導讀

　　中國的房地產正從新建、開發、交易為主的市場逐步轉向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。2015年以前，城市更多是資本驅動外向型增長；2015年以后，城市進入內向增長模式。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究舊城更新。

　　開發商都在思考房地產下一個風口在哪的問題。

　　經濟高速發展帶來大量存量資產，且多位于核心地區。目前政府有意控制土地市場，地價攀升。一些地產開發商已不再將目光集中在火拼的地王上，而是轉向存量市場。

　　城市更新，也就是舊城改造，是一些開發商目前找到的新的風口。

　　存量房時代

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，中國房地產正在步入存量房時代。一個重要指標是，一座城市的房屋供應存量房交易量已經超過新房交易量。

　　秦虹表示，按照這個指標來看，現代的發達國家幾乎毫不例外都處在存量房時代。以美國住宅為例，美國每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房只滿足需求的10%左右。而中國的房地產正從新建、開發、交易為主的市場逐步轉向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。

　　華高萊斯的董事總經理李忠經過研究得出的結論是，2015年后所有一、二線城市都將進入“內向增長”階段。舊城更新，必然成為城市發展的新增長點。

　　政策上對于土地紅線愈發嚴格。2015年6月3日，國土資源部土地勘測規劃院院長助理張曉玲在國新辦發布會后接受記者采訪時表示，包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發邊界劃定工作將于2015年完成。開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。此外，國土資源部正在緊急擴容需要劃定“城市開發邊界”的城市名單。這份名單上的城市數量已經從原有的14個，擴容到600個�！俺鞘虚_發邊界”的劃定將最終實現一、二線城市和部分三線城市的全覆蓋。

　　包括北京、上海等一線城市在內已經被嚴格控制土地供應。

　　今年5月6日，上海市召開第六次規劃土地工作會議，上海市委副書記、市長楊雄提出，要轉變規劃理念、轉變土地資源利用方式，“城市終極規模的鎖定，有賴于土地規劃的邊界約束建設用地規模只減不增，以土地資源利用方式轉變倒逼城市發展轉型”。上海市提出了土地規模“零增長”的目標。

　　今年以來，疏解非首都功能和舊城改造成為北京市工作重點。按照規定，商務領域不符合首都城市戰略定位的相關產業疏解和調整工作將按照“嚴控增量、疏解存量、保障民生”的思路進行。其中，北京市明確規定，北京主城區將禁止新建1萬平方米以上的商業設施。

　　李忠認為，舊城更新是目前城市發展最大的紅包。因為有很多城市的老城區已經沒有土地可以出讓。那么它的城市經濟怎么運營？從地理來看，現在上海城市規劃用地已經是零增長，“因為我們要求每個大城市都劃定它的增長紅線，沒有增長紅線時，城市核心區怎么辦？2015年以前，城市更多是資本驅動外向型增長，2015年以后，城市進入內向增長模式”。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究舊城更新。

　　高和資本董事長蘇鑫表示，他看到當前一線城市、開發商都在不斷地競拍土地，高價拿地，但這不是機會�！叭绻�豐臺的樓面價達到7.5萬元/平方米，我算了算要賣15萬才能保本，這能賺錢嗎？正是因為二三線城市不能賺錢，所以開發商為了避險，都跑到一線城市高價拿地，但這不是機會。”

　　蘇鑫認為，舊城更新存在大量機會。