2015年以來，萬科以“萬科驛”為品牌，在公寓市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張，計(jì)劃至2017年擁有15萬間萬科驛公寓。

　　在這一市場(chǎng)，萬科不是唯一的看多者，嘉華、陽光城、招商等多家開發(fā)商躍躍欲試。過去兩年，獲得風(fēng)投的長租公寓企業(yè)超過10家。

　　這背后，是公寓市場(chǎng)千億空間的巨大誘惑。華創(chuàng)證券研究稱，長租公寓行業(yè)正處于指數(shù)級(jí)發(fā)展的初期，國內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模近8000億元，每年僅新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模就達(dá)600億元。

　　不過，行業(yè)共識(shí)是，長租公寓是微利行業(yè)，盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大、回報(bào)周期較長，以萬科為首的各路資本，在轉(zhuǎn)型過程中紛紛爭(zhēng)做“包租婆”，算盤是如何打的？

　　萬科驛

　　目前，萬科已在廣州、廈門、西安、上海、重慶等市落地了10余個(gè)長租公寓，其中，廣州和上海是重鎮(zhèn)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，萬科在上海的首個(gè)萬科驛位于嘉定安亭，共293間，預(yù)計(jì)12月31日開業(yè)。未來三年，上海萬科將大舉進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，戰(zhàn)略目標(biāo)是獲取20萬間可租賃房源。

　　上海萬科驛將目標(biāo)客戶定為18-40歲的城市主流青年，每月租金在5000元以下。

　　上海萬科已規(guī)劃4個(gè)項(xiàng)目，除了安亭項(xiàng)目外，萬科驛國創(chuàng)中心店和翡翠公園店將于2016年開業(yè)，七寶國際店將于2017年開業(yè)。

　　在公寓管理上，萬科將采用手機(jī)服務(wù)終端方便租戶查看房屋信息、合同賬單；實(shí)現(xiàn)線上繳費(fèi)、報(bào)修；設(shè)置店長和客服為租戶解決問題；預(yù)留公共客廳空間，方便租客社交……

　　上海萬科研究，美國市場(chǎng)上近80%的租賃住房，均由品牌運(yùn)營商提供租賃服務(wù)，國內(nèi)租房市場(chǎng)發(fā)展粗放，所有運(yùn)營商加在一起的市場(chǎng)占有率不足1%，行業(yè)無標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品良莠不齊，市場(chǎng)存在諸多痛點(diǎn)。“這是一個(gè)年交易金額達(dá)到千億數(shù)量級(jí)的市場(chǎng)。”上海萬科驛負(fù)責(zé)人表示。

　　房企爭(zhēng)做“包租婆”

　　萬科以外，嘉華、陽光城、招商等房企都打起了長租公寓的“主意”，且形式多樣。

　　早在3月份，港企嘉華在其上海靜安的住

　　宅項(xiàng)目中，預(yù)留部分房源打造了113套服務(wù)式公寓，面積從227-500平方米不等，首批推出了50套。其在上海徐匯的住宅項(xiàng)目也保留了120套可出租公寓。

　　它們有一個(gè)全新的品牌——尚臻，“嘉華希望增加出租物業(yè)的比例，因?yàn)樽饨鹗杖胧敲磕甓加械摹Ｄ壳跋Ｍ�收租物業(yè)的面積能提高到15萬-20萬平方米。”嘉華中國市場(chǎng)銷售部總經(jīng)理?xiàng)罹拜x說。

　　尚臻面向的是旅居上海的、有國際背景的家庭型客戶，目前入駐的30組客戶大部分來自全球500強(qiáng)企業(yè)的在華高管。

　　這種定位使尚臻的租金居于高位，月平均租金約為6萬元，有的甚至達(dá)到10多萬元。

　　陽光城采取了合作方式切入長租公寓市場(chǎng)。10月中旬，陽光城旗下MODO項(xiàng)目同寓見公寓簽約：陽光城負(fù)責(zé)提供房源，寓見公寓負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和管理，提供從售前咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等一站式服務(wù)。

　　而招商旗下的公寓產(chǎn)品分為兩類，精品公寓面向高收入人群，服務(wù)式公寓面向中等收入的白領(lǐng)客群。此前，其曾將蛇口工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)宿舍配套小區(qū)改造成公寓。

　　躍躍欲試還有物業(yè)公司。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，綠城物業(yè)計(jì)劃和公寓租賃機(jī)構(gòu)優(yōu)客逸家合作，盤活旗下小區(qū)的閑置資產(chǎn)，改造后統(tǒng)一對(duì)外出租。

　　克而瑞研究中心研究員房玲指出，通過租賃的形式，房企能夠有效實(shí)現(xiàn)存量房的去化，有存量資產(chǎn)閑置的國企，通過租賃帶來收益也是盤活資產(chǎn)的有效手段。

　　如何盈利？

　　行業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)是，長租公寓是一項(xiàng)前期投入資金巨大、回報(bào)周期較長的微利業(yè)務(wù)。

　　一位負(fù)責(zé)公寓運(yùn)營的管理人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，一般來說，長租公寓的回報(bào)周期短則1年，長則3-4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對(duì)投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。

　　楊景輝透露，為了平衡資金流，嘉華會(huì)按照嚴(yán)格的比例，分配出售物業(yè)和持有型服務(wù)式公寓的比例：“一般一個(gè)項(xiàng)目要做公寓，不會(huì)少于100套，否則每套的平均成本就會(huì)很高。”

　　“服務(wù)式公寓和酒店差不多，打開門才能收第一塊錢，初期很難說業(yè)績(jī)，回報(bào)率肯定比不上賣房子。”嘉華中國投資有限公司副董事李志賢說。

　　譚華杰曾表示，中國目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式。如果使用其他閑置不動(dòng)產(chǎn)改造，或者使用農(nóng)民房，租金收益率可以提升到6%-8%，稅后租金收益率為5%-6.5%。“但目前這個(gè)行業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率只有3%-5%。萬科的優(yōu)勢(shì)在于，擁有居住服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營費(fèi)用率可控制在15%，稅后可分配給投資者的收益率為4%-5.5%。”譚華杰說。

　　上海萬科驛負(fù)責(zé)人表示，在微利狀態(tài)下，萬科有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，萬科將大力關(guān)注公寓屬性土地出讓，同時(shí)，會(huì)采取和其他企業(yè)聯(lián)合拿地的方式，“也將探索存量資產(chǎn)市場(chǎng)，從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)、到經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬科獲取項(xiàng)目的方式。此外，我們還將主動(dòng)與政府及產(chǎn)業(yè)園區(qū)探討戰(zhàn)略合作的可能，為政府建設(shè)、管理人才公寓及租賃型住房，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、管理員工宿舍及高管公寓等。”

　　至于商業(yè)模式和盈利能力的提高，還在探索過程中，該負(fù)責(zé)人說。

　　目前，萬科發(fā)展長租公寓以自有資金為主。

　　從長遠(yuǎn)來看，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化，普遍被認(rèn)為是長租公寓的出路所在。

　　李志賢透露，嘉華已經(jīng)和一些開發(fā)商接觸，打算輸出尚臻品牌，但目前尚無成功案例。

　　專業(yè)的公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)已經(jīng)走在了房企的前面。10月下旬，水滴公寓與魔方金服達(dá)成戰(zhàn)略合作，魔方金服將推出5款房地產(chǎn)租約證券化金融產(chǎn)品。