據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家發(fā)布了2014年年報。蘭德咨詢表示，31家房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長20%；其中，未售現(xiàn)房合計848億元，比上年增長39.3%。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，存貨驟增背后有兩個不得不承認(rèn)的事實：一是高開發(fā)投資額和施工面積意味著今后的潛在供應(yīng)量非常大；二是許多房企的存貨質(zhì)量較差，這意味著過半存貨難以消化。

　　存貨驟增敲響資金鏈警鐘

　　實際上，雖然已公布2014年年報的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一，但其存貨大增的趨勢已經(jīng)非常明顯。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照Wind行業(yè)分類，截至3月19日，剔除數(shù)據(jù)不全的房企，30家上市房企公布2014年年報，存貨總計為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

　　宋延慶表示，從具體企業(yè)來看，與其他業(yè)績指標(biāo)類似，不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化。在已發(fā)布年報的各家企業(yè)中，20家企業(yè)存貨增長，占比達(dá)占65%。其中，5家企業(yè)增長50%以上：萊茵置業(yè)增長82%；中房地產(chǎn)與首創(chuàng)置業(yè)均增長65%；華發(fā)股份增長59%；廣宇發(fā)展增長54%。

　　“原來的存貨價格有一定上漲，尤其一線城市出讓的土地”。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，一個地王的誕生意味著前一個地王的解套，可見上漲的這部分存貨貨值非常高。

　　存貨驟增背后的另一主要原因是，市場消化存貨的速度減緩。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。

　　更令人不安的是，年內(nèi)施工面積達(dá)72.6億平方米，開發(fā)投資額比銷售額高出18744億元。宋延慶表示，這意味著市場潛在供應(yīng)量巨大，供大于求的局面僅是剛剛開始。同時，鑒于產(chǎn)品升級換代速度很快，可能過半再也賣不出去。這對房企的資金鏈可謂重壓。

　　過半庫存難以消化

　　《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，與存貨增加，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少，去庫存能力強(qiáng)的大型房企相比，中小房企的控盤能力稍顯不足，項目布局過于集中，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢，因此存貨增長比例出現(xiàn)超過50%的現(xiàn)象。例如，宣布業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房企，或者被標(biāo)桿房企搶占其產(chǎn)品布局“主場”市場份額的房企。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)曾向《證券日報》記者表示，房企存貨周轉(zhuǎn)速度下滑可能由多方因素造成，比如企業(yè)產(chǎn)品與財務(wù)周轉(zhuǎn)的困難，影響資金的利用效率，或者企業(yè)拿地激進(jìn)擴(kuò)張等。

　　而據(jù)宋延慶向《證券日報》記者透露，“近期我們?yōu)橐恍┓科笞鰬?zhàn)略規(guī)劃和提供競爭監(jiān)測報告服務(wù)時，重點分析了5家房企的存貨情況。結(jié)果顯示，在某三線城市的中小房企的存貨中，已批未售貨值，包括車位、營業(yè)房等，占總存貨的70%以上，而存貨中該有的土地儲備幾乎為零。某上市房企，已批未售貨值中，位于二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)占比超過40%，不得不轉(zhuǎn)為被動性持有”。

　　宋延慶稱，說得嚴(yán)重些，資金投進(jìn)去了，賣不出去，最終無奈地轉(zhuǎn)為被動性持有。同時，隨著其他房企的新項目持續(xù)入市，“我們預(yù)計，許多房企的現(xiàn)有庫存可能過半再也很難賣出去，哪怕是降價”。

　　當(dāng)然，業(yè)內(nèi)不少人認(rèn)為一線城市的項目好賣。事實上，以北京市場上一些“熱銷”明星樓盤為例，融創(chuàng)西山壹號院中的“樓王”，至今依然待售；鴻坤的林語墅在改名后，銷售還是沒有起色……

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2015年，北京新入市的豪宅項目將有十多個，預(yù)計全年將有20多個豪宅項目在售。據(jù)統(tǒng)計，這批豪宅供應(yīng)量可能達(dá)到2000套，而從以往的成交量來看，這類高端豪宅項目年成交量一般維持在100套-150套之間。

　　“老項目結(jié)轉(zhuǎn)存貨多，新增項目持續(xù)入市，這就是房企2015年普遍所面臨的困境。”宋延慶如是表示。

　　據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)凈利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續(xù)走低。其表示，測算結(jié)果顯示，在凈利率只有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至?xí)��?dǎo)致公司資金鏈斷裂。宋延慶稱，這意味著哪怕是項目中有10%的存貨積壓，也可能會吃掉整個項目的利潤。