國土部的研究報告顯示，2011年2季度的土地價格上漲主要源于開發商對商業地塊的熱捧：北、上、廣、深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業地價全線上漲，且幅度遠遠大于住宅地塊，二三線城市的地價上漲中，商業地產貢獻更大，“市場已有泡沫危險”。

　　二三線城市商業壓力高漲

　　“現在要在成都投資商業地產，沒有500萬元，門檻是很難進入的。”商業地產投資客小梁告訴《中國經營報》記者，就在2010年下半年，300萬元還可選到優質的商業地產樓宇。

　　來自四川省商業地聯盟的數據，截至5月底，成都在建和立項的城市綜合體已經達到88個。當地業界曾做過一筆計算，一個商業體如果每個功能分區按5萬平方米計算，總體量就有15萬平方米，而80個綜合體就有1200萬平方米的體量。“相當于北京CBD已經完工和在建項目以及整個規劃商業面積的總量”。

　　成都多家商業地產服務商做出的統計預測表明，2012年成都市場上的甲級寫字樓、不包括乙級寫字樓將有80多萬平方米，成都總的市場規模將增長一倍。與此相對比，上海甲級寫字樓市場也只有500多萬平方米。

　　與成都一川相隔的重慶，按照商業地產服務公司世邦魏理仕發布的二季度重慶房地產市場調查報告分析，重慶寫字樓供應量大于消化存量，二季度空置率高達33.2%。且年內還將有超過40萬平方米的優質寫字樓入市。綜合來看，市場消化帶來一定壓力，空置率還會進一步推高。

　　中國購物中心產業資訊中心此前也曾發布報告稱，珠海、中山、海口、銀川、西寧五個三線城市商業建筑面積今年增幅將高達83.9%，出現過剩化的趨勢。

　　共同吹脹的泡沫

　　2010年以來隨著房地產調控的層層加碼，“不限貸不限購”的商業地產越來越受到開發商和投資者的追捧。據不完全統計，目前宣布進入商業地產市場的住宅開發商已有近20家，這還不包括諸如娃哈哈、雅戈爾等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。“住宅開發商進入商業地產首先考慮的便是二三線城市。”

　　“地方政府的招商引資和開發商應對住宅調控轉尋投資機會的兩相情愿共同推動了商業地產的價格走高和風險的出現。”世邦魏理仕分析師金靈表示。

　　“二三線城市的商業地產在經歷一輪發展高峰之后，也許真的開始面臨一個拐點了。”在成都健鷹策劃董事長楊健鷹看來，這一輪商業地產爆發式增長的后果便是，一方面是大量激增的商業地產項目得不到相應匹配，而另一方面卻是由于大量企業涌入該領域所推高的土地成本以及其他各項開發成本。在融資渠道收窄的背景下，房企本已承受重壓的資金鏈條很容易崩潰;而與此同時，與有限的零售品牌資源形成反差，眾多商業項目的集中推出面臨的是嚴重的同質化。彼此間的惡性競爭，項目招商難度增加，收益率更是缺乏保障。“在如此一哄而上的局面下，預計未來2年內，必然會有很多商業地產項目會陸續出現問題，出現大量空置商業、爛尾工程并不驚奇。”

　　巨頭出貨，監管出“警”

　　“打壓住宅，火了商業，商業地產正在積累泡沫，而且這個泡沫若長成，則禍害大于住宅泡沫，更易產生爛尾樓，進而造成銀行呆壞賬。”這也得到上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭的認同。

　　實際上在一片高漲聲中，總有對未來擔憂的憂心者，他們選擇的是逢高出貨。

　　2011年6月，澳洲麥格理集團旗下私募房地產投資咨詢公司MGPA的亞洲基金Ⅲ號收購了環達通房產中國有限公司旗下物業成都凱丹廣場50%股份。此前的2010年年底，環達通CEO艾松曾對記者表示，只考慮長期持有中國市場的商業物業。事隔半年，風向突轉。

　　而戴德梁行的統計顯示，今年上半年全國商業物業大宗交易是79筆，已超過去年全年的76筆。

　　“中國地產開發的融資模式比較單一，尤其是二三線城市的項目對銀行的信貸依賴水平至少在70%~80%。因而絕大多數商業地產項目的資金也是依靠以土地抵押的銀行貸款。在商業地產日漸過剩且利率不斷提高的趨勢下，經營性物業貸款抵押物評估價值可能發生大幅波動，因此，商業地產的金融風險不言而喻。”上述商業地產開發商負責人表示。

　　日前，記者獲悉，國土部智囊機構已經就商業地產出現的泡沫有可能極大地干擾經濟轉型和調整一事作出報告，并建議國土部提出預警提示。而此前銀監會布置下半年作業，首次提出加強對商業物業抵押貸款監測，對商業地產和二三線城市房地產風險保持關注和警覺。

　　“在實際操作中，部分銀行已經上浮了商業地產的貸款利率，雖然首付依然保持5成，但利率卻上調了10%~20%不等。”成都一家商業銀行信貸部人士表示。