國家統(tǒng)計(jì)局公布2014年首月全國各主要城市住宅價格變動情況。盡管新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達(dá)到69個,但與去年12月相比,新建商品住宅價格環(huán)比下跌的城市達(dá)6個,而作為全國房地產(chǎn)重要風(fēng)向標(biāo)的北京房價,更是出現(xiàn)了二手房價格環(huán)比下跌的情形。承接2013年底房價回穩(wěn)的大趨勢,全國房價在2014年初開始呈現(xiàn)市場分化、整體下跌的態(tài)勢。

　　價格環(huán)比下跌城市增加

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),今年1月份全國各主要城市房價變化一個顯著的特點(diǎn)是房價環(huán)比上漲的城市減少,下降的城市增加,環(huán)比漲幅總體穩(wěn)中有降。

　　從個數(shù)看,1月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別為62個和48個,分別比去年12月減少3個和16個;環(huán)比下降的城市分別為6個和13個,分別比去年12月份增加4個和8個。從漲幅看,1月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比去年12月份有所回落。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,1月份房價環(huán)比上漲的城市減少,漲幅穩(wěn)中有降,一是在前期部分城市加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下,市場環(huán)境和預(yù)期相對穩(wěn)定,房價延續(xù)了漲勢趨緩的態(tài)勢;二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響,成交量回落,一些城市房價漲幅進(jìn)一步收窄。

　　一直高位運(yùn)行的房價同比漲幅也回穩(wěn)下跌。數(shù)據(jù)顯示,1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市與去年12月份相同,都為69個,但同比漲幅分別回落0.7個和0.4個百分點(diǎn)。

　　而據(jù)北京鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),1月份70個大中城市平均新建商品住宅同比價格指數(shù)為109.5,比上月下調(diào)0.2點(diǎn),這也是新建商品住宅價格平均同比漲幅自2012年7月以來的首次縮小。

　　市場冷熱不均,漲跌分化加劇

　　盡管從平均數(shù)據(jù)來看,2014年開局呈現(xiàn)整體回穩(wěn)、漲幅收窄態(tài)勢,但具體到各個城市,房地產(chǎn)市場冷熱不均、漲跌分化的狀態(tài)還在不斷加劇。

　　在2014年首月價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市中,哈爾濱、杭州、包頭、濟(jì)寧價格下調(diào)0.1個百分點(diǎn),韶關(guān)下調(diào)0.2個百分點(diǎn),而持續(xù)下跌的溫州則達(dá)到1.5個百分點(diǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示,1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大,但內(nèi)部分化明顯加劇。首先,價格下調(diào)城市數(shù)量大幅增加,尤以二手住宅市場表現(xiàn)更為明顯;其次,漲價動力減弱,一線城市一、二手住宅市場價格漲幅全部出現(xiàn)回調(diào);再次,高庫存城市率先出現(xiàn)降價。

　　“2012年開始的這一輪市場漲勢,已經(jīng)從之前的大范圍普漲逐漸進(jìn)入第二階段,即漲跌分化階段,未來局部市場出現(xiàn)調(diào)整的案例可能越來越多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化的局面,一、二線城市房價持續(xù)上漲,三、四線城市市場平穩(wěn)甚至冷清,整體市場冷熱不均。

　　綜合全國房地產(chǎn)市場的變化,張大偉認(rèn)為,目前中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的三四個不均衡:需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。“一線城市和部分二線城市的漲幅過大,掩蓋了全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢。從全國房地產(chǎn)市場看,很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重。”

　　市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大

　　事實(shí)上,就在1月份全國房價數(shù)據(jù)出爐前夕,國內(nèi)部分二、三線城市房價大幅跳水的消息已經(jīng)充斥報(bào)端,其中杭州部分樓盤價格大幅下跌更是讓年初就已經(jīng)初露端倪的“樓市崩盤論”進(jìn)一步發(fā)酵。

　　在張旭看來,1月份70個大中城市價格變化所表現(xiàn)出來的特點(diǎn),將逐漸清晰并持續(xù)較長時間。2013年下半年以后,政策收緊的效果開始逐漸顯現(xiàn),特別是信貸政策持續(xù)從緊,導(dǎo)致購房需求釋放緩慢,部分城市庫存壓力突出,而“以價換量”的降價動作更是增加了購房者的觀望情緒。

　　張旭認(rèn)為,在信貸政策不會明顯放松的情況下,這種市場的自發(fā)調(diào)整,要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險高的二線以及三、四線城市,價格調(diào)整的趨勢還將延續(xù),而一線城市盡管供需依然旺盛,但受大環(huán)境影響,釋放能力或明顯減弱,價格上漲幅度將持續(xù)降低。

　　“2014年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大,特別是三、四線城市,很可能會陷入整體低迷。”張大偉表示,最近傳出的杭州等二線城市多個項(xiàng)目價格出現(xiàn)調(diào)整,預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是庫存嚴(yán)重的城市,人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現(xiàn)降價。“經(jīng)歷了過去十年全國房地產(chǎn)市場粗放且迅猛的發(fā)展,如今一、二、三線城市分化發(fā)展特征明顯,因此全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)很難用同一周期概括。2014年,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷瘋狂之后必將回歸到理性的發(fā)展道路上來,房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨進(jìn)一步的分化和洗牌。”

　　樓市開啟階段性降價空間

　　新繼浙江杭州北海公園項(xiàng)目樓盤均價直降2000元,給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”后,江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價行列,單價直降5000元。與此同時,杭州方面,距離德信北海公園宣布降價不到24個小時,其不遠(yuǎn)處的天鴻香榭里也跟進(jìn),并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　專家表示,此次降價城市特征明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進(jìn)。因此,持續(xù)一年多的暴漲后,在資金流動性偏緊的背景下,庫存高,人口新增放緩,消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價,樓市開啟階段性降價區(qū)間。但值得注意的是,2014年全年房地產(chǎn)市場趨勢仍難以判斷,其是否會延續(xù)現(xiàn)在的走勢,仍有待觀察。