中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議撥開地產(chǎn)未來發(fā)展面紗，二三線城市迎來新機(jī)遇已成業(yè)內(nèi)共識(shí)

理財(cái)周報(bào)實(shí)習(xí)記者 董蘭蘭/文

“二三線在還歷史的債”

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議無疑給地產(chǎn)股吃了一顆定心丸，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制已經(jīng)定調(diào)。

“很明顯，這個(gè)信號(hào)也具有調(diào)結(jié)構(gòu)的意義，就是說中國(guó)不能一再搞一線城市中心化了，必須要啟動(dòng)更多的消費(fèi)點(diǎn)，拉動(dòng)內(nèi)需。這其實(shí)是在還歷史的債，因?yàn)檫^去二十年，都是以犧牲中小城市的代價(jià)在發(fā)展中心城市。”上海一大型機(jī)構(gòu)分析人士說。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上述政策轉(zhuǎn)向?qū)�為二三線城市帶來持續(xù)的城市化動(dòng)力及大量剛性和改善型需求。

從房?jī)r(jià)的博弈看，看好二三線城市的理由是足夠的，國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師孫建平的意見是：“二三線城市房?jī)r(jià)上漲速度慢，整體也未達(dá)到前期的高點(diǎn)。需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，在城市化進(jìn)展和城際地鐵輕軌建設(shè)提速等有利因素驅(qū)動(dòng)下房?jī)r(jià)上漲潛力較大，且為中長(zhǎng)期趨勢(shì)。”

二三線的突破口在哪里？

“我們必須要看清一點(diǎn)，那就是城鎮(zhèn)化不是手段，不能當(dāng)成目標(biāo)來操作，而只能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然而然的結(jié)果。”東北證券分析師高建說。

“很簡(jiǎn)單，哪里經(jīng)濟(jì)有新的彈性，哪里就有好的機(jī)會(huì)”，上述人士說，“具體來說，有兩種可能，一種是一線城市的經(jīng)濟(jì)朝外面輻射帶動(dòng)，一種是有區(qū)域重大振興規(guī)劃，從而提振城市化和購(gòu)買動(dòng)能。”

第一種邏輯也就是城市化的進(jìn)一步強(qiáng)化。因而珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域中心的二三線城市值得持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注。

若具體以人口遷徙吸引力考量，則有著較強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)存量從而帶來較強(qiáng)就業(yè)創(chuàng)造能力和較低的生活成本的城市將成為主要目標(biāo)，理財(cái)周報(bào)綜合比較，川渝雙城、長(zhǎng)沙、武漢、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、濟(jì)南等地有較大升值空間。

而第二種邏輯來源于區(qū)域振興規(guī)劃，目前看最具有潛力的是海南旅游島、環(huán)渤海灣、川渝經(jīng)濟(jì)圈和很可能出臺(tái)較大扶持力度的新疆板塊。

因此，在上述區(qū)域布局的一線龍頭和二三線地產(chǎn)商均具有新的成長(zhǎng)空間。

“中鐵二局是第一受益股”

在一線地產(chǎn)商中，萬科、金地和保利地產(chǎn)是介入二三線最深的地產(chǎn)商。

萬科2009年通過競(jìng)拍獲得的31塊地中，僅有6塊屬于北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，總建筑面積不足110萬平方米，在全部新增土地儲(chǔ)備中，比例不足1/6。萬科的這些新增土地大部分在無錫、佛山、沈陽、青島、廈門、鞍山、重慶、中山和武漢等二三線城市，和萬科的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦策略相符，大部分分布在長(zhǎng)三角，珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)。據(jù)熟悉萬科的相關(guān)人士透露，萬科已經(jīng)準(zhǔn)備進(jìn)入烏魯木齊、貴陽等西部城市。

金地集團(tuán)土地儲(chǔ)備充足，也是較早開始城鎮(zhèn)化路線的房企。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者了解，目前金地的土地儲(chǔ)備將近1300萬平方米，而二三線城市的土地儲(chǔ)備就占60%。2009年，金地在武漢、沈陽、寧波、紹興、佛山、東莞等地都拿到了大量地塊。同樣不能小覷的還有保利，其土地儲(chǔ)備接近3000萬平方米，其中絕大部分集中在二三線中心城市。

金融街在二三線城市也進(jìn)行了開發(fā)，其中金融街在二三線城市的土地儲(chǔ)備超過了70%。

二三線城市本地公司數(shù)量非常多，也魚龍混雜。孫建平認(rèn)為，龍頭應(yīng)具備如下條件：土地儲(chǔ)備具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，普遍在400萬平米以上；拿地時(shí)間早，地價(jià)成本低；項(xiàng)目或者集中分布于某一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或?qū)崿F(xiàn)了全國(guó)性布局。

因而，二線城市代表股是信達(dá)地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、臥龍地產(chǎn)、名流置業(yè)、ST 魯置業(yè)、嘉凱城、中南建設(shè)、ST東源(金科集團(tuán))、冠城大通、浙江廣廈等；二三線城市代表股是榮盛發(fā)展；

盈利模式較為獨(dú)特，可規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的公司被機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注。如中鐵二局、安徽水利、中國(guó)寶安、九龍山等。

長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶則認(rèn)為，中鐵二局是中央經(jīng)濟(jì)工作獲益的第一股。不但因其一二線聯(lián)動(dòng)開發(fā)的低成本模式，更因?yàn)槠湓诖ㄓ鍍傻爻鞘谢�過程中的強(qiáng)勢(shì)甚至在某些領(lǐng)域壟斷性的角色。甚至有券商分析未來5年，僅地產(chǎn)業(yè)務(wù)平均每年可貢獻(xiàn)0.3元每股收益。

根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，中鐵二局現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備47萬平米，權(quán)益建面344萬平米，可售面積408萬平米，截至2009年9月份累計(jì)銷售面積僅81萬平米。開發(fā)項(xiàng)目包括別墅、酒店、中高端住宅、綜合型度假小鎮(zhèn)等，層次豐富。而近8成的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備通過土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)獲取，保障土地低成本。現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中有6個(gè)項(xiàng)目通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目建筑面積368萬平米，占所有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的78%。