日前，合富指數(shù)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月全市（十區(qū)兩市）二手網(wǎng)簽4814套， 成交面積達(dá)45萬平方米,環(huán)比9月成交持平，但較2014年同期升133%。自2015年4月以來，已連續(xù)7個月，二手網(wǎng)簽均維持在4000套以上的較高水平，二手需求持續(xù)活躍。值得關(guān)注的是，近一年投資客占比呈現(xiàn)直線上升態(tài)勢，目前占比已超過6%。據(jù)中原地產(chǎn)大德路分行經(jīng)理王彥連透露，越秀區(qū)投資客約有10%~20%，且呈逐漸抬頭的姿勢。

多重利好刺激 市場成交加速

繼前幾個月政策利好后，在10月底又有兩方面的利好：公積金貼息貸款的執(zhí)行、貸款額度的調(diào)高；再次雙降的實(shí)施也帶動了市場成交熱情。中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪表示， 一二手住宅成交相互影響的特性疊加信貸政策的利好，使得購房者在10月理性入市，同樣也正面帶動猶豫觀望的購房者。

中原地產(chǎn)相關(guān)人士指出，近期成交仍以“剛需”客為主，且成交占比有微幅上升的趨勢。將近年底，不少首次置業(yè)的客戶買房結(jié)婚或需年前搬入新家，從買房到過戶再到裝修和置辦家具，基本可以在過年前完成。目前放盤量仍然較為充足，業(yè)主心態(tài)穩(wěn)定，在一些近郊片區(qū)例如白云、番禺，還有5%~10%的議價空間，但客戶成交速度也加快，有部分看了三四套房子后，在半個月左右就選中了物業(yè)。由區(qū)域看，蘿崗、花都、原芳村、黃埔及增城等區(qū)域網(wǎng)簽量環(huán)比有不同幅度下跌。合富輝煌相關(guān)人士表示，這主要受新盤供應(yīng)充足影響，但原荔灣、越秀、海珠、白云等中心區(qū)及番禺的網(wǎng)簽量環(huán)比有所增加，其中白云、番禺的增加較大，均在一成左右。這是源于中心區(qū)及番禺的新貨供應(yīng)不足，導(dǎo)致部分買家回流二手市場。

廣鋼新城帶動廣州西部片區(qū)人氣上升

10月，二手樓市值得關(guān)注的熱點(diǎn)片區(qū)是海珠及原荔灣等片區(qū)。因受廣鋼新城及多宗地塊出讓的利好帶動，近期原荔灣、海珠等廣州西片區(qū)人氣上升。原荔灣網(wǎng)簽量雖沒有明顯增加，但市場人氣和買家的入市積極性均較高。據(jù)一線銷售人員反映，原荔灣買家以首置“剛需”為主，大部分買家對相中的物業(yè)果斷出手。海珠區(qū)西片一直是二手樓市熱門板塊之一，10月人氣和看樓量較上月增加約兩成，買家的入市意愿較高，不過，由于這片區(qū)的價格連番上漲，導(dǎo)致價格高企，不少買家仍需時間來逐步消化高樓價帶來的心理和實(shí)質(zhì)性影響。

番禺新貨減少 催生二手需求旺盛

統(tǒng)計顯示，10月番禺區(qū)的網(wǎng)簽量接近1000套，環(huán)比上月增加約一成，增幅較大，尤其是10月最后一周（10.26~11.1），番禺的網(wǎng)簽環(huán)比高達(dá)五成，單周網(wǎng)簽首次突破300套。據(jù)合富輝煌市場研究中心數(shù)據(jù)，“十一黃金月”，番禺區(qū)的新貨不足1300套，為近年的低點(diǎn)，其中約四成貨量集中祈福新村活力花園。

從戶型看，在番禺新貨中， 100平方米以上的中大戶型占比高達(dá)八成，200平方米以上的占比高達(dá)四成。在番禺新貨不足，大戶型為主的市場格局下，價格較實(shí)在的優(yōu)質(zhì)二手大盤受到市場追捧。祈福新村活力花園，一手價格在2萬元/m2左右；而祈福新村較新的二手組團(tuán)，如月明軒、山泉居等，二手價格在1.5萬~1.7萬元/m2之間，廣州雅居樂、南國奧林匹克花園等優(yōu)質(zhì)大盤的二手價格在1.7萬~2萬元/m2之間。

天河北板塊

“新廣州人”占比超一半

近期，天河北板塊成交相當(dāng)不俗。10月份，天河區(qū)中原地產(chǎn)成交均價為31977元/m2，價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲8%。“陽光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比下降14.09%，但天河北板塊成交占比環(huán)比上漲24%。

據(jù)中原地產(chǎn)鴻翔分行營業(yè)經(jīng)理夏愛軍表示，目前買家有60%的是“新廣州人”，這類人群中有兩類客戶：首次置業(yè)的，同時考慮到學(xué)位房需求，在天河北板塊也有較為優(yōu)質(zhì)的龍口西小學(xué)、47中學(xué)，這批客戶孩子目前僅為1~2歲的居多，家長提前置業(yè)；換房客戶，也同樣是外地戶口，由于家里人口增多，如接父母過來同住，小孩長大等需換大房。在五山板塊有一位43歲的客戶將華農(nóng)大學(xué)一套65平方米的樓梯樓以低于市場價10萬元左右的196萬元出售，想能盡快接外省的父母來廣州居住，最終以480萬元買了五山花園電梯樓140平方米的物業(yè)。

值得關(guān)注的是，在近一年來投資客占比呈現(xiàn)直線上升態(tài)勢，目前占比已超過6%。據(jù)中原地產(chǎn)大德路分行經(jīng)理王彥連透露，越秀區(qū)的投資客約有10%~20%，且呈逐漸抬頭的姿勢。但很多客戶不再偏好投資公寓、商鋪等，而是把目標(biāo)鎖定在住宅上面。如大德路一宗9樓93平方米的物業(yè)，成交均價11285元/m2，由于業(yè)主名下無購房資格，現(xiàn)在用其父親的名購房，且為一次性付清。

中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示，隨著二孩、公積金利好、降息在10月底實(shí)施，會對11月的成交帶來正面影響，從中原地產(chǎn)監(jiān)測的新增客戶量來看，在10月底咨詢的客戶量有明顯提升，但同時考慮到11月接近年底，客戶會忙于年終事務(wù)，影響置業(yè)進(jìn)度。總體來看，11月的成交量會基本保持平穩(wěn)波動，市場上以實(shí)客為主，業(yè)客雙方的心態(tài)都相對穩(wěn)定。在價格方面，年底部分業(yè)主急需資金，不乏有降價急售的情況，因此淘到筍盤的幾率也較高，但學(xué)位房成交預(yù)計會比較堅挺，整體成交價格會保持平穩(wěn)窄幅波動。