去庫存

　　去庫存可謂是2015年市場主題。2014年以來，部分城市庫存量居高不下。中央政府和地方均出臺一系列政策，鼓勵自住性需求。2015年年底，中央連續強調去庫存，釋放出強烈的政策信號。

　　回顧今年房地產市場，“冷暖不均”成為今年樓市的一大特征，部分一線城市樓市過熱房價上揚，而三、四線城市卻庫存高企。因此，因為樓市分化的加劇，在“去庫存”的大背景下，分類去庫存也是必須得到強調的。

　　當前中央再提房地產去庫存，加快戶籍改革帶動住房消費，是積極促進行業健康發展的做法，未來相關財政、貨幣等支持政策將陸續出臺，地方也將加大財政補貼繼續鼓勵住房消費。業內人士表示，2016年預計會出臺的政策主要還是跟金融和稅收有關，非限購城市首套房首付比例有可能會降到2成，在稅收方面，地方政府可能會給予更大優惠，如減少交易環節的稅收，給予各種補貼等。有機構預測，在經濟仍存下行壓力、政策促穩房地產的背景下，2016年全國房地產市場將呈現銷售面積略有下降，新開工企穩，投資低速增長的特點。

　　降息降準

　　2015年內，央行降息5次、降準3次，頻繁的降息降準貫穿全年，帶來寬松的信貸環境。據測算，以普通商業貸款40萬元，20年的購房者為例，五次降息可直接節省了近300元的月供。

　　對于降息降準給樓市帶來的影響，業內認為，在五次降息四次降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間；對于大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。對于購房者來講，應該把握好市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段、趕在還沒有出現買漲不買跌的階段入市購房，也趁當下部分開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　3.30新政

　　2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　此外，國家財政部、稅務局還發表通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　“3.30新政”的刺激作用明顯，新政滿月后廣州成交量價齊升。據網易房產數據中心統計，4月份全市共網簽成交7279套一手住宅，環比大漲約25%，同比則更是暴漲約40%。