在傳統(tǒng)的銀行信貸、信托、海外發(fā)債之外，近期開發(fā)商通過資本市場定增融資、發(fā)債以及與保險公司合作等融資方式成為亮點。融資渠道的多元化為房企的戰(zhàn)略轉型以及布局旅游地產等多樣業(yè)態(tài)提供了資金支持。

　　傳統(tǒng)融資渠道有限

　　從國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)來看，前5月開發(fā)商到位資金4.6萬億元，同比下降1.6%，降幅比前4月收窄0.9個百分點，反映出開發(fā)商資金狀況正在改善。在傳統(tǒng)融資渠道中，銀行信貸、信托融資并不暢通。

　　據(jù)廣發(fā)證券的監(jiān)測，2015年5月其監(jiān)測的重點企業(yè)共發(fā)生銀行貸款14筆，合計貸款規(guī)模44.69億元，與去年同期相比大幅下滑71%，環(huán)比4月下滑39%。累計看，2015年前5月，其監(jiān)測的重點企業(yè)共發(fā)生銀行貸款87筆，合計貸款總規(guī)模409億元，與去年同期相比下滑37%。

　　廣發(fā)證券分析，在樓市景氣度下降背景下，銀行對房企資金斷裂風險仍然存在擔心，放貸意愿較弱；另一方面，上市房企積極尋求多元化的資本市場融資，相應地減少了境內銀行貸款融資規(guī)模。

　　在信托貸款方面，廣發(fā)證券研究報告介紹，2015年5月房地產信托成立數(shù)量由去年同期的84只下滑至67只，同比下降20.24%，成立數(shù)量占新成立信托總數(shù)的6.50%，位于歷史低位。從規(guī)模來看，2015年5月房地產信托成立規(guī)模72億元，環(huán)比4月上漲10.3%，但與去年同期相比大幅下滑63.41%，成立規(guī)模占比降低至7.97%，同樣處于歷史低位。

　　在部分中小房企資金鏈依然緊張，今年是信托到期兌付高峰期的情況下，房地產信托兌付風險較大。據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計，2015年以及2016年是整個房地產行業(yè)信托到期兌付的高峰期，兌付規(guī)模高達2333億和1883億。其中，2015年5月，有74只房地產信托到期，規(guī)模為247億元。

　　值得注意的是，在市場回暖成交回升的態(tài)勢下，個人按揭貸款正成為開發(fā)商的重要資金來源。今年前5個月，商品房銷售額達2.4萬億元，增長3.1%，個人按揭貸款為5575億元，增長4.4%。

　　資本市場融資發(fā)力

　　在傳統(tǒng)融資渠道不暢情況下，上市房企在資本市場、銀行間市場上動作頻頻，通過發(fā)行公司債、中期票據(jù)、定增、配股等方式來補血。

　　根據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測，2015年5月，共有冠城大通、濱江集團、華夏幸福等8家房企公告了公司債預案，涉及規(guī)模156億元，資金主要用于償還債務和補充流動資金。2015年前5月，共有31家公司公告了發(fā)行公司債預案，涉及融資規(guī)模858億元，無論數(shù)量和融資規(guī)模均已經(jīng)超過去年全年水平。

　　A股房企再融資開始升溫。根據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測，2015年5月共有6家公司公布了再融資預案，合計預案融資規(guī)模134.4億元。2015年前5月，共有32家上市房企公告了再融資預案，涉及融資規(guī)模1240億元，無論是數(shù)量還是融資規(guī)模均已超過2014年全年。廣發(fā)證券預測，隨著再融資審批政策的放松，再融資審批速度將會加快，大型開發(fā)商再融資方面的優(yōu)勢將進一步凸顯，越來越多的大型房企將積極推進再融資。

　　在海外融資方面，由于受內房企違約事件、發(fā)債成本增加等因素影響，海外發(fā)債規(guī)模開始下降。2015年前5月，房企海外發(fā)債預案融資規(guī)模548億元，與去年同期相比大幅下滑38%。5月幾家房企海外發(fā)債的平均成本在7%，與去年同期相比上升1.3個百分點。不少港股房企則實施了配股融資。2015年5月，綠地香港、恒大集團等6家港股上市房企公告了融資方案，涉及總規(guī)模達159億元。

　　聯(lián)手險資拓展業(yè)務

　　房企聯(lián)手保險公司成為近期的一大亮點。方興地產近日公告稱，將定向發(fā)售約16億新股，總計約5.63億美元。其中，新華保險認購3.57億美元，將成為第二大股東，持股9.5%。4月，中國平安63億港元入股碧桂園，將持股約9.90%，成為后者的第二大股東。

　　業(yè)內人士介紹，不同的保險公司入股房企有不同的考慮。有的是財務投資目的，只要穩(wěn)定的投資收益；有的則是想發(fā)展包括養(yǎng)老地產在內的地產業(yè)務。從目前態(tài)勢來看，中國平安、新華保險都不只是簡單的財務投資，而是在為養(yǎng)老地產、社區(qū)金融布局。

　　方興地產相關人士稱，與新華人壽的合作將加強方興在地產行業(yè)的競爭力，促進市場和行業(yè)整合，實現(xiàn)戰(zhàn)略互補并擴大市場份額，并為公司帶來更大的融資靈活性。同時，可加強與新華人壽的不動產投資合作，共同尋找新項目，研究新模式。方興與新華人壽可以共同開發(fā)方興現(xiàn)有項目，藉此加強小區(qū)產業(yè)鏈及發(fā)展涵蓋人們全生命周期的綜合業(yè)務平臺。

　　在金融合作方面，新華人壽將為方興的融資提供便利，雙方有機會在包括投資、理財、基金、資產管理等方面進一步深化合作。此外，新華人壽完善的保險銷售網(wǎng)絡將有助于方興營銷物業(yè)，雙方將在此基礎上繼續(xù)探索與革新房地產的營銷領域業(yè)態(tài)。

　　中國平安同樣意在發(fā)力社區(qū)金融，發(fā)展涵蓋人們全生命周期的綜合業(yè)務平臺。6月3日，碧桂園、平安還聯(lián)手推出了業(yè)內首個房產眾籌項目。平安好房網(wǎng)首席執(zhí)行官莊諾介紹：“碧桂園上海嘉定項目將以‘一平方米’作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權益。之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉成收益權。”

　　碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌說，認購項目眾籌金融產品者，不但可以參與到項目開發(fā)的全過程，還可以獲得份額轉讓、優(yōu)惠購房和項目分紅等多重收益。