這個春天乍暖還寒，一如當下的房地產市場。

　　從宏觀格局來看，無論是兩會上政府報告中的中央定調，還是地方不遺余力地刺激，地產行業的政府環境日益友好，但市場依舊不溫不火，產業走向“形勢比人強”。

　　對龍頭開發商來說，盡管轉型升級仍前路漫漫，但已經形成的規模效應，買方市場下的品牌議價能力，降息周期中不斷下降的資金成本……新常態不過是增長放緩而已——白銀成色雖遜于黃金，但仍是貴金屬的時代。

　　然而，對深陷產業混沌格局的中型房地產企業來說，重重壓力下的危機正在浮現。

　　最大的危機來自于戰略上的進退兩難。行業利潤在快速下滑，而擴張拐點已現。從地產業目前監測到的數據來看，行業的集中度在快速提升。2014年排名前10開發商的市場份額上升至19.2%，較上一年度提升3.5%；TOP20及TOP50企業同比也分別提升了4.3個百分點和5.4個百分點，市場集中度呈現了快速上升態勢。但與此同時，2014年的房地產企業業績增速明顯下降，企業毛利率平均下滑了4.5%，凈利潤的平均增速較2013年下降了9.5%。

　　其中原因容易厘清，降價促銷疊加成本上升，利潤被壓縮。值得注意的是，由于期房銷售上財務結算周期的原因，2014年的業績通常反映2013的銷售狀況。但與往常不同的是，2014年相當數量的樓盤為現房促銷，故當年的業績即能部分反映當年狀況。可以預見的是，2015年的毛利率水平下降仍是大勢所趨。

　　在此背景下，影響最大的將會是那些正在進行全國化布局的中型房企，管理戰線已經延長，優質地塊拿地門檻高啟，但前行的道路已越來越狹窄。可以說，相對于大型龍頭房企而言，這類中型房企可謂尚未成人，但黃金時代結束。

　　困境顯而易見，已經延長的管理戰線推高了管理成本，原本希望通過做大規模獲得邊際成本下降的做法正遭遇現實難題：在一線城市，地塊出售日益透明，地塊前景拍賣前已被反復推演，前景預期已被充分預見，在資金扎堆下，地價以面粉遠遠貴過面包的方式被拍出——拿或不拿，對中型房企都是難題。勉強高價拿下，以中型房企的消化能力，時間與資金成本將是個巨大壓力；如果不拿，地方公司將面臨無米下鍋的困境。

　　與此同時，產品結構性危機已同步顯現。在人口凈流入的城市，適銷產品的庫存已基本銷售完畢，但在產能過剩的三四線城市，市場已如泥沼，旗下項目去化是個長期難題。但人口凈流入城市，土地預期幾近透明，補庫存并不容易；而去化難的城市，短期內難以看到未來，產品的結構性危機日益加劇。

　　相對于大型房企而言，中型房企還面臨資金成本與大型房企差距擴大的競爭劣勢。近半年來，央行已兩次降息、一次降準，在趨向寬松的資金面下，房企的融資成本總體向下，但大型房企資金成本降幅大于中型房企，二者資金成本的差距在拉大。在水漲船高的黃金時代，2%-5%的融資成本完全不構成壓力，但隨著全行業利潤水平的下降，這個差距將進一步拉開中型房企與大型房企的競爭能力，甚至成為未來市場格局的決定性因素。

　　如何應對市場變化？對中型房企來說，戰略收縮仍是理想選擇。快速調整發展戰略收縮管理半徑，以壯士斷腕的勇氣退出低效市場——以退為進、力爭在細分市場或公司核心城市成為細分龍頭，是最為可行的戰略之選。