艾經(jīng)緯

　　既然有那么多的存量房了，中國還缺房子嗎?

　　半個(gè)月前，筆者在第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》上發(fā)表的《中國到底有多少房子?》一文中計(jì)算，2013年底，中國城鎮(zhèn)住宅面積約175.2億平方米～240.24億平方米，農(nóng)村為233.67億平方米，合計(jì)起來上限值高達(dá)474億平方米。

　　474億平方米是什么概念?相當(dāng)于中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。有讀者會(huì)說，你這么算是都當(dāng)作平房來算了，確實(shí)應(yīng)該考慮容積率，但如果算上農(nóng)村，這個(gè)容積率比1也高不了多少。

　　回到開頭那個(gè)問題，房子是不缺了，但人口遷徙、分配不均、拆遷等因素的存在，住房需求還是大量存在的。這又引出一個(gè)問題——買房還需要搶嗎?

　　前些年經(jīng)常看到“日光盤”，開盤首日就被搶買一空，那種通宵排隊(duì)的場(chǎng)面真是壯觀。有時(shí)這是一種假象，尤其是2011年以來，個(gè)中貓膩媒體拆穿了不少，無非就是農(nóng)民工可以很廉價(jià)地被雇傭，或者是地產(chǎn)商將新房輸送給腐敗官員等關(guān)系戶再讓真正的需求者向這些關(guān)系戶買。

　　今天，筆者繼續(xù)用數(shù)據(jù)說話，至少在目前，買房真的不需要再搶了!

　　3.24億平方米待售

　　第一個(gè)數(shù)據(jù)是待售面積，顧名思義即是準(zhǔn)備出售的住宅量，此數(shù)據(jù)從2001年9月開始統(tǒng)計(jì)，但有意思的是該數(shù)據(jù)2001年～2004年、2010年的數(shù)據(jù)又無從可查，圖中顯示的缺失部分即是。

　　好在影響不大，截至2013年12月，全國住宅類商品房待售面積為3.24億平方米，創(chuàng)歷史新高。從圖中可以看出，待售面積近幾年持續(xù)攀高，說明供給很充足。

　　也許有人說，按2013年住宅銷售面積11.57億平方米計(jì)算，3.24億平方米的待售住宅只夠賣3個(gè)多月的，不算啥。這顯然是靜態(tài)的眼光看問題了，因?yàn)檫�有40多億平方米的房子正在施工呢!而且這是全國平均數(shù)據(jù)，杭州之類的部分城市壓力可不是一般的大。

　　中國在建住宅至少夠賣5年

　　第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》再計(jì)算了一下中國目前到底還有多少住宅類商品房正在建設(shè)。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)來得比想象中難多了，琢磨良久也難找到合適的數(shù)據(jù)項(xiàng)。如果直接用住宅類商品房施工面積計(jì)算，考慮到部分已經(jīng)建好甚至預(yù)售，個(gè)中誤差不好統(tǒng)計(jì)。

　　一位地產(chǎn)公司研究總監(jiān)也是望而興嘆，他稱業(yè)界一般通過代表性地產(chǎn)提供潛在供應(yīng)量及全國份額來推算。

　　但這顯然也是比較粗略的，因?yàn)樵露鹊目⒐け嚷识际窃谧兓�的，即開發(fā)商會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來加快或推遲開盤。看1995年以來的年竣工率走勢(shì)，非常不穩(wěn)定，何況月度了。

　　筆者最終找到這樣一種計(jì)算方法，即用1997年以來的每年新開工面積，減去每年的竣工面積，當(dāng)然這里也有個(gè)誤差，即1997年是沒有竣工數(shù)據(jù)可查的，不過1996年之前新開工面積都是有限的，所以就此忽略。

　　計(jì)算得出，1997年～2013年住宅新開工面積累計(jì)為115.63億平方米，1998年7月～2013年12月住宅竣工面積累計(jì)為69.28億平方米，兩者差值為46.35億平方米。

　　即截至2013年底，在建住宅面積約為46.35億平方米，當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)還應(yīng)扣去爛尾樓，數(shù)據(jù)無從可查，就此略過。

　　再對(duì)比2013年住宅累計(jì)施工面積48.63億平方米，兩者相差在2億平方米多，誤差尚在容忍范圍內(nèi)，而且此誤差很可能是這部分已得到預(yù)售許可，進(jìn)入待售統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中。

　　這尚未完工的46.35億平方米意味著什么呢?夠賣多久呢?

　　若以2013年全國一般住宅類商品房銷售面積11.57億平方米計(jì)算，如此龐大的在建面積需要賣4年左右。但2013年商品房銷售面積又是創(chuàng)歷史最高的。

　　若以2009年～2012年之間約9億平方米的銷售面積，這部分房子要5年多才能賣掉。

　　而上述預(yù)計(jì)是基于2014年起新開工面積為0，而這顯然不太可能。需要說明的是，在建的不代表沒有完成售賣，因?yàn)樯唐纷≌�銷售中60%多為期房，所以小部分在建住宅可能已經(jīng)售出。

　　在建的房子需要好幾年才能消化，供給還不過剩嗎?而且還不算大規(guī)模興建的保障房。

　　35城市新建商品住宅庫存創(chuàng)歷史新高

　　不過，各個(gè)城市又是有差異的。哪些城市供給不足呢?哪些城市又過剩呢?

　　供給情況可以用存貨去化月數(shù)來衡量，等于某一區(qū)域有效可售存貨總量除以之前一段時(shí)間平均月度銷售量。通俗點(diǎn)講，就是庫存的房子要賣多少個(gè)月。

　　存貨去化月數(shù)指標(biāo)的合理范圍，萬科給的是5~10個(gè)月。低于5個(gè)月說明存貨嚴(yán)重不足，如果該指標(biāo)高于10個(gè)月，則說明市場(chǎng)存貨相對(duì)比較充分。

　　萬科副總裁毛大慶在4月末被曝光的一個(gè)內(nèi)部發(fā)言中提到，現(xiàn)在庫存的問題事實(shí)上是挺尖銳的，萬科做了統(tǒng)計(jì)，與往年的3月去化加快不同，2014年3月27個(gè)主要的城市中，多數(shù)的存銷比在上漲，21個(gè)城市超過12個(gè)月，9個(gè)城市超過24個(gè)月。

　　具體到城市，深圳存銷比29個(gè)月，長沙24個(gè)月，無錫在上海區(qū)域中，57個(gè)月，很嚴(yán)重，寧波36個(gè)月，杭州33個(gè)月，上海33個(gè)月，天津39個(gè)月，唐山28個(gè)月(唐山整個(gè)城市加起來計(jì)算，已超過100個(gè)月，28個(gè)月是城區(qū)里)，沈陽23個(gè)月，西安30個(gè)月，鄭州23個(gè)月。

　　據(jù)毛大慶講，在萬科內(nèi)部，按照公司資金來源的成本和對(duì)股東收益率進(jìn)行倒算，以平均21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警戒線。

　　另外，6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《5月份新建商品住宅庫存報(bào)告》。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內(nèi)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創(chuàng)歷史新高。

　　具體來看，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到77.4%、60.9%和56.9%。

　　鑒于5月份市場(chǎng)成交并沒有預(yù)料中的大幅反彈，上述這些城市的房企可謂“壓力山大”了。

　　此外，申銀萬國證券2014年初統(tǒng)計(jì)出一個(gè)供需比，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需比在119%，供給過剩的城市比例為37.14%。

　　具體來看，申萬的結(jié)論是一線城市明顯供給不足，整體供需比為64.5%;22個(gè)二線城市，平均供需比155%，其中44%的城市屬于供給過剩，尤其是太原、西寧、武漢、濟(jì)南;34個(gè)三四線城市平均供需比125%，屬于輕度供給過剩，但其中分化相當(dāng)嚴(yán)重，以營口、鄂爾多斯、張家界最為嚴(yán)重。

　　好了，不多說了，借用申萬的一張圖看看房子是如何點(diǎn)綴祖國的大好河山的。