打好政策“組合拳” 做好“市場+保障”必答題——

當前房地產發展形勢一線觀察

　　房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。當前，我國房地產市場仍處于調整過程中，發展形勢備受關注。

　　近期，多部門推出提振房地產市場的政策“組合拳”，全國超200個城市快速跟進落實，多個一線城市調整優化限購政策和住房信貸政策……新一輪政策將給市場帶來怎樣的影響？如何促進金融與房地產良性循環？保障性住房建設進展如何？記者近日在多地走訪，采訪了地方房地產主管部門、金融機構、房地產企業以及研究機構等。

　　新政落地進行時：市場反應積極，需求加速釋放

　　5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開。同日，多部門打出政策“組合拳”，從金融、土地、存量商品住房消化等方面綜合施策，取消全國層面房貸利率下限，下調首付款比例和公積金貸款利率等。

　　一攬子政策迅速落地實施。據統計，目前已有超200個城市跟進落實房地產金融政策，下調首套和二套房貸最低首付比例。上海、廣州、深圳等一線城市推出優化調整房地產市場的政策措施，多個城市出臺政策支持多子女家庭合理住房需求。

　　記者在采訪中發現，新政落地對市場情緒帶動明顯，市場反應積極，活躍度提高不少。

　　在上海嘉定區，記者5月28日來到“滬九條”房地產新政實施后首個開盤項目，該項目營銷總監肖咸星介紹，新政出臺后24小時內，項目增加了50多組意向認購客戶。受新政影響，客戶“小變大”“一套變兩套”等改善性需求趨勢明顯，開盤當天賣完近85%的房源，收金15.8億元。

　　在江蘇常州，幼兒園晚托班管護司先生在住房公積金利率下調后在鐘樓區購買了首套住房。“買房后我打算把戶口遷過來，方便孩子上學。總房價133萬元，我作為靈活就業繳存人申請到84萬元住房公積金貸款，貸款期限30年，比公積金利率下調前能省利息4.07萬元。”司先生說。

　　據廣發證券統計，截至5月29日，5月以來74城的二手房中介門店成交量同比增長31.1%；5月17日打出房地產政策“組合拳”后，二手房中介日均成交環比增長15%，門店日均來訪量環比增長15%。

　　“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進行調整，有利于降低購房門檻，減輕居民住房消費負擔。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。

　　與此同時，中國人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品住房，用作配售型或配租型保障性住房。這是支持構建房地產發展新模式的有利舉措，有助于通過市場化方式實現加快存量商品房去庫存、加快保障性住房供給等多重目標。

　　“一攬子新政鼓勵真正的住房需求，有助于穩定市場預期，進一步活躍房地產市場交易，提振后市信心。”虞曉芬說，政策調整的背后，既要看到行業風險出清、供需再平衡的必要性，也要看到產業發展周期的必然性和支撐行業長期發展的動力。

　　“人們有對住好房子的向往，房地產作為一個行業有發展空間。”湖南省長沙市住房和城鄉建設局副局長杜湘暉說，要順應住房供需關系變化，因時因勢對房地產政策進行調整。從長期來看，仍在不斷提高的城鎮化率是我國房地產市場發展的重要支撐條件。

　　房地產融資協調機制：“應進盡進”“應貸盡貸”

　　河南鄭州，記者在高新區在建樓盤“謙祥云棲上院”看到，部分樓房外立面和室外景觀已建設完畢，工人正在做最后的施工收尾工作。

　　“3月初，這個項目上了‘白名單’，建行很快批復了4億元貸款，3月底1.23億元貸款到賬。這筆貸款讓施工順利推進。”謙祥集團執行總裁婁自然說，當前正是準現房交付的沖刺階段，信貸資金對于項目順利交付、現房售賣有重要意義。

　　婁自然提到的“白名單”，是當下穩定房地產融資，促進項目建成交付，保障購房人權益的重要抓手。今年1月住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局部署建立城市房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”推送給商業銀行。

　　目前，全國所有地級及以上城市已建立這一協調機制。截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

　　住房城鄉建設部副部長董建國表示，要進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。

　　能否入選“白名單”，重在項目質量。記者調研發現，獲得支持的“白名單”項目中，有相當一部分是民營企業開發的項目，也有一些房地產項目，雖然隸屬出現債務違約的房企集團，但最終因項目質量好獲審核入選。

　　“協調機制通過定期組織各方會商，協調解決融資難題，有力推動房地產項目和金融機構精準對接。”建設銀行有關負責人介紹，為盡快落地“白名單”項目，建行建立了相關的授信審批綠色通道，審批時限大幅壓縮。截至5月末，建行已對接項目近4000個，已審批項目超400個，審批金額超900億元。

　　記者了解到，相關部門加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，要求對符合“白名單”要求的合規項目積極給予資金支持，“應貸盡貸”；對暫不符合“白名單”要求的項目，及時拿出有針對性的解決方案。

　　“三大工程”進展：有序推進，創品質生活

　　規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”，是構建房地產發展新模式的重要抓手。

　　在浙江杭州拱墅區，桃源保障性住房正在建設施工中。與建設工地相隔一條街的一套4人合租公寓里，來自山東棗莊的杭州“新市民”田雪告訴記者，桃源保障性住房的小區規劃有文體托幼等配套，適合未來的小家庭，希望自己能順利申請到。

　　2024年是配售型保障性住房建設的“開局之年”。規劃建設保障性住房是黨中央、國務院作出的重大決策部署，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。

　　“我國每年有1000多萬名高校畢業生，還有大量農業轉移人口進城。”中國宏觀經濟研究院研究員劉琳說，加大保障性住房建設和供給，有助于更好滿足工薪收入群體的基本住房需求，穩定住房預期。

　　據了解，截至目前，全國已有65個城市報送2024年保障性住房建設計劃和項目。相關城市在明確保障對象標準、以需定建、輪候庫建設、用地保障、資金監管、配售價格等方面也形成一些好的經驗做法。

　　在保障對象方面，保障性住房重點面向住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等。在配售價格方面，堅持“保本微利”原則。

　　作為“三大工程”之一的城中村改造也按下“加速鍵”。北京、廈門、成都等多個城市宣布城中村改造專項借款落地，廣州發布全國首個城中村改造條例，深圳等地發布了推進城中村改造的實施意見……目前756個城中村改造項目在各大城市落地，按照住房城鄉建設部要求分三類推進實施。

　　“積極穩步推進城中村改造，有助于有效解決城中村普遍存在的公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差等突出問題，不斷改善城中村居民的居住環境。”濟南市住房和城鄉建設局二級巡視員張恒志說。

　　劉琳說，“三大工程”是當前和今后一個時期拉動投資和消費的重要抓手。從投資看，可以形成大量直接投資和帶動上下游相關產業投資；從消費看，可直接帶動裝修材料、家具家電、旅游休閑等消費。

　　住房城鄉建設部部長倪虹表示，要牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，以讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，進而把城市規劃好、建設好、管理好，打造宜居、韌性、智慧的城市，努力為人民群眾創造高品質生活空間。（記者王優玲、吳雨、胡璐、姚均芳、鄭鈞天、趙瑞希）

　　 轉自：新華社