最近二套房貸款首付降四成的消息受到了大家的廣泛關(guān)注，是近年來(lái)政府對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)出的又一記重拳。但是未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因?yàn)椴煌�的政策影響出現(xiàn)一個(gè)怎樣的走勢(shì)，我們不得而知。

本文試圖僅通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù), 用通俗易懂的圖表形式幫助大家理清房地產(chǎn)的歷史走勢(shì), 了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀, 降低大家在房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的 交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣 泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱(chēng)“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy)。

泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量；泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng) 價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。

其中主要的三大成因分別是: 土地稀缺、投機(jī)需求膨脹、過(guò)度放貸。金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從 經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件, 沒(méi)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣(mài)。使銀行部門(mén)認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行 也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門(mén)還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地 加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。

2014年投資總額

　　房地產(chǎn)投資情況走勢(shì)

投資情況

縱觀2013年和2014年的房地產(chǎn)投資情況,整體增值可觀,增速放緩。截至2014年11月就已達(dá)成2013年全年的投資總額，實(shí)際增長(zhǎng)9,023億元，同比去年增長(zhǎng)了10.49%。但投資增長(zhǎng)速度卻大幅回落，凸顯投資人的投資熱情減退。

其中, 144平以上的房屋增建速度放緩，而商業(yè)用房的增建速度加快，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在調(diào)節(jié)供需關(guān)系。

是否是資金的來(lái)源出了問(wèn)題？

2014年資金累計(jì)值增長(zhǎng)了110,005.82億元, 但資金來(lái)源的增長(zhǎng)速度卻大幅回落. 與2013年平均28%的增速相比, 2014年沒(méi)有更多的熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其中, 國(guó)內(nèi)貸款主要以銀行放貸為主, 增長(zhǎng)了1569.95億元, 僅占全年總增長(zhǎng)值的1.4%。

綜上所述, 投機(jī)膨脹得到抑制, 銀行放貸力度也無(wú)較大增長(zhǎng)。那么, 市場(chǎng)上的供需關(guān)系又是怎樣的呢？

商品房的成交面積的同比增長(zhǎng)率持續(xù)走低，自2014年2月開(kāi)始，出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的情況，一直持續(xù)到2014年年底。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)判斷，市場(chǎng)成交面積的低迷嚴(yán)重動(dòng)搖了投資者的投資熱情，使得投資膨脹得到抑制。而開(kāi)發(fā)商新一輪投資的資金來(lái)源主要以自籌和其它方式為主，沒(méi)有過(guò)多的依賴(lài)銀行放貸。