去庫存仍是主旋律下半年有望再回暖

　　樓市剛性需求仍處增長通道

　　曾經火熱的中國樓市在剛剛過去的一年中不斷降溫，市場在觀望中擔憂崩盤的情緒加重。對此，國務院總理李克強日前在達沃斯表示，“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。至于房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。”專家指出，當前房地產增速處于調整階段，并沒有出現危機，房價在適當波動中擠出了投機性需求，剛性需求將支撐樓市繼續前行，預計今年下半年房地產市場將可能回暖。

　　由熱變冷屬于正常調整

　　去年，房地產市場普遍降溫，全國房地產開發投資和房屋施工面積增速、房企土地購置面積和商品房銷售面積均比上年下降；商品房待售面積比2013年末增加12874萬平方米；2014年12月份，“國房景氣指數”為93.93，比上月回落0.37點。

　　直到去年第四季度，市場才呈現一絲暖意。交通銀行金融研究中心報告稱，2014年中國房地產銷售情況隨市場調整出現大幅回落，四季度以來受政策放寬以及資金偏松影響，呈現出明顯的筑底回暖態勢。

　　市場變化無常，當年土地快速升值、信貸環境輕松、資金成本低、財務杠桿高的火熱樓市，突然間變成了一片蕭瑟。如今，開發商不得不面對毛利潤下降、競爭壓力大、庫存壓力大等諸多問題。

　　在許多專家看來，樓市從熱變冷是回歸真正市場化的一種調整，屬于正常現象。樊綱認為，中國房地產市場過去發展過熱，如果總是在那種亢奮、過熱的狀態下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。

　　“經歷了成長的高峰期，甚至是野蠻生長時期后，目前房地產行業進入調整期。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示。

　　國家信息中心宏觀政策動向課題組的相關報告認為，房地產市場在經歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴厲的限貸限購調控政策影響下，調整開始不斷加深。由于房地產調控長效機制建設即將完善，嚴重改變市場預期。此外，經濟下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產市場調整的重要因素。

　　剛性需求帶動相關行業

　　雖然出現了一些波動，但中國房地產市場的剛性需求是長期存在的。李克強指出，中國的城鎮化正在穩步推進，潛力巨大。中國政府將加大城市棚戶區和城市危房改造力度，保障困難群眾的基本住房需求，最終實現全體人民住有所居。

　　李克強表示，中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。

　　主導市場的基本因素是供求關系，現在，政府不斷出臺政策以鼓勵合理的市場需求。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，近期降息、公積金最高額度調整等利好對剛需的心理促動非常大，加強了購房人入市的信心。

　　交通銀行金融研究中心研究員夏丹認為，中國人素來有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統，這導致剛需一直是推動樓市發展的一大力量；其次，決定購房需求規模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運動方向，大城市的集聚效應與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比，正是這一關鍵因素在起作用。

　　整體不存在崩盤風險

　　當前樓市的波動在一些人眼中已夸大為崩盤的前奏。專家認為，房地產“崩盤”說是憂慮過度。一方面，宏觀經濟仍然有很大的發展后勁；另一方面，剛性需求將支撐樓市繼續前行。工商銀行董事長姜建清表示，中國內地始終對房地產有非常強的需求，庫存過度的地方可能需要作出調整，但經過一段時間調整后會達到一個穩定均衡的狀態，不會造成重大風險。

　　“歷史上，日本和美國房地產泡沫均產生在城鎮化率達到75%以上，并且經濟增速較慢的情況下，而中國城鎮化仍有發展空間，且經濟保持中高速增長，因此出現崩盤的可能性不大。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵指出。

　　“中國的房地產在唱兩首歌，第一首是《吻別》，吻別黃金年代；第二首是《牽手》，牽手白銀時代。”中國房地產住宅研究會副會長顧云昌說，雖說現在不是最好的時代，但仍然是白銀的時代，不存在一些人說的中國房地產要崩盤了，現在房價下降的力度已經在減弱了，接近底部的態勢。

　　業內人士預計，由于目前商品房庫存量巨大，未來房地產行業將會進入底部徘徊周期。2015年下半年開始，樓市有可能回暖。