1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟增長將進一步放緩，貨幣政策松緊適度

　　宏觀經(jīng)濟：改革為重頭戲，但經(jīng)濟存在一定的下行壓力，投資仍是重要推動力

　　2014年是我國全面深化改革元年，中央加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，全年經(jīng)濟增速在合理區(qū)間內(nèi)波動。2013年，中央提出“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險”的經(jīng)濟發(fā)展方向，深化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟增速持續(xù)放緩。2014年12月，CPI位于近五年較低水平，僅同比上漲1.5%，通縮壓力顯現(xiàn)，且近三年P(guān)MI在榮枯線附近波動，2014年三季度出現(xiàn)小幅回升，但四季度再次下行，制造業(yè)增長動力有所減弱。2014年GDP同比增長7.4%，為二十多年來最低水平，預(yù)計2015年我國經(jīng)濟增速則可能在此基礎(chǔ)上進一步下調(diào)，中國經(jīng)濟已經(jīng)從上個十年年均近10%的增速放緩到現(xiàn)在7%-7.5%左右的“新常態(tài)”。

　　年末的中央經(jīng)濟工作會議指出，2015年將“堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，堅持以提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，主動適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置”。總體來看，中央開始接受更低但更加具有可持續(xù)性的經(jīng)濟增長速度，做到“調(diào)速不減勢，量增質(zhì)更優(yōu)”，改革也成為2015年的重頭戲。預(yù)計2015年我國經(jīng)濟仍將在改革中平穩(wěn)運行，通過一系列改革措施釋放紅利，激發(fā)市場活力，提高資源配置效率，維持新常態(tài)下經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，但由于內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟進一步放緩的可能性較大。

　　貨幣信貸環(huán)境：政策調(diào)整松緊適度，降息降準預(yù)期加強，但整體仍將保持穩(wěn)健

　　降息降準預(yù)期強烈，但整體貨幣環(huán)境仍將穩(wěn)健。十八屆三中全會以來，我國各項改革穩(wěn)步推進，但為了降低可能潛在的調(diào)結(jié)構(gòu)和貨幣政策寬松之間的對立，2014年貨幣政策調(diào)整主要采取定向?qū)捤傻哪Ｊ剑�通過定向降準、PSL、SLF等工具保證流動性。年末貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長12.2%，低于全年既定的13%左右的調(diào)控目標，金融機構(gòu)人民幣貸款余額同比增長13.6%，全年新增人民幣貸款9.78萬億元，同比多增8900億元。2014年11月，在經(jīng)濟發(fā)展面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整、增速放緩的背景下，央行宣布降息，預(yù)示著通縮壓力之下貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)已經(jīng)開始，同時，在年末經(jīng)濟工作會議上提出2015年仍將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中，積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。因此，我們預(yù)計在2015年，我國將根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況，進行一次或多次的降息降準，貨幣政策由定向?qū)捤赊D(zhuǎn)向全面調(diào)整，但受復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境影響，2015年貨幣環(huán)境仍將以穩(wěn)健為主。

　　具體來看，2014年以來，部分銀行出現(xiàn)個人按揭貸款難，貸款審批時間過長等問題，加之市場下行壓力較大，導(dǎo)致上半年新增個人按揭貸款占新增房地產(chǎn)業(yè)貸款的比重明顯下降。下半年，中央連續(xù)出臺政策保證貸款需求，降低貸款利率，或引致部分觀望需求加快入市。同時，2015年存在進一步降息的可能性，將有可能改善個人按揭貸款情況，推動2015年市場回溫。從融資層面來看，2014年社會融資規(guī)模明顯下降，全年為16.46萬億元，比上年少8598億元。但是，隨著金融制度改革日漸市場化，利率和存貸款指標彈性增強，融資成本有望降低，預(yù)計2015年房企整體資金面或出現(xiàn)改善。

　　房地產(chǎn)調(diào)控：調(diào)節(jié)回歸市場化，地方政策更趨靈活

　　調(diào)節(jié)逐步回歸市場化，長效機制逐步取代短期調(diào)控手段。2014年以來，限購、限貸等調(diào)控手段已經(jīng)逐漸退出，包括保障房建設(shè)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅立法、土地制度改革等在內(nèi)的長效調(diào)控機制正逐步建立，通過長效、可持續(xù)、穩(wěn)定有效的市場和經(jīng)濟手段使房地產(chǎn)市場化水平進一步提升。展望2015年，我國逐步健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度，并預(yù)計于2016年全面實施，為房產(chǎn)稅的實施及長效機制的完善奠定基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)稅立法及改革工作逐步推進。此外，預(yù)計未來仍將加強土地節(jié)約集約利用，嚴格控制特大城市新增建設(shè)用地，保障棚改等保障性住房的合理用地需求。整體來看，未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段將更趨于長效、穩(wěn)定，從而促進市場建立自身的調(diào)節(jié)機制，保障長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　不同城市市場呈現(xiàn)明顯分化，地方政策調(diào)整也更趨靈活。各城市將在保障民生的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況實施相應(yīng)的信貸、財政、公積金等政策調(diào)整。近年來，不同城市的價格、供求結(jié)構(gòu)等市場特點差異性愈加明顯，各城市也應(yīng)“因城施策”，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。從方向上看，在市場仍存下行壓力的情況下，多數(shù)城市或?qū)⒊雠_適度放松政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從戶籍制度、公積金制度、契稅財稅補貼等方面加大支持力度，推動需求入市。而對于長期供求矛盾問題突出的一線及部分熱點二線城市，將通過執(zhí)行較為嚴格的差別化信貸、公積金及財稅政策，優(yōu)先保障自住型住房需求。由于市場環(huán)境不同，預(yù)計未來城市間的調(diào)控措施和力度的差異仍將繼續(xù)存在。