近幾年來，每當房地產市場降溫之際，樓市“崩盤論”就會大行其道，而日本成為某種參照。日本房地產泡沫在1991年破裂后，經濟一蹶不振，20年來徘徊不前。中國是否會重蹈日本覆轍，學界一直爭論不休。

　　中日同樣是因寬松的貨幣政策導致資金涌入樓市，房價迅速上漲，但不同的是，中日兩國所處的發展階段不同，人口老齡化和城鎮化率也存在差異。

　　業內人士認為，從房價收入比來看，中國房地產市場確實存在泡沫，但只要國家政策適當引導，將投資投機資金擠出樓市，通過實體經濟不斷發展，居民的收入水平不斷上升，以時間換空間，基本可以消化房地產市場的泡沫成分，實現軟著陸，而不會出現日本式的崩潰。

　　泡沫破裂致“失去的20年”

　　日本的房地產泡沫起因，普遍認為始于1985年“廣場協議”簽訂后的日元升值，給日本經濟帶來繁榮的制造業出口，陷入了困境，要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點，房地產成了不二選擇。

　　于是，日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業銀行大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調。日本的房價、地價開始急速攀升。

　　同期，政府為了糾正日元過度升值大量地干預匯市并且大幅放松銀根，造成了流動性過剩的局面，房產、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當大筆資金涌入不動產市場而使其升值時，保有需求被打開了，房子、土地不再是一種使用需求，而是投資品種。

　　從歷史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房價、地價漲幅的三個峰值。但前兩次大漲，日本處在8%以上的經濟高增長期，同時伴隨著城鎮化進程，有經濟面和自住需求面的支撐，并沒有形成大泡沫。

　　但到1974年時，日本的城鎮化率已經達到74.9%，此后20年，日本的城鎮化進程實際上已停滯，此時的房地產脫離了自住需求的有效支撐，由投資性質支撐的市場形成了大泡沫。

　　在日本意識到不動產的高速發展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發展方向后，采取了緊急更正。1990年3月，日本銀行出臺的《控制不動產融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經濟的導火索。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續5次提高貼現率，過于急劇的貨幣緊縮加速了資產市場崩潰。1992年大藏省又出臺了地價稅，征收額度為財產繼承稅評估值的0.3%，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調控，導致了泡沫的快速破滅。

　　此外，由于日元升值，外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫，但從1990年起，外資開始撤離日本，許多境外投資機構通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。

　　日本經濟陷入泥潭至今無法自拔，這20年被稱為“失去的20年”。