去年12月30日，財政部、國稅總局聯(lián)合下發(fā)通知：啟用新的二手房營業(yè)稅執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行時間為一年，至2009年12月31日止。按照通知，個人購買不足兩年的非普通住宅對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住宅或者不足兩年的普通住宅對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。

一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)結(jié)束，會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。同時積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。

點評：

從中央經(jīng)濟(jì)工作會議看，國家明年要著力繼續(xù)擴(kuò)大消費，提高消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，而城鎮(zhèn)化則做為一個重要的依托，可見國家不會對房地產(chǎn)行業(yè)出臺大的利空政策，還是會繼續(xù)鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)加大開工面積，增加普通住宅供給，抑制房價過快增長。

去年受經(jīng)濟(jì)危機影響，購房者持幣觀望氣氛濃厚，房屋銷售情況非常不樂觀，眾多房企銀行貸款困難，房屋又銷售不出去，面臨資金短缺，增加新開工面積更是不大可能。國家針對當(dāng)時的局面和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，采取了一系列優(yōu)惠措施，包括增加銀行信貸，購房貸款利率7折優(yōu)惠，二手房的營業(yè)稅征收優(yōu)惠等。目的是希望刺激房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，從而帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

2009年在政策利好的帶動下，經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)大幅增長，價格也在自住需求、改善需求、投資和投機需求的拉動下快速上升，目前已經(jīng)顯著超出廣大居民的購買能力。國家當(dāng)時制定二手房營業(yè)稅征收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，而且此項優(yōu)惠政策的繼續(xù)實施只會繼續(xù)推高房價，顯然這不是國家愿意看到的局面。

我們認(rèn)為，從利民惠民、繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需的角度出發(fā)，國家通過宏觀調(diào)控抑制房價過快上漲勢所必然。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，今年居民消費一半都花在房子上面，這不是一個健康經(jīng)濟(jì)體應(yīng)該有的現(xiàn)象。但房價過高和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是兩個不同的層面，中國正在逐步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景還是非常好的。

總的來說，我們認(rèn)為國家希望房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其對整個經(jīng)濟(jì)體的帶動作用，但不希望看到房價繼續(xù)快速增長，大大超出普通居民的購買能力，所以在政策導(dǎo)向上會敦促房地產(chǎn)商加大普通住宅供給力度，但大的政策利空應(yīng)該不會有，股市上我們看好房地產(chǎn)板塊，尤其是布局二三線城市的上市公司。