價分別售出了A棟樓的1601和2901室。創(chuàng)造了上海豪宅單價的歷史紀錄，超過了2014年11月底綠城黃浦灣24.22萬元/平方米的歷史最貴成交單價。

　　剛剛過去的2015年被業(yè)界譽為“豪宅元年”，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年里，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市豪宅的成交量價齊升，地王頻出。

　　業(yè)內(nèi)人士分析表示，作為“豪宅元年”的2015年，豪宅的異軍突起是政策傾斜、土地市場和房開商前瞻等多方因素促成。而2016豪宅標準或再提高，成交量或?qū)⒃俣仍鲩L。

　　“搶地戰(zhàn)”惹火豪宅市場

　　在第一太平戴維斯有限公司住宅銷售部董事唐華看來，一線城市土地出讓價格屢創(chuàng)新高，地價推高房價是直接原因。當然，2015年末豪宅迎來一波成交小高潮，與房企積極沖業(yè)績促成超高單價簽約也有關(guān)系。

　　隨著房企逐漸回歸一二線核心城市，“搶地大戰(zhàn)”讓土地市場硝煙彌漫，而豪宅的土地供應更是少之又少，因此，豪宅成交量價的刷新也在情理之中。以北京為例，北京豪宅用地從2013年開始就略有下滑，政府把供地重心轉(zhuǎn)向了自住型商品房方面。

　　一線城市土地儲備中心的資料統(tǒng)計，2015年11月份一線城市土地市場推出的土地達到了67宗，起拍價總計高達765.6億元，創(chuàng)下了歷史最高紀錄。

　　面粉貴了，面包自然也隨之看漲。近日，中國指數(shù)研究院在數(shù)字地產(chǎn)節(jié)上發(fā)布的中國房地產(chǎn)市場2015總結(jié)報告顯示，2015年，上海、北京、深圳總價1000萬元以上樓盤銷售金額占比分別達25.6%、23.7%和17.4%，較2014年均提升，其中上海提升6.3個百分點，幅度最為明顯，未來發(fā)展?jié)摿�較大。

　　無獨有偶，在上海陸家嘴、新天地、上海前灘、董家渡等市中心核心地段，近幾年幾乎沒有新增建設用地的供應。這也就意味著，這些板塊天價豪宅賣一套少一套，板塊天價豪宅的“稀缺性”將逐步體現(xiàn)。目前，對于浦東陸家嘴濱江沿岸的豪宅來說，基本上屬于“皇帝的女兒不愁嫁”的狀態(tài)，以此前被爆出銷售8年去化不足五成的湯臣一品為例，在2015年卻交出了漂亮的業(yè)績單，一度刷新豪宅總價紀錄，這也是“豪宅元年”水漲船高的絕佳例證。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，大部分將建設成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價，一線城市的商品房因此進入了豪宅化加速期。

　　中國指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬分析認為，政策面利好疊加的驅(qū)動、市中心土地資源“稀缺性”、樓板價不斷走高等成為北上廣深為代表的一線城市天價豪宅市場價值表現(xiàn)較為堅挺的主要原因。

　　頂豪頻破20萬+天花板

　　作為曾經(jīng)的北京地王，北京頂豪的領跑者萬柳書院2015年發(fā)力可謂“穩(wěn)準狠”。截至2015年12月23日，項目成交42套，且每套均價全部在10萬元/平方米以上。這也使其成為北京唯一的成交價全部在10萬元/平方米以上的項目。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析表示，盡管此前北京樓市也曾出現(xiàn)天價，但是，這些單價紀錄基本上是開發(fā)商報價的形式。而真正能接受市場檢驗的，是最后成交的簽約價格。此前，即便是在遍地是豪宅的年代，也多維持在10萬+的水平，突破20萬元這個水平，萬柳書院是“突破天花板”的第一盤。

　　萬柳書院漂亮的業(yè)績單之所以引起各方的關(guān)注，主要原因在于北京土地出讓價格高企，天價土地成交頻繁，勢必導致未來出現(xiàn)大量10萬+、20萬+以上的項目入市銷售。郭毅認為，萬柳書院的銷售業(yè)績，在一定程度上反映著北京頂豪市場未來的走勢。

　　無獨有偶，在上海的億元豪宅的爭奪戰(zhàn)中，湯臣一品可謂拔得頭籌。據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，截至2015年11月，2015年上海成交過億的豪宅共成交了14套，而過去億元豪宅年度成交量均未超過10套，可見今年頂豪市場的異常活躍。之所以說湯臣一品拔得頭籌，是因為在這14套億元豪宅中，湯臣一品就占了3套，并且2015年11月份的2套是創(chuàng)下歷史單價最高紀錄，而2015年6月份成交的1套2.43億元豪宅則是創(chuàng)下了歷史總價最高紀錄。

　　據(jù)了解，此前上海不少豪宅項目紛紛踩著“金九銀十”的節(jié)點推出新盤入市，借勢利好東風引爆下半年上海豪宅市場，九龍倉濱江壹十八號、金融街中心·融御項目、融創(chuàng)外灘188等項目都是其中的代表。

　　而對于開發(fā)商們來說，充分挖掘產(chǎn)品的延伸價值是主要功課之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間不斷被壓縮，拿地成本的推高，中高端產(chǎn)品開發(fā)量的增加逐步成為開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的一個方向。旭輝集團執(zhí)行副總裁陳東彪認為，改善性需求的增加也是一線城市豪宅市場火爆的又一因素。以旭輝為例，公司的首條高端產(chǎn)品線“鉑悅”將會在上海陸家嘴、蘇州等地布局5個鉑悅產(chǎn)品，售價為市場均價的2倍。

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管JamesMacdonald表示：“2015年以來，次級區(qū)域住宅價值提升，價格走高，對于開發(fā)商來說，拿不到一線的地塊，就只能打造一流的品質(zhì)，提升房屋的品質(zhì)和內(nèi)涵成為越來越多開發(fā)商下功夫的地方。以上海閘北蘇河灣板塊為例，2015年10~11月，該板塊高端住宅成交均價達到人民幣105400元/平方米，較2014年同期上漲了17.3%。”

　　2016年豪宅標準或再提高

　　“如果豪宅項目真的遍地開花，那么豪宅的標準也將隨之提升。”泰禾集團一位內(nèi)部人士認為：“豪宅的業(yè)態(tài)比較多，有些是大平層，有些是別墅，有些復式。因此如果按照物理配置等區(qū)分并不可取。因此按照單價10萬元的標準區(qū)分則更為合理。”

　　他預計未來隨著豪宅供應量的不斷加大，豪宅之間的競爭也將逐漸加大，這將導致定義豪宅的標準提高。“2015年總價是2000萬元為標準，2016年可能會到3000萬元。”

　　不過亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，2016年的標準或許并不會提高那么明顯。“我認為2016年豪宅的供應量可能不會太大，豪宅的標準可能依然會維持在總價2000萬元，單價10萬元的水平。”

　　有匿名的房企人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，未來決定豪宅售價的要素除了拿地價格、宏觀經(jīng)濟、地段等傳統(tǒng)要素以外，更加充滿競爭的是設計、精裝等軟性因素。“現(xiàn)在有一些老牌豪宅正在重新設計裝修，以提高市場認可度。”他說，以前的豪宅客群講究套內(nèi)面積大，花園車庫面積大。但是現(xiàn)在的客群對于人性化的設計，個性化的體現(xiàn)以及裝潢的考究要求更高。

　　多位房企內(nèi)部人士告訴記者，隨著政府打擊腐敗以及宏觀經(jīng)濟增速下行等因素影響，一批以政府官員、煤礦主、鋼鐵企業(yè)主為代表的購買力逐步被淘汰。但是一批新興的購買力則進入了豪宅市場。

　　一位A股上市房企的董秘在接受記者采訪時說：“以北京為例，此前由于限購政策存在，一些購買力沒有滿足5年納稅社保的硬性要求。現(xiàn)在這一群體中的部分人群已經(jīng)滿足條件并逐漸釋放到豪宅市場。此外隨著資本市場的發(fā)展，新三板、創(chuàng)業(yè)板興起后釋放出一大批資本市場新貴。這些人在此前并不具有豪宅購買能力，但是現(xiàn)在他們可以實現(xiàn)購買豪宅的愿望。這意味著他們從無效需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行�需求。”他還認為一批金融投資領域的人群也會成為豪宅的直接購買力。

　　多位業(yè)內(nèi)人士預計，隨著國家政策傾向去庫存、取消過時的房地產(chǎn)限制政策等大趨勢，越來越多的新增豪宅購買力會逐漸進入這一市場。他們認為，2016年豪宅的成交量或?qū)⒃俣仍鲩L。