資料顯示，截至2013年，我國城鎮居民人均住房面積已達32.7平方米。這個數據至少有三層含義：一是我國人均住房面積水平已經不低；二是存量舊房面臨改善居住功能、更換配套設施的艱巨任務；三是這個巨大市場尚未被人關注。根據估算，其規模大約有1.5萬億元。而從另一個角度看，這更是一個可以啟動居民、企業、政府三種投資力量的巨大投資市場，是房地產及其關聯產業可以持續大有作為的新天地。當然，這個存量房改造市場不同于新房建設，需要政府主動引導、企業積極投入、居民自覺參與，需要本著為民服務的精神和市場化原則，做耐心細致的工作。只有調動三方積極性，才能把這個市場搞活起來。

　　——亞夫

　　■經過近20年超常規發展，我國住房供求關系已基本平衡，新增住宅消費對經濟增長驅動的作用已明顯下降。但住宅折舊增加、住宅建設與裝修理念落后、配套基礎設施建設缺失等，表明當前城鎮居民舊房居住品質改善存在很大的發展空間，將有助于居民消費需求的釋放。

　　■截至2013年末，我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米。若以當年城鎮常住人口7.3億來計算，我國城鎮大約有存量住宅面積238.71億平方米。而2015年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5系數來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

　　■若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。假定每平方米居住品質提升成本為100元，那么存量住宅品質提升市場空間大約為15000多億元。當然，這樣估算或過于簡單，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

　　■舊房居住品質改善是一項系統性工程，投資成本較大，政府需發揮規劃與引導作用，利用財政資金撬動舊房改善市場，鼓勵居民自主投資消費，有效改善居住品質，并促進消費需求釋放。

　　□陳濤

　　住房消費增長呈趨勢性放緩

　　雖然受今年3月份國家系列穩定住房消費政策組合拳刺激，加上剛性和改善性住房需求累積釋放，今年上半年全國樓市出現回暖跡象，今年1-6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，而1-5月份為下降0.2%；其中，住宅銷售面積增長4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結構變化、住宅供求關系轉變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作用下，未來我國住房消費增長仍將呈現趨勢性放緩。

　　1.人口結構趨勢性變化限制住房數量型增長空間

　　居住權是人類最基本權利。住房為人服務，人口因素是房地產市場核心驅動力。隨著我國人口結構趨勢性變化，我國房地產業數量型增長空間將會明顯受限。

　　一是購房主力人口將在2015年達到峰值。

　　據有關機構研究，1990年后出生的人口總數比1980后出生的人口總數下降了23%，2000后出生的人口總數又比1990后出生的人口總數縮減16%。這些情況與數據反映出我國人口增長見頂并回落的趨勢性變化。傳統上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力。根據我國人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。

　　二是人口老齡化將引發未來住房閑置問題。

　　從國家層面上看，2014年我國總撫養比為46.8%，遠低于世界平均的74%、印度的77%、美國的68%，也低于日本歷史上最低點(1996年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。人口增長拐點和人口結構趨向老齡化，將不可避免引發住房閑置問題。據日本總務省發布的《住宅和土地統計調查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為6063萬套，按每戶一套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5%，創當時統計調查以來歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢已經形成，未來住房閑置問題需要未雨綢繆。

　　2.住宅供過于求運行風險增大

　　始于2013年四季度的全國性房地產市場調整，發生在政策真空期，顯示出市場力量的自發性與自覺性。回顧我國房地產市場發展歷史，從上世紀80年代、90年代的城鎮住房普遍短缺，到如今城鎮住房供求關系基本平衡，部分三、四線城市甚至還出現住宅過剩，反映出房地產業數量型增長模式的巨大成績。

　　2012年末，全國城鎮居民人均住房面積32.9平方米，已經超過部分發達國家水平，完全能夠滿足居住需求。同時也應該看到，計劃生育政策將引發未來住宅市場供過于求，樓市“明日危機”并非“天方夜譚”。2000年出生的孩子，如果不是因為房屋破舊重置，那么很難產生新增住宅需求。當前以提高人均住宅消費面積的市場邏輯，未來在理論上將難以持久。

　　3.當前家庭新增住宅消費后勁不足

　　從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來已經連續三次降息，個人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個人住房公積金貸款利率為3.5%，已經是歷史新低，但因為房價偏高，對中低收入人群的支持力度依然有限。

　　從家庭住宅投資分析，住宅價格累積漲幅過大導致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然有效改善了住宅定價基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當前金融市場工具平均收益率遠遠超出租金收益率水平，降低了家庭住宅投資積極性。

　　從家庭財富配置結構調整分析，我國普通家庭住宅不動產財富比重過高，財富流動性存在明顯不足。而發達國家家庭非金融資產比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財富風險、安全與流動性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產比重，改善財富流動性狀況，降低住宅不動產變現風險。綜合來看，基于市場尾部需求，當前家庭住宅消費后勁存在不足。

　　城鎮舊房改造市場空間巨大

　　過去幾年來，全國各地多次出現城鎮舊房倒塌、電梯卡人、住宅質量頻發的報道，已經引起了社會廣泛關注。城鎮住宅居住質量主要依賴于建設時的空間構造和裝修風格，這些并不因為時間遷移而內在促進舊房居住質量的改善。

　　1.舊房改造市場建設必要性何在

　　一是城鎮舊房改造需求較為旺盛。

　　1998年我國推出住房制度改革以來，將近20年時間我國住房建筑面積成倍增長。期間，住房建筑技術和裝修理念也在不斷進步，新型建筑材料也在不斷應用，住宅配套設施建設也在逐步完善。但這是一個緩慢漸進并逐步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前后新蓋的住宅，存在套內面積狹小，附帶衛生及水電工程建設落后，墻皮掉落，隔音效果差等問題。但因為還沒有危及住宅居住質量，也沒有可能全部拆除重建。

　　即使如此，因為住宅本身折舊和建筑構造落后，所以居民改善住房品質的愿望十分強烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車位建設等等，都與原居民日常居住生活品質提高密切相關。此外，還有部分上世紀80年代建造的樓盤，經過近30年的物理與化學折舊，住宅安全與質量問題需要引起地方政府主管部門的高度關注。

　　最近幾年，城鎮居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。據統計，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結構、設施均存在不同程度的缺陷，有的設施老化甚至影響到了居住安全。據調查，1980年前北京建成的房屋也多不滿足北京地區抗震設防標準；沒有節能措施，附屬設施老化。綜合來看，我國城鎮舊房改造潛在和現實需求巨大。

　　二是城鎮舊房改造需求市場規模較大。

　　截至2013年末，我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米。假定城鎮常住人口基本等同于城鎮居民數，按照當年城鎮常住人口7.3億來計算，我國城鎮大約有存量住宅面積為238.71億平方米。今年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮到折舊因素，按照0.5系數來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

　　當然，并不是所有存量住宅都需要對居住品質進行改善。最近10年我國住宅銷售面積大幅增長，2010-2013年期間，我國共銷售商品住宅面積合計為84.85億平方米，約占城鎮存量住宅面積的1/3。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。我們假定每平方米居住品質提升成本為100元，那么存量住宅品質提升市場空間大約為15000多億元。當然，上述估算過程過于簡單，可能并不反映實際情況。應該看到，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。