隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間越來(lái)越近，有關(guān)“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”中“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展”的戰(zhàn)術(shù)部署逐漸成為市場(chǎng)近期焦點(diǎn)。那么，對(duì)于管理層而言，究竟有哪些牌可以打？

　　供應(yīng)端區(qū)分對(duì)待+給予首次購(gòu)房的農(nóng)民補(bǔ)助？

　　去年以來(lái)，政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。在這些政策作用下，雖然樓市整體有所回暖，但回暖主要集中在一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。實(shí)力房企越來(lái)越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市，而三四線城市的土地市場(chǎng)則無(wú)人問(wèn)津。因此，如何在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市“因地制宜”成為焦點(diǎn)。

　　由于依靠賣地獲得土地財(cái)政收入的路徑在三四線城市已經(jīng)行不通，因此未來(lái)在供應(yīng)端，這些城市的土地供應(yīng)或大大減少。而在需求旺盛的一二線城市，適當(dāng)增加供應(yīng)滿足需求則可能十分必要。雖然一二線大城市嚴(yán)控城市規(guī)模和邊界，但仍有很多結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。

　　此外，周二彭博援引消息人士稱，中國(guó)計(jì)劃推出房地產(chǎn)去庫(kù)存措施，包括鼓勵(lì)中小城市對(duì)在城鎮(zhèn)首次購(gòu)買住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免，還研究將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶逐步納入住房公積金制度。如果這一消息得到確認(rèn)并全面鋪開(kāi)的話，顯然會(huì)在某種程度上增強(qiáng)三四線城市的吸引力。

　　《濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》本月3日起正式實(shí)施。繼成為第二批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)后，河南濮陽(yáng)市也成為我省首個(gè)在全市范圍內(nèi)“真金白銀”支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的省轄市。

　　打通保障房和商品房？

　　在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理已經(jīng)明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。事實(shí)上，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個(gè)“一石多鳥”的創(chuàng)新型調(diào)控思路。一方面，房地產(chǎn)有去庫(kù)存需要，而2015年740萬(wàn)套的保障房目標(biāo)，又是政府民生工程的一大亮點(diǎn)，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的開(kāi)局之年，實(shí)現(xiàn)好房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

　　目前來(lái)看，這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性釋放階段。其中，被視為向房地產(chǎn)市場(chǎng)定向提供信貸流動(dòng)性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置已陸續(xù)到位。然而，由于棚改貨幣化安置需要大量的資金投入，而近幾年財(cái)政收入?yún)s是連年下降。巨大的財(cái)政壓力之下，棚改及其貨幣化安置能否可持續(xù)是最大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。