“金九銀十”到來，深圳客再次成為樓盤爭(zhēng)相搶奪的“香餑餑”。近幾個(gè)月來，深圳客一直是支撐東莞成交的主流，但是，由于供應(yīng)量和區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的問題，不同樓盤銷售如同“冰火兩重天”，都想賣給深圳客，但不同的盤價(jià)格相差巨大，有的盤賣“4字頭”，有的盤賣2萬元/平方米，隨著“金九銀十”推盤高峰期的臨近，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，一些樓盤也開始降價(jià)促銷搶客。

　　觀察一：松山湖片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)白熱化

　　在東莞有兩大區(qū)域樓市最受深圳客歡迎，一個(gè)是臨深片區(qū)，另外一個(gè)就是松山湖片區(qū)，不過，今年以來，除了松山湖本身長(zhǎng)期有深圳客投資外，松山湖周邊的鎮(zhèn)區(qū)大嶺山、寮步、大朗等也紛紛加入搶奪深圳客市場(chǎng)的行列，大量樓盤上市，片區(qū)市場(chǎng)成交火熱的同時(shí)，也給片區(qū)樓盤帶來激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　據(jù)了解，近一年來，松山湖片區(qū)入市新盤非常多，加上其中一些項(xiàng)目得到了深圳客的支持，促使近幾個(gè)月松山湖片區(qū)成交明顯升溫。據(jù)東莞中原研究部對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周松山湖片區(qū)住宅成交396套，合計(jì)4.66萬平方米，在七大片區(qū)中排行全市第一。此外，目前松山湖片區(qū)的庫存量約為109.32萬平方米（合計(jì)9585套），消化周期為8.3個(gè)月，片區(qū)庫存消化壓力逐步增加。而目前松山湖在售的樓盤已超過40個(gè)，另外預(yù)計(jì)年內(nèi)入市的還有碧桂園·天匯、松湖碧桂園、中央盛景等項(xiàng)目，過大的供應(yīng)量將加劇片區(qū)庫存消化壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化。

　　樓盤開始降價(jià)跑量 有洋房售“4字頭”

　　日益增加的供應(yīng)量給松山湖片區(qū)內(nèi)不少項(xiàng)目帶來了挑戰(zhàn)與危機(jī)，進(jìn)入9月，部分樓盤開始出現(xiàn)銷售速度明顯放慢以及新品蓄客難度加大現(xiàn)象。據(jù)東莞中原研究部對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周已有一些項(xiàng)目開始率先啟動(dòng)降價(jià)跑量策略，降價(jià)幅度在5%~8%。不過，從促銷效果來看，目前成交起色不是十分明顯，反映出同區(qū)域內(nèi)挖掘的客戶資源有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化。

　　從市場(chǎng)來看，由于樓市瘋狂火熱了四五個(gè)月，購房者的熱情也開始降低，銷售變慢，樓盤也通過降價(jià)盼望著刺激購房者入市。如大朗松湖朗悅上周成交均價(jià)為7031元/平方米，環(huán)比下滑3.46%，寮步的時(shí)代華庭上周成交均價(jià)6852元/平方米，環(huán)比下滑4.79%，而大嶺山新世紀(jì)·領(lǐng)居成交均價(jià)僅4891元/平方米，環(huán)比下滑6.74%。業(yè)內(nèi)人士介紹，由于區(qū)域內(nèi)樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，搶奪深圳客市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分樓盤不得不降價(jià)跑量。

　　觀察二：臨深片區(qū)部分鎮(zhèn)區(qū)賣斷貨

　　2015年5~8月，東莞樓市出現(xiàn)史上罕見的成交大爆發(fā)，致使相當(dāng)一部分區(qū)域幾度供應(yīng)斷檔，供求失衡現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。進(jìn)入9月樓市“黃金月”，政策利好消息本來有望繼續(xù)推高樓市熱情，但供應(yīng)卻出現(xiàn)嚴(yán)重“告急”制約了成交量上漲。

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，8月中旬以來，東莞樓市總體供求態(tài)勢(shì)為供求雙雙持續(xù)回落，主要原因是供應(yīng)不足。8月24日至9月13日3周累計(jì)住宅新增供應(yīng)面積約29.5萬平方米，累計(jì)簽約面積約55.3萬平方米，供求比僅有0.53。通常低于0.8則處于供不應(yīng)求，高于1.2則處于供過于求。數(shù)據(jù)表明近期東莞樓市處于嚴(yán)重的供不應(yīng)求。

　　該研究部介紹，通過細(xì)分市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，東莞區(qū)域分化呈現(xiàn)“冰火兩重天”。臨深片區(qū)，尤其是塘廈、鳳崗、長(zhǎng)安等早已賣斷貨數(shù)月。而部分莞北片區(qū)及西部水鄉(xiāng)片區(qū)，樓市卻出現(xiàn)銷售困難。