本來應(yīng)該呈現(xiàn)市場(chǎng)交易量火爆態(tài)勢(shì)的樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，卻顯現(xiàn)出一種市場(chǎng)的疲態(tài)，房企開盤推盤量少，消費(fèi)者看房熱情不高，9月初的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯下滑。

　　新金融觀察消息：樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季色彩正在淡化，9月作為一年中賣房的黃金期的地位也在減弱。在房企推房不積極，買房人看房熱情不高共同作用下，9月首周天津樓市成交環(huán)比降幅達(dá)到22.8%。

　　成交量下滑

　　9月首周，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)下滑明顯。天津市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月首周天津新建商品住宅共成交2080套，成交面積23.7萬平米，環(huán)比前一周減少22.8%，成交均價(jià)11216元/平米，環(huán)比上漲0.92%。

　　對(duì)于習(xí)慣了在9月迎來成交高峰的地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員來說，這樣的數(shù)據(jù)顯然在意料之外。“今年的購(gòu)房高峰顯然被延后了，開發(fā)商推盤不積極，都在觀望同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作，許多買房人也將購(gòu)房安排在十一假期之后。”一位市區(qū)樓盤銷售員對(duì)新金融記者表示。該樓盤主要面向改善型購(gòu)房需求，目前只剩二期尾房在售，預(yù)計(jì)10月份推出三期房源。在一個(gè)工作日上午，新金融記者在該樓盤售樓處看到只有兩三位看房人來咨詢。

　　值得一提的是，9月初的三天小長(zhǎng)假并未給各售樓處帶來看房需求。“由于這次小長(zhǎng)假不是預(yù)定的假期，因此開發(fā)商和購(gòu)房者都沒有對(duì)這次小長(zhǎng)假產(chǎn)生購(gòu)房習(xí)慣，盡管假期適逢金九銀十開局，也并沒有對(duì)天津樓市的成交起到刺激作用。”一位天津房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

　　從數(shù)據(jù)可以看出，天津樓市市區(qū)、環(huán)城、濱海、遠(yuǎn)郊四大區(qū)域新房成交均出現(xiàn)下滑，且下滑幅度均超過20%，其中濱海區(qū)域成交量環(huán)比下跌29.40%，跌幅最大。在業(yè)內(nèi)人士看來，上個(gè)月的爆炸對(duì)濱海樓市的影響依然存在，進(jìn)而也使全市新房成交受到一定影響。

　　9月首周天津新房市場(chǎng)僅有1樓盤推出新房源，開發(fā)商并未如預(yù)想借助降息與小長(zhǎng)假放量推盤，市場(chǎng)節(jié)奏反而進(jìn)一步放緩，也與當(dāng)前供應(yīng)大于需求局面不無關(guān)系。“大家都不開盤，一般可能有幾方面原因，一是蓄客不足，二是定價(jià)有難度，三是工程進(jìn)度影響。隨著金九銀十的展開，相信這種局面會(huì)有所緩解。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　庫(kù)存量壓頂

　　對(duì)于當(dāng)前天津樓市來說，面臨的主要問題還是近2000萬平米的庫(kù)存，和高達(dá)15個(gè)月的存銷比。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年8月底，監(jiān)測(cè)的一、二、三、四線共38個(gè)城市，商品住宅累計(jì)庫(kù)存余量為32790萬平米。而天津在這些城市中庫(kù)存量排在第四位，僅次于威海、武漢、西安，庫(kù)存量達(dá)到近2000萬平米。與此形成鮮明對(duì)比的，是4個(gè)一線城市的累計(jì)庫(kù)存余量才為3464萬平米。

　　對(duì)于商品住宅市場(chǎng)，當(dāng)存銷比小于8個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)存在上漲壓力；當(dāng)存銷比接近8個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)有上漲傾向；當(dāng)存銷比在8至15個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間；當(dāng)存銷比接近15個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)有下跌傾向；當(dāng)存銷比大于15個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)面臨下跌壓力。截至2015年8月底，一線城市存銷比為8.41個(gè)月，有房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)；二線城市存銷比為13.91個(gè)月，處于合理區(qū)間；三四線城市存銷比為31.24個(gè)月，依然遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在顯著的降價(jià)壓力。按照8月份成交量計(jì)算，天津樓市庫(kù)存的存銷比達(dá)到15個(gè)月，大于二線城市13.91個(gè)月的均值，房?jī)r(jià)有下跌傾向。

　　希望猶存雖然9月樓市開局不利，但從整體來看，樓市成交回升的力量依然在積蓄。政策層面，松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、全國(guó)針對(duì)二套公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策使政策寬松預(yù)期進(jìn)一步夯實(shí)。市場(chǎng)層面，中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，9月小長(zhǎng)假新建住宅成交面積雖然較端午假期下降12%，但較五一假期及清明假期分別上升23%、38%。房企層面，很多房企于7月重新調(diào)整推盤計(jì)劃，7-8月推盤節(jié)奏放緩，9月開始，開發(fā)商將加快推盤速度，供應(yīng)量增加也會(huì)反映在成交量上，預(yù)計(jì)9月樓市成交量將有所提升。中原監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)項(xiàng)目推售套數(shù)連續(xù)兩周環(huán)比上升，以保障9月市場(chǎng)的充足貨源。二手住宅市場(chǎng)上周成交量雖受到小長(zhǎng)假影響有所回落，但一線城市業(yè)主和經(jīng)理人對(duì)市場(chǎng)的信心均出現(xiàn)提升。

　　按照樓市規(guī)律，市場(chǎng)越差，救市的政策出臺(tái)會(huì)越頻繁。從房企角度看，把控五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”。應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，增加三季度尤其是“金九銀十”銷售業(yè)績(jī)?cè)谌�年的比例，防止市�?chǎng)環(huán)境在四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。