日前，貝殼研究院以“從鏈?zhǔn)剿ネ说搅夹匝h(huán)”為主題，發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場展望報(bào)告》(以下簡稱為《報(bào)告》)。《報(bào)告》回顧了2021年房地產(chǎn)市場的走勢。從成交數(shù)據(jù)上看，2021年市場下行趨勢明顯：全國二手房成交規(guī)模、新房銷售規(guī)模同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、土地成交規(guī)模均創(chuàng)近年來新低。而在半年內(nèi)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)從歷史高位快速下降到低位，節(jié)奏失衡成為2021年市場最明顯的特點(diǎn)。

　　貝殼研究院認(rèn)為，影響2022年市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。《報(bào)告》在展望2022年時預(yù)測，市場成交量將在一季度完成筑底，二季度實(shí)現(xiàn)成交價(jià)格止跌，從全年時間序列上看，2022年市場將呈現(xiàn)出前低后高的走勢。隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而向“良性循環(huán)”過度。

　　此外，《報(bào)告》還以專題的形式，對2021年房地產(chǎn)政策、土地市場、企業(yè)以及住房租賃市場進(jìn)行了回顧、分析與展望。

　　《報(bào)告》指出2021年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出來的五大特點(diǎn)。

　　首先，二手房各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)近年來新低。2021年全國二手住宅成交均價(jià)1.9萬元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個百分點(diǎn)。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創(chuàng)2015年以來的最低值。

　　其次，2021年新房和土地市場也全面降溫，形成了全鏈降溫。其中，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。土地成交規(guī)模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計(jì)成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。

　　第三，市場在年內(nèi)從歷史高位快速下降到歷史低位，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場最明顯的特點(diǎn)。從3月到9月，二手房市場在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節(jié)等特殊時點(diǎn)外)。不到半年，土地市場經(jīng)歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達(dá)95%，溢價(jià)率15.0%。而到第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價(jià)率降至4.0%。

　　第四，房地產(chǎn)市場在下行中分化加深，市場的信用分層更加凸顯，城市、區(qū)域、產(chǎn)品等方面的分化均在擴(kuò)大。貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，在下半年以來，低總價(jià)房源價(jià)格下跌幅度大于高總價(jià)房源，小戶型房源價(jià)格累計(jì)跌幅明顯大于大戶型房源，樓齡越老的房子價(jià)格下跌幅度越大。究其原因，是在信貸收緊的環(huán)境下，對信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。

　　第五，與以往市場下行不同，今年的市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，即肇始于房企，也進(jìn)一步影響房企。隨著“三線四檔”對房企有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行管控，以及房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降。融資收緊下，房企經(jīng)營更加依賴銷售回款。而信貸收緊導(dǎo)致購房者貸款難度加大，房企銷售進(jìn)一步減慢。加上多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，讓可用于經(jīng)營的現(xiàn)金流雪上加霜，進(jìn)一步導(dǎo)致房企信用違約頻發(fā)。

　　債務(wù)違約疊加資產(chǎn)減值預(yù)期導(dǎo)致房企信用下降，引發(fā)評級機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評級。同時由于市場流通性受到抑制，風(fēng)險(xiǎn)房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實(shí)現(xiàn)。在今年，出現(xiàn)暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企、再到龍頭房企。

　　總的來看，2021年的市場波動打破了“房價(jià)不會下跌、房地產(chǎn)永遠(yuǎn)高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產(chǎn)市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。

　　貝殼研究院認(rèn)為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。四季度以來，高層釋放維穩(wěn)信號，政策環(huán)境已經(jīng)有利于市場恢復(fù)。經(jīng)過一系列調(diào)整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環(huán)境有所改善。11月起，房企融資規(guī)模回升，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動性有所修復(fù)。總體來看，房企系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可控，市場供應(yīng)能夠保證。

　　《報(bào)告》預(yù)測，2022年市場走勢將出現(xiàn)前低后高。預(yù)計(jì)一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈?zhǔn)叫迯?fù)；從購房人群上看，剛需市場率先修復(fù)。在區(qū)域上，深莞惠市場率先底部修復(fù)。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。

　　總體上看，《報(bào)告》對明年市場持樂觀態(tài)度，認(rèn)為2022年房地產(chǎn)市場將會逐步修復(fù)，修復(fù)需要時間，修復(fù)過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。

　　 轉(zhuǎn)自：南方都市報(bào)