導語

　　一個北京白領手中如果有一套100㎡的住宅，那么他將可以少奮斗31-47年。

　　瑞銀最新發布的“全球房地產泡沫指數”報告顯示，全球頂尖城市的房地產泡沫風險陡峭攀升。瑞銀在報告中指出，泡沫指數超過1.5就意味著該市房地產有泡沫風險。歐洲城市所有房地產超過了合理估值，其中倫敦房市是歐洲最被高估的市場，也是全球樓市泡沫風險最大的城市，中國香港緊隨其后。

　　瑞銀“全球房地產泡沫指數”通過對包括房市當前估值和歷史軌跡等五個不同指標，諸如入房價收入比和房價租金比等，對房地產泡沫風險進行追蹤。報告的作者克勞迪奧·薩普特里與馬蒂亞·霍澤伊認為，香港和倫敦等城市的房價“從根本上來說是不合理的”。這些城市的基準指標，比如說房價收入比和房價租金比，都已觸及歷史高點。

　　倫敦：問鼎全球“最不實惠”城市

　　根據“全球房地產泡沫指數”，在世界各大金融中心之中，倫敦的房地產泡沫風險評分是最高的，為1.88，是全球樓市泡沫風險最大的城市。房價收入比和房價租金比均觸及有史以來最高水平。

　　英國最大房產搜尋網站Rightmove的數據顯示，10月倫敦樓市賣方平均報價上漲1.6%，超過63萬英鎊（約610萬人民幣）。英國國家統計局數據顯示，目前倫敦房屋均價將近是英國平均工資的10倍，倫敦房屋均價約為52.5萬英鎊。考慮到英國實際平均收入水平自2007年以來下降了7%，倫敦房地產市場房價收入偏離度“甚至更為嚴重”。

　　瑞銀表示，國外對倫敦房產的需求以及避險需求是估值過高的主要原因。全球地緣政治風險和亞洲城市過高的房產估值把倫敦房價推到了一個新高度。此外，國內買家也促進了價格上漲。政府的“購房援助計劃”（HelptoBuy）也刺激了需求增長。

　　香港--房產泡沫全球第二

　　根據“全球房地產泡沫指數”，在世界各大金融中心之中，香港的房地產泡沫風險評分排在第二位，為1.67。在過去時間內，香港實際房價出現巨大波動，曾出現過高達兩位數的年度增長，也出現過零增長。房價收入比達到創紀錄高位，為21%，而房價租金比也觸及不可持續的水平，為33%。

　　香港樓價高、房租貴。在全球房價最貴地區排名中，香港位居第一，其最高房價可達到每平方米12萬美元，面積很小的房子，動輒就要數百上千萬港元。二手房平均每平方米要賣10萬港元以上，面山、望海等景觀較好的戶型更直沖每平方米20萬港元。香港租金也貴到離譜，三房一廳，月租要4萬多港元。房價是套在香港普通民眾頭上的枷鎖，成為不少民眾頭痛的問題之一。

　　香港房價超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地嚴重短缺，這就導致香港新房供應嚴重不足。另一障礙是社會共識難建立。有些政治力量刻意阻撓特區政府施政，利用開發土地時的咨詢及法定程序來阻撓項目。另外，內地投資客大量涌入香港，也成為推高香港房價的重要力量。

　　面對高房價，香港人想的辦法是提高容積率，樓房建高，戶型設計節約空間，將房子盡可能變小，住進去更多人。所以出現很多迷你戶型，30平米塞進一家三口很是常見。

　　美國房價更公平？

　　頗耐人尋味的是，美國的金融中心，包括紐約和波士頓，都處于合理估值狀態，芝加哥與歷史軌跡相比甚至是被低估的，應有提升空間。舊金山得益于外需和快速增長的硅谷經濟，房價略有泡沫。不過，德意志銀行在報告中表示，即使在美國，泡沫也見端倪。商業房產的價格超過上一個峰值的13％，而農地價格在過去十年翻了一番。

　　雖然瑞銀最新發布的報告指出的是全球范圍內的整體房地產泡沫風險，但是不同地區和城市的估值風險也不盡相同。面對亞洲地區房產的高估值，來自亞洲的投資者將目光投向了歐洲的金融中心。相比較而言，亞太地區的城市現在大多被不同程度地高估。