在多重利好刺激下，2015年上半年東莞樓市一直“高燒”不退，新房二手房全面發(fā)展，交投火熱，唯獨(dú)寫字樓，依舊是不溫不火的行情，半年成交329套，成交均價(jià)9514元/㎡，其中，高端寫字樓成績較為突出。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如今以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的主題性寫字樓正悄然興起，在不久的將來，南城總部基地還有大量的高端寫字樓輸出，預(yù)期未來東莞寫字樓市場競爭將會(huì)進(jìn)一步加劇，而寫字樓林立的中心城區(qū)將成“聚熱點(diǎn)”。

　　純寫字樓成交“星級(jí)盤”占大頭

　　據(jù)房掌柜了解，目前東莞在售寫字樓并不多，全市待售項(xiàng)目15個(gè)，含“寫字樓+公寓”性質(zhì)的在售項(xiàng)目20個(gè)，純寫字樓貨量供應(yīng)也不是很突出，2015年上半年有新增供應(yīng)的項(xiàng)目僅福禧大廈、蓮湖四季豪園、南方商業(yè)大樓3個(gè)，供應(yīng)面積約2.7萬㎡，296套，其中福禧大廈獨(dú)家占了207套。

　　從成交項(xiàng)目所在區(qū)域看，寫字樓集聚的中心城區(qū)雖競爭激烈，但也是寫字樓需求最大的區(qū)域，占了40%；住宅成交最火爆的臨深片區(qū)，區(qū)內(nèi)寫字樓關(guān)注度也不賴，占了27%；另外，濱海片區(qū)、大石龍片區(qū)的寫字樓也有成交。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年純寫字樓成交中，萬達(dá)中心、萬科大廈、星光國際大廈（棕櫚泉5期）、環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、福禧大廈等星級(jí)寫字樓占了大頭，分別成交了45、40、27、20、13套，成為純寫字樓成交主力，均價(jià)除了福禧大廈這個(gè)純新盤是“9”字頭外，其余均上萬，具有地標(biāo)性意義的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心更是要18392元/㎡，成為東莞寫字樓中的價(jià)格領(lǐng)軍者。

　　值得特別注意的是，盛都花園、東田百達(dá)中心、正陽時(shí)代三個(gè)對外稱已售罄的老盤，均出現(xiàn)在了上半年寫字樓簽約“榜單”上，尤其是常平的盛都花園，據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在上半年單盤成交了135套寫字樓，約1萬㎡，成交均價(jià)卻只有2639元/㎡。

　　針對此現(xiàn)象，房掌柜咨詢了多位業(yè)內(nèi)資深人士，得到的答復(fù)均是“這是非正常銷售狀態(tài)，不可作為市場參考數(shù)據(jù)”。“盛都花園肯定是非正常銷售的，可能以前賣了現(xiàn)在才簽約也可能是開發(fā)商因某些原因把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，如低價(jià)給股東、抵押給別人等，所以價(jià)格才這么低，具體內(nèi)幕就只有開發(fā)商自己清楚了。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)研究人員說道。

　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了寫字樓行情

　　作為一個(gè)靠制造業(yè)“發(fā)家”的城市，東莞經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特殊性，決定了其不可能像廣深等一線城市那樣，有那么大的寫字樓市場需求，以致一直以來，東莞寫字樓銷售都處于不溫不火的狀態(tài)，價(jià)格的上漲幅度有限。

　　就拿上半年成交來說，“半年成交329套”這個(gè)數(shù)據(jù)，與其他物業(yè)相比雖有點(diǎn)“慘不忍睹”，但在東莞寫字樓市場卻屬于正常水平。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年，東莞寫字樓全年成交也不過711套，即便是最為火爆的2013年，也只成交798套。

　　東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳告訴房掌柜：“上半年的成交屬于正常水平，這跟東莞市場特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。東莞寫字樓現(xiàn)在還沒到爆發(fā)階段，在爆發(fā)之前，目前的成交量都是正常的，市場本身供應(yīng)量也不大。”

　　東莞的寫字樓需求，最早集中出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代。據(jù)車德銳回憶，比較典型的，是有獨(dú)立辦公需求的金融行業(yè)，在莞太路旁邊聚集，都是自己拿地自己建的寫字樓，那時(shí)候，大部分企業(yè)對寫字樓的需求都還不是很明顯；21世紀(jì)初，東莞大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，小企業(yè)猛增，寫字樓辦公需求慢慢凸顯，一些注重辦公場所的企業(yè)會(huì)選擇莞城、東城的早期寫字樓辦公，但更多的是選擇在小區(qū)內(nèi)辦公，尤其是剛起步的企業(yè)，不太講求門面，只求辦公地點(diǎn)功能齊全，吃住、辦公都在一起了；2004年東莞市政廣場出爐，讓房企看到了周邊地塊的商用價(jià)值，加之小區(qū)禁商法規(guī)出臺(tái)，獨(dú)立寫字樓的需求也越來越明顯了……

　　“企業(yè)的成長，在不同階段對辦公地點(diǎn)有不同的要求，以致寫字樓的設(shè)計(jì)、供應(yīng)每過一段時(shí)間都會(huì)與當(dāng)下需求對接，包括經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)、商業(yè)、配套等，寫字樓肯定是一代比一代高級(jí)的。”車德銳表示，與廣深等一線城市相比，無論是成交量還是成交價(jià)格，東莞寫字樓確實(shí)差距很大，但結(jié)合東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)況，卻是相對合理的。

　　中心城區(qū)成寫字樓聚熱點(diǎn)

　　隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)“號(hào)角”吹響，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展快車道，催生了對寫字樓辦公的需求，尤其是商業(yè)集約效應(yīng)最大的中心城區(qū)，儼然成了寫字樓的聚集區(qū)。

　　近年來，沿著東莞大道、鴻福路等主干高，第一國際裙樓、華凱廣場、環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、海德廣場、萬達(dá)中心、萬科大廈等先后拔地而起，成為東莞寫字樓臺(tái)柱。未來，南城總部基地、浙商大廈、東莞國貿(mào)中心等寫字樓新星也將陸續(xù)入市，加上最近興起的產(chǎn)業(yè)園搶客，這是否會(huì)給東莞傳統(tǒng)寫字樓市場帶來壓力？

　　對此，車德銳表示，壓力大不大小要具體情況具體分析。“全市適合建寫字樓的地方暫時(shí)不是很多，下面鎮(zhèn)區(qū)制造業(yè)比較發(fā)達(dá)的，對寫字樓需求不大，壓力會(huì)大一些；如果是第三產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重鎮(zhèn)，如市區(qū)，對寫字樓需求還是比較大的。”

　　合富輝煌東莞公司發(fā)展研究部副總經(jīng)理李興旺則指出，目前東莞寫字樓市場存在著“兩細(xì)分化”的狀況，供求矛盾明顯，一邊是中端寫字樓供不應(yīng)求，另一邊是局部高端寫字樓供過于求。

　　“寫字樓在中心區(qū)是供不應(yīng)求的，像鴻福路、海德廣場那一帶，寫字樓需求都比較旺盛，尤其是中端檔次的寫字樓，但高端寫字樓則消化慢一些。”李興旺告訴房掌柜，出現(xiàn)供求矛盾，是東莞城市結(jié)構(gòu)造成的，高端寫字樓一般租售價(jià)格都比較高，東莞目前高端品牌的企業(yè)不多，大部分企業(yè)都不愿進(jìn)駐而選擇中端寫字樓。“目前東莞大部分企業(yè)對寫字樓承受能力較弱，預(yù)期內(nèi)，南城總部基地還要建一些高端寫字樓，估計(jì)未來供需矛盾、市場競爭會(huì)加劇。”

　　不過李興旺也指出，困難只是暫時(shí)的，他預(yù)計(jì)，未來5-10年，東莞寫字樓的市場優(yōu)勢會(huì)爆發(fā)出來。“屆時(shí)，地鐵應(yīng)該出2、3條了，東莞城市吸引力必然會(huì)有所提升，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成效也會(huì)慢慢出來，會(huì)吸引更多的高端品牌進(jìn)駐，帶動(dòng)寫字樓市場。”