中國指數研究院1月22日發布《中國房地產市場2014總結&2015展望》。價格方面，百城價格指數自5月起連續8個月下跌，四季度跌幅收窄，2014年累計下跌2.69％；十大城市累計下跌0.61%，跌幅顯著低于百城。不同城市表現分化，保定、廈門2014年累計漲幅超過10%，菏澤等9個城市累計跌幅超過10%。成交方面，50個主要城市累計成交整體下降10.7%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達16.3%。供應方面，近幾年大規模成交的住宅用地在2014年密集入市，同時銷售業績壓力促使房企加大開盤規模，累積效應推動供應規模增長至近五年最高水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比下降，整體資金來源自2006年以來首次同比下降，房屋新開工面積亦同比下降，開發投資額增速創5年來新低。

　　第一部分：2014年中國房地產市場形勢總結

　　1.政策環境：多輪調整促房地產市場化轉型，深化改革建立長效機制推進穩增長

　　2014年我國房地產市場步入調整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預期的轉變進一步影響新開工節奏，房地產投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩”為主，更關注民生保障和長效機制頂層設計，通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區改造等有效措施保障合理購房需求，穩定住房消費。各地則因時因地靈活調整，加速房地產市場化轉型：限購、限貸手段逐步退出，并通過信貸、公積金、財政補貼等多輪支持政策刺激住房需求、加快庫存去化。

　　在中央地方兩級均以“市場化”為主導的決策思路下，房地產市場將逐漸回歸自身調節機制，行政調控色彩趨于弱化。而強改革下的戶籍改革、土地改革、不動產統一登記、房地產稅等長效機制建設穩步推進，并同步推動新型城鎮化有序發展。調控政策更注重支持合理住房消費，并將在中長期內不斷激發房地產市場化的活力，有利于實現房地產市場與社會經濟的穩定健康發展。

　　新常態下中央調控更重市場化，以金融手段鼓勵自住性住房消費

　　中央層面著眼長期穩定，行政干預影響漸弱

　　中央調控更注重長期性及穩定性，著眼深化各項改革。新型城鎮化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產市場長期發展相關的制度建設成為兩會工作報告重點；《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》再度要求深化戶籍、土地等體制改革；中央多次會議及談話提出，深化房地產相關改革、健立健全長效機制體制、加快推進新型城鎮化仍是下一步的工作重點。據此，2014年中央出臺房地產相關政策均以注重長期穩定發展的制度建設為主，未再出臺新的短期行政手段。年末中央工作會議再度未直接提及房地產，房地產調控去行政化趨勢明顯。

　　新常態下政策以“穩”為主，重點穩定住房消費。中央多次強調，我國經濟已進入“新常態”，即經濟增長從高速增長轉為中高速增長，經濟結構不斷優化升級，增長動力從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動。新常態下宏觀政策轉向要穩、要有定力。年末中央經濟工作會議也對新常態作系統闡述，并強調政策連續性。10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，重點推進住房等六大領域消費，提出“穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”。

　　金融信貸政策多輪調整，力促自住性需求釋放

　　中央多輪表態推進金融體制改革，貨幣政策注重精準定向微調。2014年4月以來央行發布一系列報告，明確指出要持續實施穩健的貨幣政策，繼續深化金融體制改革，并貫徹定向調控要求，精準發力。5月30日，國務院常務會議提出要保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長，加大“定向降準”措施力度。二季度以來，央行多次定向調整釋放流動性，推進金融市場化發展。9月和10月央行通過中期借貸便利向國有商業銀行、股份制商業銀行、較大規模的城市商業銀行和農村商業銀行等分別投放基礎貨幣5000億元和2695億元；年末央行對金融機構存款統計口徑進行調整，拓寬存貸比指標中的存款口徑從而增強整體流動性。同時監管層允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據，這表明監管層對于房地產融資的態度從原來的單向打壓轉為雙向調節，中型房企的資金壓力得到緩解。

　　支持自住性剛需，差別化信貸政策自2010年以來首度放松。2014年5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務專題座談會，針對目前存在的問題提出五點要求（“央五條”），支持自住性住房的貸款需求。9月30日央行發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準利率的0.7倍；已有1套住房并已結清相應購房貸款后再次申請貸款的，銀行執行首套房貸款政策。《通知》對首套房“認貸不認房”界定標準較此前“認貸又認房”大幅放寬，但較2008年仍有一定差距；貸款利率下限重回2009年水平；三套及以上房貸也開始松動。

　　限購退出后金融財政政策主導，地方政策因地因時多輪靈活調整

　　年初部分城市仍堅持調控，但二季度以來市場變化影響下限購政策陸續退出

　　年初各地房地產市場持續分化，熱點一二線城市仍在加強監管。一季度熱點一二線城市并未放松監管，南京市發布“寧七條”，成為2014年首個進一步收緊房地產調控的二線城市。上海、廣州、深圳等城市也對當地調控政策進行再度重申。

　　二季度以來多個城市陸續取消限購，僅5市未放開。部分房價松動、市場遇冷的城市在二季度即開始對限購政策做出調整：南寧發文稱北部灣經濟區內的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房；6月26日呼和浩特發文，成為第一個正式出臺文件取消限購的城市。三季度各地限購放開步伐加快，或定向或全面取消限購。同時限購放松力度也逐漸加大，多個城市出現再次調整，限購政策由局部調整轉向全面放開。目前47個限購城市中，僅剩一線城市和三亞未放開。

　　金融信貸、公積金政策跟進調整，財稅補貼鼓勵自住剛需

　　地方政策調整更加靈活，重點加大信貸支持力度。三季度以來，限購集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭轉整體下行趨勢。在經濟偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信貸為主的利好政策陸續出臺，意在扭轉市場預期，刺激市場需求。福建、湖南、寧夏、湖北等地陸續出臺文件放寬信貸政策以促進房地產市場平穩健康發展；紹興、福州、青島降低首套房認定標準，紹興、沈陽、南昌降低二套房貸首付比例。9月底央行“930”新政出臺后，地方信貸政策放松成大勢。

　　多地調整公積金政策，降門檻、增額度促進需求釋放。繼三季度取消限購、“930”新政放松信貸后，通過公積金支持自住需求成為各地進一步調整的主要手段。10月9日中央出臺《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，隨后多個省市陸續跟進。11月，湖北、江蘇、上海、濟南、南京、杭州、長沙、昆明等省市出臺公積金調整細則，放松公積金使用條件（減少繳付時間、調整首套房認定、降低首付比例、擴大公積金用途和申提人群范圍），提高公積金貸款額度，加大公積金利用率，推行公積金異地通貸，簡化公積金申提流程及降低費用，提高住房公積金貸款發放率以支持首置首改等自住性需求。據不完全統計，2014年以來對公積金調整放寬的省市已近40個。同時在央行降息后，各地響應央行要求，公積金貸款利率普遍下調0.25個百分點。

　　戶籍、土地改革、不動產統一登記進程加快，長效機制頂層設計有序推進

　　土地制度改革屢有突破，農村土地制度改革與城市土地集約利用并行推進。兩會政府工作報告提出，要抓緊土地承包經營權及農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作，引導承包地經營權有序流轉，慎重穩妥進行農村土地制度改革試點。11月《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》出臺，提出穩定完善農村土地承包關系，規范引導農村土地經營權有序流轉。同時，國土資源部正式發布《節約集約利用土地規定》和《關于推進土地節約集約利用的指導意見》，對大力推進節約集約用地進行整體部署，實現“控總量、擠存量、提質量”，東部地區特別是優化開發的三大城市群地區將以盤活存量為主，率先壓減新增建設用地規模。上海、廣州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、廈門、武漢、南京等省市也出臺相關政策，加強城市土地集約利用。