“現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格一路飆升，紐約、倫敦或者巴黎等門(mén)戶(hù)城市黃金地段出租率達(dá)100%、租金回報(bào)穩(wěn)定的寫(xiě)字樓、商鋪或住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。這讓一些中東主權(quán)基金和規(guī)模較小的私募基金都感到明顯的壓力。” 普衡律師事務(wù)所(Paul Hastings)全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)Philip Feder坦言。

　　“和當(dāng)初日本投資者進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，我們發(fā)現(xiàn)如今很多亞洲的投資者，尤其是那些來(lái)自中國(guó)和韓國(guó)的機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)商，他們通常擁有雄厚的資金實(shí)力來(lái)完成這些龐大的交易，甚至不需要融資，”他表示。

　　開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)多路徑出海

　　隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫，各類(lèi)投資者都在不約而同地加速海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。

　　仲量聯(lián)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，今年上半年，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長(zhǎng)17%，累計(jì)金額高達(dá)54億美元。其中，商業(yè)房地產(chǎn)投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長(zhǎng)主要來(lái)自住宅投資，2014年上半年中國(guó)海外住宅項(xiàng)目投資總額較去年同期飆升84%，達(dá)到15億美元。

　　“目前，我們注意到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者以及高凈值階層個(gè)人都在紛紛把目光聚焦在歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)。”該律所的香港/上海辦公室合伙人David Blumenfeld指出。

　　據(jù)悉，投資海外市場(chǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者可分為兩類(lèi)。一類(lèi)是創(chuàng)業(yè)開(kāi)發(fā)商，主要關(guān)注于規(guī)模較小的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它們?cè)趪?guó)外為現(xiàn)有的中國(guó)客戶(hù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　另一邊廂，成熟的大型中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在加速布局國(guó)際化戰(zhàn)略，他們則更傾向于與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商攜手合作，以合資企業(yè)的形式完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。他們意識(shí)到要在國(guó)外完成大規(guī)模項(xiàng)目，有必要與當(dāng)?shù)睾献骰锇槁?lián)手，后者能有助于順利解決復(fù)雜的政府審批、環(huán)境審核和勞工問(wèn)題。

　　此外，一些機(jī)構(gòu)投資者也在積極部署海外房地產(chǎn)投資。“他們主要集中在一些傳統(tǒng)的門(mén)戶(hù)城市，比如紐約、倫敦、巴黎等，因?yàn)橄啾葍?nèi)地市場(chǎng)，這些城市的回報(bào)率更加具有吸引力。此外，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作公開(kāi)透明，政府干涉十分有限，如果擁有足夠的資金實(shí)力，他們有機(jī)會(huì)可以收購(gòu)一些地標(biāo)性的房產(chǎn)。”Blumenfeld表示。

　　“這些投資者在尋找更高收益和回報(bào)的投資機(jī)會(huì)時(shí)，將會(huì)逐漸從傳統(tǒng)寫(xiě)字樓或購(gòu)物中心資產(chǎn)轉(zhuǎn)向其他相關(guān)的房地產(chǎn)投資。我們開(kāi)始看到一些投資者對(duì)農(nóng)業(yè)用地和林業(yè)資源相關(guān)的地產(chǎn)投資興趣正在不斷增加。”該律所合伙人Joel Rothstein說(shuō)道。

　　然而，他坦言，與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅項(xiàng)目相比，美國(guó)政府對(duì)外國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)、港口等項(xiàng)目的審查更為嚴(yán)格。

　　現(xiàn)金充裕

　　與上世紀(jì)80年代涌進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日本投資者不同，如今的中國(guó)和韓國(guó)投資者的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，他們較少通過(guò)資本市場(chǎng)或者銀行安排融資進(jìn)行投資，而是更傾向于直接以現(xiàn)金結(jié)算。

　　對(duì)于中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者而言，過(guò)去，用現(xiàn)金結(jié)算多少受到政策制約。 Feder解釋?zhuān)�過(guò)去中國(guó)本土的房地產(chǎn)企業(yè)如果要為其海外子公司提供貸款擔(dān)保，往往需要經(jīng)過(guò)較為復(fù)雜的程序，而近年來(lái)，中國(guó)相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所改變，中國(guó)企業(yè)可以為其海外子公司提供直接擔(dān)保，此舉方便這些子公司在美國(guó)直接進(jìn)行融資。

　　現(xiàn)金充裕令中國(guó)投資者的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。“他們可以更快進(jìn)行結(jié)算，而不像其他投資者那樣，需要更多時(shí)間進(jìn)行融資安排。”該律所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部洛杉磯辦公室合伙人Rick Kirkbride指出。

　　“在中國(guó)買(mǎi)家中，也會(huì)看到部分投資者通過(guò)貸款等渠道做出融資安排，比如一些發(fā)展商，對(duì)于上市公司而言，他們可能會(huì)考慮以項(xiàng)目名義貸款還是以公司名義在資本市場(chǎng)融資。” Blumenfeld表示。

　　而一些私募基金也積極在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)募集人民幣資金，通過(guò)一定的安排獲取合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者(QDII)額度的方式，或者取道英屬開(kāi)曼群島直接籌集美元資金，投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，Rothstein同時(shí)透露。

　　他表示，由于私募基金的投資周期一般為5-7年，而大部分中國(guó)內(nèi)地的機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、主權(quán)基金等著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，因此后者通常愿意支付更高的價(jià)格，并為此承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　REITs投資回報(bào)率約4%

　　目前，大部分中國(guó)投資者跨境房地產(chǎn)投資的方式，仍以直接投資為主。但也有越來(lái)越多的投資者開(kāi)始采用基金以及金融產(chǎn)品等間接投資策略，而不再獲取房地產(chǎn)的直接擁有權(quán)。

　　“他們開(kāi)始使用更加多元化的投資渠道進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括投資或承銷(xiāo)私募房地產(chǎn)基金、投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等。”Rothstein向記者透露。

　　REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金產(chǎn)品，屬于資產(chǎn)證券化的一種形式。

　　凱利投資(ClearBridge Investments)董事總經(jīng)理兼高級(jí)基金經(jīng)理Mark McAllister指出，在市場(chǎng)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)明年中加息的環(huán)境下，相信會(huì)有越來(lái)越多的中國(guó)投資者開(kāi)始關(guān)注REITs。

　　“目前，一般的REITs相比直接的房產(chǎn)投資有一定幅度的折扣，而且，REITs的市場(chǎng)流動(dòng)性更好，公開(kāi)市場(chǎng)交易十分便捷。而且很多大型的REITs本身的投資范圍涵蓋不同類(lèi)型和不同國(guó)家的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這可以為投資者提供一個(gè)更好的投資分散和多元化策略。” McAllister表示。

　　他透露，目前中國(guó)投資者在美國(guó)REITs的投資仍然十分有限，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“可能是他們還比較習(xí)慣于傳統(tǒng)的直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的投資模式”。

　　從投資回報(bào)上考慮，他表示，REITs比傳統(tǒng)的直接房產(chǎn)投資對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感。目前投資美國(guó)REITs的年回報(bào)率大約在4%，但隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)改善，租金上漲，這一回報(bào)率預(yù)計(jì)會(huì)上升至5%-7%。同時(shí)，他透露，目前直接投資各類(lèi)物業(yè)的租金年回報(bào)率平均在6.5%左右。