樓市步入白銀時(shí)代，房產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑。根據(jù)公布半年報(bào)的萬科、招商等60家房企，60家房企凈利潤只有252.57億，凈利潤率8.4%，首次跌進(jìn)10%。“金九銀十”成為沖擊下半年銷量和利潤的最好時(shí)機(jī)，京城多個(gè)開發(fā)商加速推盤節(jié)奏。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年9月份預(yù)計(jì)34個(gè)項(xiàng)目入市，其中20個(gè)為純新盤，14個(gè)為老項(xiàng)目后期，創(chuàng)年內(nèi)供應(yīng)新高。

供應(yīng)：34盤項(xiàng)目集中入市 高端項(xiàng)目強(qiáng)勢待發(fā)

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有34個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括使館壹號(hào)院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等20個(gè)純新盤，以及包括恒華·安納湖、領(lǐng)秀慧谷、龍湖長城源著等在內(nèi)的14個(gè)老項(xiàng)目后期。這一開盤量也將標(biāo)齊今年入市量最高的5月份，再度創(chuàng)造年內(nèi)供應(yīng)“小高峰”。

近期，房企進(jìn)入中報(bào)密集發(fā)布期，其中大量房企出現(xiàn)凈利潤下滑，下滑幅度甚至超過50%。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析認(rèn)為，房企利潤下滑的主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣指數(shù)偏低，尤其是二三線城市房地產(chǎn)銷售緩慢。因此隨著一線城市銷售情況的不斷回暖，全國布局的房企多會(huì)選擇加快一線城市推盤節(jié)奏，以一線城市的銷售來彌補(bǔ)整體利潤的缺失。

2015年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，高端市場自然不會(huì)錯(cuò)過此次樓市盛會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，34個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，高端公寓項(xiàng)目有入市預(yù)期的則多達(dá)6個(gè)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū)老項(xiàng)目，以及受到周邊高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)的郊區(qū)老項(xiàng)目也出現(xiàn)上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項(xiàng)目們大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

業(yè)內(nèi)分析，雖然以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)市場逐步回暖，但隨著土地成本不斷飆升，以及供地不足的現(xiàn)狀使得未來整體供應(yīng)節(jié)奏趨于緩慢。受到這兩方面因素的影響，預(yù)計(jì)在即將到來的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，北京商品住宅供應(yīng)將出現(xiàn)一個(gè)年內(nèi)“小高峰”，但也難以出現(xiàn)太大突破。

庫存：維持在七萬套高位 新老項(xiàng)目扎堆入市

記者從亞豪機(jī)構(gòu)獲悉，截至8月28日，北京新房庫存維持在72000套上下(扣除自住型商品房)，雖然比去年高峰期的8.9萬套有所下降，但仍遠(yuǎn)高于庫存低谷期的5.7萬套。其中，朝陽區(qū)約有9400套居首，大興以7900套位列第二，密云、房山、昌平、通州庫存均在7000套之上。

另據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年8月(截止8月26日)，北京商品住宅市場共有30個(gè)項(xiàng)目入市，相比上月增加4個(gè)。30個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品4965套，預(yù)售許可面積52萬平方米，環(huán)比上月同期均減少21%。8月份僅有1個(gè)自住房項(xiàng)目入市，扣除自住房影響后，8月新增供應(yīng)為4221套，環(huán)比增長8%。

高庫存背景下，政策利好無疑為今年的“金九銀十”去庫存添加助力。尤其是8月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行三部門再度下調(diào)二套房公積金貸款首付比例，宣布自今年9月1日起，這一首付比例由原先的最低30%降低至20%。對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示：公積金貸款政策再放寬，將進(jìn)一步鼓勵(lì)改善型購房需求的進(jìn)一步釋放，提振“金九銀十”的市場交易，在年底前盡可能消化現(xiàn)有庫存；但是由于公積金貸款上限較低，降低首付作用有限，主要將促進(jìn)中低價(jià)位房產(chǎn)交易，對(duì)高總價(jià)大戶型房屋的影響微乎其微。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，新入市項(xiàng)目的快速去化說明目前市場需求仍較為旺盛。

而受到這部分認(rèn)購產(chǎn)品逐漸進(jìn)入簽約階段，以及再次降息對(duì)于購房需求的進(jìn)一步刺激。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”銷售業(yè)績?cè)谌�年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。另外，還應(yīng)積極去庫存，不要戀戰(zhàn)，盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績回升。