開欄語：2015年即將過去。又到回首遠望時。

　　2015年無疑是不平凡的一年。中國股市波瀾起伏，投資者悲喜交加，值得反思的不少。中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在中國經(jīng)濟新常態(tài)的大背景下，轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的故事同樣令人蕩氣回腸。

　　2015年，中國經(jīng)濟遭遇外部需求疲軟、人口紅利減少、落后產(chǎn)能淘汰等諸方面的下行壓力，但中國經(jīng)濟存在韌性不小、潛力巨大的鮮明特征，內(nèi)生增長正逐漸爆發(fā)出強大的力量。

　　為此，證券日報今起推出2015中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟系列年度報告，內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)、汽車等國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域，通過回顧展望，以期讓投資者更好地把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，對中國經(jīng)濟、中國股市有更理性的判斷。敬請投資者垂注。

　　2015年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂是轉(zhuǎn)折的一年。持續(xù)多年高速增長的房地產(chǎn)銷售和投資在這一年均放緩了腳步，無論是政府還是房企，都在學著適應(yīng)這種變化。

　　實際上，面對去庫存的巨大壓力，政策已放寬房地產(chǎn)調(diào)控，并祭出了“330新政”這樣的大招，力圖刺激市場重新走上正軌。而對于不少房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)折就意味著轉(zhuǎn)變，因此在2015年，轉(zhuǎn)型便成為房企的一個主旋律。

　　當然，有人退出就會有人進來，當一批批房企先行者們陸續(xù)退出行業(yè)的時候，作為金融大鱷的險資，卻悄然間成為這個行業(yè)的主角之一。

　　而對于京滬廣深的廣大購房者來說，2015年一線城市的新房市場已成為絕大多數(shù)人眼中的“故事”，動輒“10萬元+”的房價讓買房離其越來越遠，整個市場的分化則是在所難免。

　　房地產(chǎn)公司忙轉(zhuǎn)型 龍頭多元化趨勢明顯

　　告別黃金時代，步入白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型成為開發(fā)商們談?wù)撟疃嗟脑掝}之一。

　　相比于此前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型還處于規(guī)劃階段，2015年對于不少房企來說，轉(zhuǎn)型卻已開始“落地”。這其中，既有萬科、萬達、恒大這樣的業(yè)內(nèi)龍頭，也有蘇寧環(huán)球、陽光城這種體量不小、業(yè)績表現(xiàn)不錯的房企，而像浙江廣夏、萊茵置業(yè)、海德股份等規(guī)模更小一些的區(qū)域房企，更是宣布全面轉(zhuǎn)型，完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　實際上，上述企業(yè)還都是滬深市場或者港交所的上市房企，相比于全國其余數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)，已是金字塔塔尖的部分。這些企業(yè)尚且加速轉(zhuǎn)型的步伐，剩余的絕大多數(shù)房企則都將會在未來的數(shù)年內(nèi)被市場所淘汰。

　　有房企老總直言：“現(xiàn)在做房地產(chǎn)的企業(yè)還有5萬家—6萬家，10年后可能就只有50家、60家了。”

　　行業(yè)陷入困局

　　為何在2015年，如此多的房企開始真正的邁出轉(zhuǎn)型的腳步？從數(shù)據(jù)上或許可以看出一些端倪。其中，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標正在下滑，今年1月份—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點，繼續(xù)呈回落走勢。對此，業(yè)內(nèi)人士也達成普遍共識，即從GDP角度看，房地產(chǎn)投資已處于負拉動狀態(tài)。

　　同時，10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達到歷史峰值。雖然在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創(chuàng)下年內(nèi)新高，但房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化，一線城市房地產(chǎn)市場明顯回暖，交易量上升較快，庫存下降較快，價格環(huán)比上升；三、四線城市的銷售增速則繼續(xù)下滑，去庫存壓力絲毫未減。

　　此外，從房企今年公布的財報上看，開發(fā)商的盈利水平持續(xù)下降，A股房企的平均凈利率水平創(chuàng)下歷史新低，成本控制能力也面臨考驗。

　　顯然，在這種情況下，轉(zhuǎn)型就成為了房企唯一可行的出路。這其中，龍頭房企大多選擇走多元化道路，小型房企則全面退出轉(zhuǎn)行經(jīng)營。

　　龍頭企業(yè)多元化發(fā)展

　　宏觀經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，人口結(jié)構(gòu)變遷以及城鎮(zhèn)化進程的推進都會帶來大量城市住宅及綜合服務(wù)需求，因此諸多房企在進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時也積極探索多元化經(jīng)營模式。尤其是大中型房企，他們在行業(yè)中處于一定的優(yōu)勢地位，繼續(xù)經(jīng)營房地產(chǎn)所面臨的困難也相對較小。

　　今年5月份，郁亮提到萬科要做到萬億元市值的目標，并明確指出“萬科未來的萬億元市值里面，我們希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半左右，一半來自新業(yè)務(wù)”。

　　據(jù)悉，萬科物業(yè)服務(wù)從今年開始會全面進入市場化發(fā)展的軌道。此前萬科物業(yè)主要是為萬科自己開發(fā)的項目提供服務(wù)，從今年開始轉(zhuǎn)向承接外部項目為主。此外，物流地產(chǎn)成為萬科第一個確認的主干業(yè)務(wù)。目前其已在貴陽、武漢、上海等地正式獲取6個物流地產(chǎn)項目；萬科出租公寓業(yè)務(wù)今年也進入擴張階段，目前已開業(yè)或準備開業(yè)的的項目有9個，可提供近萬間公寓；此外，萬科還希望成為中國首席的素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商。“年內(nèi)成立五個新的事業(yè)部，把萬科從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團。”郁亮表示。

　　相比于萬科，萬達集團的創(chuàng)始人王健林在今年更是直言，“將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型”。

　　據(jù)悉，萬達目前的這次轉(zhuǎn)型在內(nèi)部被稱為“第四次轉(zhuǎn)型”，于去年年底提出，2015年則是落地之年，其核心在于“輕資產(chǎn)”，相比于前三次轉(zhuǎn)型一直以房地產(chǎn)為主，這次轉(zhuǎn)型也有了質(zhì)的變化，即轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主。萬達方面還表示，在下半年將完成銀行、證券、保險公司并購，加上已有的快錢公司和萬達投資公司，正式成立萬達金融集團。

　　此外，恒大作為國內(nèi)房企多元化的代表，也在2015年正式進軍醫(yī)療健康和金融保險行業(yè)。而本身便多領(lǐng)域發(fā)展的綠地，在2015年也確立了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元格局。