海外融資、房地產(chǎn)信托兩大資金來(lái)源新年雙雙跳水，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈條的擔(dān)憂。

　　受到美元走強(qiáng)、佳兆業(yè)風(fēng)波引發(fā)“多米諾效應(yīng)”等影響，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一反以往傳統(tǒng)，在今年年初放緩了海外融資步伐。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份中國(guó)房企海外融資額相較去年銳減逾七成。僅遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等7家中國(guó)房企1月份宣布海外融資計(jì)劃，合計(jì)融資額度為158億元，下同)，同比下滑73%。而2014年1月，共有21家房地產(chǎn)企業(yè)，合計(jì)宣布了額度600億元的海外融資。

　　今年房企海外融資大幅縮減，一方面是受到人民幣對(duì)美元匯率的持續(xù)走低影響。在去年10月底的高點(diǎn)之后，人民幣對(duì)美元匯率進(jìn)入貶值通道。今年以來(lái)，人民幣對(duì)美元下跌1%。雖然4日有所反彈，但此前人民幣對(duì)美元即期匯率連續(xù)7個(gè)交易日中6次逼近跌停。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭4日在接受中新社記者采訪時(shí)指出，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的境外融資大都是以美元計(jì)價(jià)。“人民幣走強(qiáng)時(shí)有利，但美元走強(qiáng)時(shí)，融資成本就會(huì)上升。”目前人民幣對(duì)美元持續(xù)下跌，事實(shí)上對(duì)房企的海外融資十分不利。

　　除成本上升外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，美元走強(qiáng)后，會(huì)導(dǎo)致熱錢(qián)流出中國(guó)市場(chǎng)，加速一些投資者拋棄國(guó)內(nèi)物業(yè)，轉(zhuǎn)而投資國(guó)外。同時(shí)，這也可能加劇國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　過(guò)去9年人民幣持續(xù)升值，也伴隨了中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。“如果人民幣貶值形成趨勢(shì)，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨頹勢(shì)”，不過(guò)張大偉表示，人民幣長(zhǎng)期貶值的趨勢(shì)性尚未確立，對(duì)市場(chǎng)的影響有待觀察。

　　此外，深圳房企佳兆業(yè)危機(jī)引發(fā)了一系列“多米諾”效應(yīng)，境內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)和投資者都因此收緊了錢(qián)袋子，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)都受到投資者帶著“放大鏡”的仔細(xì)審查。

　　去年12月開(kāi)始，佳兆業(yè)所引發(fā)的信貸違約危機(jī)越來(lái)越大：先有多個(gè)正在銷售的樓盤(pán)被鎖，后有大股東減持、項(xiàng)目被叫停、債券未能如期付息面臨違約等，從而使得該企業(yè)發(fā)行的債券價(jià)格一度大跌。受此拖累，中國(guó)房企在海外發(fā)債的難度劇增。

　　除了海外融資大減外，1月份中國(guó)房地產(chǎn)信托也出現(xiàn)急劇萎縮。用益信托提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年1月成立的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品僅50億元左右，相較去年同期大跌逾83.5%。“房地產(chǎn)信托與市場(chǎng)行情和政策密切相關(guān)”，用益信托工作室研究員帥國(guó)讓告訴中新社記者，受到去年一些地方庫(kù)存升高、房?jī)r(jià)持續(xù)下滑等因素影響，今年年初的房地產(chǎn)信托也急劇縮水。加之股市火爆，資金在此消彼長(zhǎng)之下，流入房地產(chǎn)信托的就更少。

　　而且?guī)泧?guó)讓透露，今年有超過(guò)2400億元的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品到期，企業(yè)可能會(huì)遭遇兌付高峰，“這還不包括針對(duì)單一大客戶和銀行理財(cái)產(chǎn)品的單一信托產(chǎn)品”。“以往都是信托公司出面設(shè)立新的信托產(chǎn)品，以借新債償舊債的方式緩沖兌付壓力”，但今年以來(lái)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立也出現(xiàn)明顯下滑的趨勢(shì)。年內(nèi)可能會(huì)有大量的企業(yè)遭遇兌付危機(jī)。

　　種種因素都帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資門(mén)檻和成本的提升，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步顯化。不過(guò)，國(guó)內(nèi)直接融資的大門(mén)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有所松動(dòng)。有媒體報(bào)道稱，暫停近7年的房地產(chǎn)REITs有望在今年上半年開(kāi)啟試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)直接融資時(shí)代。

　　楊紅旭表示，這對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是投資高的商辦物業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種長(zhǎng)期利好。但目前國(guó)內(nèi)的租金回報(bào)率還明顯低于國(guó)際水平，房地產(chǎn)信托投資基金能否吸引足夠的投資人仍有待觀察。