距離任志強的退休，已過去半年時間。他的微博，一直高頻率更新著。

最新的一條置頂信息里，從來不說繞口令的任志強，在鏡頭前認(rèn)真說著，“說是說，梭是梭，說說是說說，梭梭是梭梭。說好梭與說，一起種梭梭”。這是一場名為 “梭梭大戰(zhàn)荒漠”的活動，截至4月21日，任志強的戰(zhàn)隊已勸募1900余人，善款總額超過6萬元，將化為6千余顆梭梭樹，守護荒漠地區(qū)生態(tài)。

實 際上，任志強去年就捐贈了2萬顆梭梭樹。今年1月，這些“梭梭樹寶寶”寫來感謝信，叫他“任志強爸爸”，他把這封信放到了自己的辦公地。一同被收藏的，還 有他與諸多好友的合影，譬如柳傳志，以及潘石屹在他生日時，精心裱好的節(jié)錄的張九齡的詩詞：江南有丹橘，經(jīng)冬猶綠林，豈伊地氣暖，自有歲寒心。

就像這丹橘常綠，如今的任志強聊起樓市，也依然延續(xù)著犀利且直接的風(fēng)格。

任志強直言，過去地產(chǎn)政策都是以堵為主，近來的一系列政策開始疏，但還是應(yīng)該由國務(wù)院層面發(fā)文調(diào)整。

公 積金貸款寬松，連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付下調(diào)，營業(yè)稅免征期5改2，就是這半年時間，部委的政策接踵落地。而在任志強看來，政策表象是在救房地產(chǎn)，實際 是在穩(wěn)定經(jīng)濟。去年之前，房地產(chǎn)上下游的幾個行業(yè)仍整體上升，但去年卻出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，譬如陶瓷行業(yè)。估計今后還會有以國務(wù)院名義出臺的政策，如果今年沒政 策出臺，投資增速可能會降到5%左右。

他要開炮的地方，還有很多。但這恰恰是，人們熟悉的那個任志強。

經(jīng)濟觀察報：有人說，現(xiàn)在市場進入分水嶺階段，供大于求。你怎么看房價中長期走勢，不同城市會有怎樣的不同表現(xiàn)？

任志強：我不認(rèn)為是分水嶺。過去十年，房價波動基本是隨政策變化形成。中國一方面想解決低收入家庭住房問題，另一方面要解決它對中國經(jīng)濟的拉動問題，因此形成了雙重力量的調(diào)控措施。

于是把住房推向市場化，取消福利分房后，又用行政命令去干預(yù)市場，比如土地供應(yīng)和住房價格。

近十年來，政府大多數(shù)調(diào)控都是圍繞市場價格，于是出現(xiàn)了價格上上下下，所以我不知道分水嶺是什么。只能說當(dāng)市場能充分發(fā)揮作用，政府行政干預(yù)不那么多時，價格才能由市場決定。

從全國來說，沒有統(tǒng)一渠道說明整個市場供過于求。去年表現(xiàn)好的城市投資增長、土地供給、以及銷售增長大概都超過50%，最差的城市可能有負(fù)80%。而330政策出臺后，因為銀行、地方還要出臺一些推導(dǎo)措施，估計可能4、5月份才能把措施落實。

330以前的政策都是國字頭發(fā)的，國十條，國六條，為什么這次沒有國務(wù)院政策？這并不利于市場恢復(fù)信心。如 果原來是國務(wù)院文件下命令，我個人認(rèn)為，這次調(diào)整也要用國務(wù)院文件來調(diào)整，很多地方政府還在擔(dān)心，有沒有權(quán)利按照部委文件去否定國務(wù)院文件。那就很難落實 政策。譬如營業(yè)稅免征期5年改2年政策，如果用部委文件，而不是國務(wù)院文件來確定，大家現(xiàn)在就急急忙忙地把二手房套現(xiàn)，但是又有多少人敢去買呢？今天買 完，明天又下一個文件恢復(fù)到五年了，怎么判斷預(yù)期呢？

說 到房價中長期走勢，在城鎮(zhèn)化率還沒達到一定程度，戶籍制度還沒完全解放，土地制度改革還沒完全定型的時候，房價還將是一個繼續(xù)上升的過程。大多數(shù)國家經(jīng)驗 都證明，城鎮(zhèn)化率達到70%以上時，一手房銷量會越來越萎縮，二手房銷售會大于新房。但中國現(xiàn)在大多數(shù)城市還是以一手房為主，只有寧波等幾個城市二手房交 易量超過一手房。

在這樣的發(fā)展階段里，如果沒有一個穩(wěn)定或比較長期的政策解決，總是用短期調(diào)控政策讓它一上一下，是不利于市場發(fā)展的。

從 需求來說，一線城市城鎮(zhèn)化率大部分已接近80%，和國際水平差不太多，但它還在繼續(xù)增長，因為公共資源在一線城市相對集中。二線城市城鎮(zhèn)化率基本完成 60%左右，但三四線城市城鎮(zhèn)化率水平很低，大概只有30%左右。按道理，城市30%左右城鎮(zhèn)化率應(yīng)該高速提高，但現(xiàn)在三四線城市人口卻向一二線城市快速 移動，這和經(jīng)濟發(fā)展不平衡相關(guān)。

我們城市發(fā)展中，城鎮(zhèn)化率沒有向國際平均水平那樣繼續(xù)增長。所以有些地區(qū)，房屋可能出現(xiàn)過剩，土地供應(yīng)過量。大多數(shù)國家，70%以后的城鎮(zhèn)化率才開始降速，而我們實際這一兩年已經(jīng)開始降速，原因就是戶籍制度，產(chǎn)業(yè)政策等問題沒解決。

去 年我們看到，國內(nèi)房產(chǎn)投資下降大約9個多點。上游有鋼鐵、水泥、玻璃、機械生產(chǎn)，下游有建材、家裝、家電等，都受到影響。陶瓷行業(yè)去年第一次出現(xiàn)虧損，好 幾個行業(yè)去年出現(xiàn)虧損，過去都是上升的。這對中國經(jīng)濟影響是巨大的。去年經(jīng)濟下滑速度挺快，今年中央政府出臺了一些措施，很多人說為了救房地產(chǎn)，我個人覺 得不是，可能是為了要穩(wěn)定經(jīng)濟。

目前的房地產(chǎn)政策，還是處于緊縮狀態(tài)和正常狀態(tài)之間的調(diào)整過程。這次政策調(diào)整可能對市場有一些影響，但是影響沒有預(yù)期中那么大。所以估計還會有以國務(wù)院名義出臺的相關(guān)政策，否則今年沒政策出臺，估計投資增速會降到5%左右。

經(jīng)濟觀察報：我們了解到房地產(chǎn)調(diào)控有一個思路，第一階段穩(wěn)定住房消費，第二階段調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第三階段如果政策效果達不到，可能還會出臺進一步強化措施。你怎么看現(xiàn)在這些政策的效果？

任志強： 在整個中國GDP的分類中，投資還是占主導(dǎo)地位的。美國可能消費占到GDP70%，我們現(xiàn)在消費占不到50%，個人消費大概只有30%，這個比重是非常低 的。出口已經(jīng)變成基本打平或負(fù)增長。投資中，房地產(chǎn)大概占到25%左右。從歷史上來看，房地產(chǎn)從來在各個國家都是支柱產(chǎn)業(yè)。

比 如在美國，房地產(chǎn)仍然占主導(dǎo)地位。美國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到90%多，但它有舊城改造，居民居住面積不斷擴大，還有大量升級置業(yè)需求。上個世紀(jì)90年代，美 國戶均房屋面積大概90平方米，但到了2010年戶均250平方米，翻了一倍多。我們現(xiàn)在戶均面積大概只有70平方米，擁有100平方米以上房子的居民不 超過20%。是不是我們擁有原來的那些小房就不改造了？總理講話里，特別講到改善性需求。

這一輪政策重點，是把二套房首付問題和貸款問題解決得更好一點，就是因為是從小房子向大房子搬家的過程。我們過去提剛需，解決的是房子從沒有到有的問題，現(xiàn)在要解決的是升級，從有到好。下一步可能是從好變成奢侈，這是不斷發(fā)展的過程。

對美國來說，房地產(chǎn)有物業(yè)稅。很多國家也用物業(yè)稅來支撐地方財政收入，所以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)非常重要。中國要建立長期的法律關(guān)系，用于保證長效機制，和可預(yù)期的環(huán)境。從目前來看，我們?nèi)钡那∏∈峭ㄟ^人大立法來解決穩(wěn)定預(yù)期，總是用行政調(diào)來調(diào)去，不是一個好的趨勢。

經(jīng)濟觀察報：你剛才提到市場可能會有一些分化。三四線市場，它的財政支撐，對賣地的依賴更大。但是這些市場，特別是這種庫存過多的市場，你怎么看？

任志強：你憑什么說庫存過多？你說哪個市場庫存多？

經(jīng)濟觀察報：三四線城市。

任志強： 我不覺得是三四線城市。從去年來說，東部地區(qū)地產(chǎn)銷售下降15%，而中部和西部地區(qū)基本上沒出現(xiàn)銷售下降。中部和西部地區(qū)比東部地區(qū)三四線城市更多，沒有 一線城市。三四線城市有些確實供應(yīng)過大，大概能數(shù)出10個到14個城市，主要可能還是人口遷移造成的。就當(dāng)?shù)厝丝谟嬎愕脑挘�可能沒有那么大數(shù)量。毛病在于 什么呢？

每個地方政府都希望自己城鎮(zhèn)化率最高，希望自己的城鎮(zhèn)化率能替代別人的城鎮(zhèn)化率。現(xiàn)在國內(nèi)大概7億人口在城市，但按照各個地方城市的規(guī)劃，累積起來總的城鎮(zhèn)化率需求，大概有16億人在城市。有一些城市一定是規(guī)劃失誤，很多庫存，人口不到那兒去，它就會爛掉，是死庫存。

產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化一定是并行的。有些地方政府只想城鎮(zhèn)化，卻沒有想到產(chǎn)業(yè)支撐。所以它的人口轉(zhuǎn)移到別的地區(qū)，這個地區(qū)空了，另一個地區(qū)可能供不應(yīng)求。所以，不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機，實際是區(qū)域差別巨大，有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市，都存在一些問題，可能比部分三四線城市問題還嚴(yán)重。

經(jīng)濟觀察報：最近房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，跟國有企業(yè)混改又碰到一起了。我們一線調(diào)研中，感覺也有國有企業(yè)的房企，在嘗試做混改。但有一部分，尤其是央企，他也挺擔(dān)心的，可能涉及到母公司，或者激勵平衡問題，你怎么看這個問題？

任志強： 在全國統(tǒng)計中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很大，但央企你能數(shù)出多少個來？還是以民營企業(yè)為主。為什么我們投資會掉下來，就是因為民間投資占主導(dǎo)，國有投資占少數(shù)。 所以很明顯的，民間投資掉下來之后，國有投資再想拉拉不動了。改到哪兒去呢？要不然就退出，要不然就兼并，國有企業(yè)兼并重組是非常正常的。做不到就是因為 有央企。從現(xiàn)在來看，私營企業(yè)的經(jīng)濟增長效率，比央企和國有企業(yè)的經(jīng)濟增長效率要高30%。如果我們把現(xiàn)有的占國有資源巨大比重的這些資產(chǎn)，變成民營資 產(chǎn)，就是現(xiàn)在的經(jīng)濟增長至少提高30%。那是好事兒，毛病就在于沒有拿出一個好的辦法。國有企業(yè)再改革是早晚的事兒。