2015年5月11日仲量聯行今天發布2015年第一季度沈陽房地產市場報告，報告顯示本季度優質辦公樓需求活躍，成交量回暖。

　　“隨著沈陽優質辦公樓市場的不斷擴容，市場格局正在發生改變。”仲量聯行沈陽分公司董事總經理王剛先生表示，“隨著金廊沿線上符合國際甲級標準的優質辦公樓開始預租或正式交付，沈陽辦公樓市場將進入新紀元。同時，開發商已感覺到較大供應層面上的壓力，部分原有項目下調租金以搶占市場份額。”

　　辦公樓–本季度四個優質辦公樓項目進入市場，成交量回暖。

　　零售物業–本季度一個新項目入市，市場平均租金環比下降。

　　住宅–國家放松貸款政策，包括首付款比例和貸款利率的下調都給予樓市新動力，成交量亦出現明顯回暖。

　　辦公樓

　　本季度，沈陽優質辦公樓需求較上季度活躍有較大回升。吸納量錄得86，782平方米，內資企業仍為本季度簽約的主力客戶，約75%的優質辦公物業租賃由該類客戶構成。金融貿易類型的客戶仍然是需求的主體。其中，甲級辦公樓吸納量錄得75，163平方米。

　　四大優質辦公樓項目入市，推高市場空置率。位于CBD的新地中心項目、位于大東區的龍之夢一期高區及龍之夢二期、位于渾南的瑞寶中心進入市場，為市場帶來了總計約30萬平方米的新增供應，其中位于CBD的新地中心為125，044平方米。截至本季度末，沈陽甲級辦公樓總存量攀升至75萬平方米。同時，受短期內大量的新增供應入市影響，市場份額迅速稀釋，致使本季度空置率大幅攀升至30.2%，其中甲級辦公樓空置率錄得43.0%。

　　源于供應層面壓力，沈陽優質辦公樓租金下降明顯。本季度整體市場租金水平下降明顯，錄得人民幣73元每平方米每月。其中甲級辦公樓有效平均租金本季度環比下降0.4%，錄得人民幣101元每平方米每月。目前沈陽金廊沿線上優質甲級辦公樓的存量較大，而且新項目多以大體量為主集中入市，給開發商帶來了巨大的供應壓力。新項目為了快速爭取市場份額，多以較低價格入市，同時也是對原有的甲級辦公樓項目租金造成了較大的沖擊。由于對于未來沈陽經濟發展看好，加之小型投資性銷售型辦公樓市場表現不佳，辦公樓售價較上季度有所降低，部分原定的銷售型辦公樓項目更改為租賃策略或租售結合策略。

　　隨著新項目入市，開發商承受更大的市場壓力。未來12個月，隨著優質辦公樓供應高峰的來臨，競爭日益加劇。大量的新增供應集中入市短時間內將市場空置率推向高點，租金將承受更大的壓力。

　　零售物業

　　2014年第三季度，沈陽零售消費繼續保持增長態勢。2014年全年，沈陽零售消費繼續保持增長態勢，其中根據沈陽市統計局統計，沈陽社會消費品零售總額預計可達到3568.4億元人民幣，同比上漲12%。

　　市場目前較為低迷，部分新開項目招商進度緩慢。受施工及招商進度的影響，沈陽一些商業項目延遲了開業時間，如K11購物中心擬于2016年正式開門營業。本季度大悅城新開一家蘋果專營店，該店為蘋果在內地的第十七家門店。同時沈陽部分已開業的項目為了增強市場競爭力，強化體驗式消費環境，積極進行業態調整，減少零售占比，增加兒童、餐飲及娛樂等服務體驗型業態的比例。

　　太原街商圈又一大型百貨項目入市。本季度沈陽興隆一百項目正式開業。該項目將原伊勢丹及新瑪特兩棟樓體連為一體組成了太原街區域第二大百貨商場，其建筑面積達12萬平米，地上8層，地下2層。沈陽興隆一百是興隆集團在沈陽的第六個項目，興隆集團結合自身強大的招商力度和中端品牌資源，在太原街區域打造了覆蓋中端及低端的全客層百貨商場，填補了太原街區域的空白點。該項目開業率達到95%以上。

　　近年來沈陽優質商業的供應量較大。部分新項目招商和運營壓力較大，開業時間推遲。本季度沈陽北一路萬達及渾南萬達關閉百貨業態，這是繼去年尚泰百貨在萬象城關閉后又一次大規模的關閉購物中心內的百貨業態。

　　市場供大于求，開發商招商壓力較大。2015年第一季度，市場整體租金同質比較上個季度下降1.8個百分點，沈陽優質購物中心首層租金錄得人民幣3，018元每平方米每年。本季度，資產價值略有下降，市場平均資本價值較上個季度下滑1.9%。

　　未來12個月，較大的供應壓力仍將會持續。受供應壓力和市場競爭影響，零售商對新開店更謹慎，洽談及決策時間的加長從而導致招商階段會延長，部分新項目亦可能延期交付。預計未來十二個月內，租金會受到市場供應壓力的影響而小幅震蕩，市場仍以消化存量為主。兒童和餐飲仍將作為商場體驗式消費的主打業態。

　　住宅

　　高端住宅成交量同比上揚，市場需求仍以剛需為主。從整體市場來看，沈陽商品住宅的整體成交較去年同期小幅放量，錄得27，380套，同比增長6.3%，成交均價為5，920元/平方米，較上個季度下跌5.3%。市場需求主體依舊為以中小戶型產品為主。國家推出一系列優惠政策來推動商品住宅市場回暖，如降低商業貸款及公積金貸款利率，減少公積金貸款首付至總房價的20%等，部分處于觀望態度的剛性需求及改善型需求的購房者開始陸續回歸市場。同時本季度高端住宅市場成交量達到3，783套，同比增長13.4%。

　　政府推出一系列支持樓市政策，開發商以價換量態度明顯。本季度兩個新增高端項目進入市場，分別為位于金廊中段的寶能環球金融中心及位于皇姑區的海倫堡項目入市，為市場帶來了972套新增單元面積。同時在售項目為爭搶客戶，在本季度也放出更多的產品，綜合以上原因，本季度高端住宅市場錄得新增供應為2，949套。沈陽高端住宅成交均價呈小幅下降趨勢，開發商以量換價的態度明顯，成交均價較上個季度環比下跌0.5%，至每平米8，779元。

　　受政策影響，未來商品住宅市場將逐步回暖。為推動東北地區經濟發展，2015年國家將給予東北更多的產業和資金支持。作為東北經濟的橋頭堡，遼寧省及沈陽市政府亦會加大對于經濟發展的刺激政策。作為東北經濟的支柱產業之一，房地產行業也會在該輪刺激中獲得大力度的政府政策支持。繼政府在年初推出一系列促進商品住宅市場回暖的利好政策之后，預期在年內，會有更多的利好支持性政策頒布，這些政策也將促使部分觀望態度的購房者開始逐漸回歸市場。仲量聯行預測，市場成交量及成交價格將會在未來12個月內逐步回暖。