中國指數研究院1月19日發布《“中國各級城市房地產庫存大盤點”系列專題三》2014年以來，全國房地產市場進入深度調整階段，市場需求持續疲軟，觀望情緒不斷蔓延。5月起，為刺激需求，二線重點城市陸續松綁限購政策。9月末，央行層面放松限貸“認貸不認房”，11月下旬央行時隔兩年半之久首次降息。多重利好政策的疊加效應，加之企業層面以價換量的促銷策略，北京、杭州等一線及熱點二線城市成交量在四季度開始回升。

　　【引言】

　　2014年以來，全國房地產市場進入深度調整階段，市場需求持續疲軟，觀望情緒不斷蔓延。5月起，為刺激需求，二線重點城市陸續松綁限購政策。9月末，央行層面放松限貸“認貸不認房”，11月下旬央行時隔兩年半之久首次降息。多重利好政策的疊加效應，加之企業層面以價換量的促銷策略，北京、杭州等一線及熱點二線城市成交量在四季度開始回升。但在城市市場分化的背景下，多數三四線城市市場表現仍為乏力，庫存居高、消化遲緩，短期去化壓力陡增。另一方面，在土地城市化的大背景下，近年來城市經濟發展與土地財政之間的“路徑依賴”現象加劇，土地供應量大幅增加，引致樓市潛在供應量居高，中長期去化前景堪憂。如何緩解庫存壓力，成為三四線城市房地產市場當前面臨的重要問題。

　　【報告要文】

　　1.庫存現狀：多數三四線城市供過于求特征顯著，市場庫存風險較為突出

　　1.1.供求狀況：三四線城市住宅庫存壓力尤為嚴重，平均土地消化時間超5年

　　全國多數城市住宅市場面臨較高的庫存壓力，供求矛盾加劇。2014年以來，全國房地產市場進入深度調整階段，市場需求持續疲軟，觀望情緒不斷蔓延。截止2014年11月，全國住宅銷售面積同比下滑10.0%，加之過去幾年土地快速開發形成的新增供應量集中釋放，導致包括一線在內的多數城市庫存量持續攀升，短期供過于求矛盾加劇。

　　在市場總體下行的背景下，不同城市間的市場分化現象愈發顯著，三四線城市去化壓力顯著大于一二線城市。一線及部分二線熱點城市表現出較強的抗風險能力和較高的需求彈性，在下半年多重利好政策的刺激下，潛在入市意愿得到有效提振，市場回暖跡象顯現。截止2014年11月，一線城市出清周期已回落至14.4個月，土地消化時間僅1.5年，二線城市出清周期21.6個月，土地消化時間3.3年。但與一二線城市相比，三四線城市市場總體狀況并未得到較大改觀，出清周期仍高達47.8個月，土地消化時間依然超5年。無論從短期還是中長期來看，多數城市三四線城市庫存量均已達到歷史高位，未來去化壓力顯著。在需求低迷的情況下，庫存因素將成為阻礙市場發展和企業投資的重要因素，由于三四線城市庫存壓力狀況各不相同，政府和企業需要區別對待三四線城市的去化壓力問題。

　　1.2.城市分化：不同城市庫存壓力明顯分化，但多數三四線城市過剩風險突出

　　三四線城市中，不同城市在政策、人口和產業結構等方面的差異，不同城市所面臨的短期庫存壓力和中長期庫存壓力出現分化。我們將出清周期作為判定城市短期住宅庫存壓力的指標，將土地消化時間作為判定城市長期住宅庫存壓力的指標，據此將三四線城市分為以下4類：