2022年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史中極不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格等數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊，上下游企業(yè)也受到不小影響，購(gòu)房者觀望，商業(yè)銀行也一度對(duì)發(fā)放相關(guān)貸款持謹(jǐn)慎態(tài)度。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍在繼續(xù)，調(diào)整時(shí)間之長(zhǎng)、程度之深，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上可謂罕見(jiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)今后該何去何從？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年多出現(xiàn)較為明顯的下探是多重因素疊加的結(jié)果。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)一樣，受到疫情的沖擊，導(dǎo)致開(kāi)工受困、銷(xiāo)售量下滑。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，施工人員到位難以保證，原材料運(yùn)輸速度變慢，開(kāi)工進(jìn)度受到影響。在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，且買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)通常是大額交易，疫情情況下，購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)看房受阻，很多購(gòu)房計(jì)劃暫時(shí)擱置。

　　究其根本，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的困境是過(guò)去行業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式積弊已久所產(chǎn)生的必然結(jié)果。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，負(fù)債率不斷上升、盲目擴(kuò)張普遍、高負(fù)債幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)“標(biāo)配”。當(dāng)房?jī)r(jià)處于上行通道，且銷(xiāo)售量在較高水平時(shí)，“三高”模式尚能運(yùn)轉(zhuǎn)得較為順暢，且讓行業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。一旦出現(xiàn)需求轉(zhuǎn)低，市場(chǎng)資金流動(dòng)性不足的情況，高負(fù)債率模式的弊端便暴露出來(lái)。一方面，“三高”模式和盲目擴(kuò)張是有違房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本規(guī)律的不健康模式；另一方面，隨著我國(guó)住房供需不平衡的狀況逐步得到改善，無(wú)論從城鎮(zhèn)居民的戶均套數(shù)，還是人均居住面積的角度看，總體告別了大規(guī)模短缺，實(shí)現(xiàn)了供需基本平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)將成為過(guò)去時(shí)。

　　面對(duì)超預(yù)期的行業(yè)下行趨勢(shì)，調(diào)控出手。在房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有困難之時(shí)，也是中央地方形成合力、供需兩端共同發(fā)力密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施之時(shí)。出現(xiàn)已售逾期難交付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不但有損購(gòu)房人的權(quán)益，也極大影響人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和信心。商品住房的逾期交付本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的合同違約，但當(dāng)這種情況越來(lái)越多甚至影響市場(chǎng)和社會(huì)穩(wěn)定時(shí)，政府及時(shí)出手調(diào)控。2022年，房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要方面是保交樓。對(duì)于已售逾期難交付的房地產(chǎn)項(xiàng)目，住建部等多部門(mén)推動(dòng)政策性銀行為遇困項(xiàng)目提供保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，同時(shí)撬動(dòng)和帶動(dòng)商業(yè)銀行貸款，這些資金成為幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)的過(guò)橋資金。有利于幫助房地產(chǎn)行業(yè)打破僵局，重新運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。隨后，金融領(lǐng)域各項(xiàng)支持政策頻出，“金融16條”“三箭齊發(fā)”等政策舉措精準(zhǔn)發(fā)力，進(jìn)一步為行業(yè)企穩(wěn)注入源頭活水。隨著政策的逐步落地見(jiàn)效以及保交樓的實(shí)現(xiàn)，各方主體重拾對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)的信心指日可待。

　　從市場(chǎng)反響看，在各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，加之疫情的影響逐步減輕，市場(chǎng)略現(xiàn)恢復(fù)端倪。房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)企穩(wěn)回升？

　　各方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期也是影響市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要因素。對(duì)于購(gòu)房者而言，他們的信心來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)向好的大勢(shì)，以及自身收入的穩(wěn)定提升。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們需要有更加充裕的資金來(lái)源才會(huì)敢于拿地，維護(hù)好企業(yè)的合理正常運(yùn)轉(zhuǎn)，近期密集的金融政策有助于企業(yè)資金狀況的改善和信心重建。企業(yè)資金狀況的改善，交付的項(xiàng)目逐步增多，也會(huì)將信心傳導(dǎo)至市場(chǎng)中的購(gòu)房者，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)好轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回升值得期待。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求不足。房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展自然離不開(kāi)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定向好，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)健康發(fā)展，我們應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升有信心。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入總體規(guī)模相對(duì)小一點(diǎn)的階段，但隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)以及城市間人口的遷徙，還會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的需求等待市場(chǎng)挖掘。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)存在的根本性問(wèn)題，到了痛定思痛、改變發(fā)展模式的時(shí)候。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，首先要摒棄舊有不健康的“三高”發(fā)展模式。降杠桿，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。進(jìn)入新發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房數(shù)量上的追求會(huì)逐漸演進(jìn)到對(duì)質(zhì)量的追求，也就是從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。行業(yè)應(yīng)進(jìn)一步明確好房子的標(biāo)準(zhǔn)，朝著修建更多好房子的目標(biāo)努力，同時(shí)順應(yīng)綠色發(fā)展趨勢(shì)，在城市更新、完整居住社區(qū)建設(shè)、保障性租賃住房建設(shè)、提升居住服務(wù)水準(zhǔn)等方面進(jìn)一步深挖潛力。（作者：亢舒）

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