當千億軍隊擴張，而前三名的門檻超過6000億元時，房地產公司正迅速成長，其債務也很高。對于房地產公司而言，高負債一直是一把雙刃劍。規模擴張通常伴隨著高額債務，但許多房地產公司由于高額債務而倒閉。當杠桿被極端使用時，高負債已成為房地產公司的“心臟病”。

　　此前，業界警告說，房地產杠桿率過高的資本游戲將無法進行。面對今年“三道紅線”的巨大壓力，房地產企業加緊減少債務，調整債務結構，減少債務，加強現金流管理，這些已成為房地產企業最重要的問題。隨后，分拆房地產清單，配發新股，打折和促銷等都已成為去杠桿化的手段。

　　在“三道紅線”的壓力下，房地產上市的分拆，新股的發行以及折價出售，已經成為房地產公司減少債務的手段。

　　規則已經改變，房地產公司將債務從主動減為被動

　　8月20日，住房和城鄉建設部與中央銀行就主要房地產公司舉行了座談會。碧桂園、恒大、萬科、融創等12家知名房地產公司參加了會議，監管部門要求房地產公司在2023年6月30日之前完成減債目標。從那時起，市場將傳播“三道紅線”新規定。

　　據悉，“三道紅線”是扣除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，第三道紅線是現金短債比小于1倍根據“三道紅線”的情況，房地產公司分為“紅，橙，黃，綠”四個等級。如果所有“三道紅線”都被踩上，開發商的計息負債將無法增加; 如果兩者兼而有之，計息負債的年增長率不得超過5%; 踩踏時，增長率不超過10%; 不超過15%。

　　此前，根據諸葛找房數據研究中心的監測，在100家房地產上市公司中，有86%涉足這一領域，而且大多數房地產上市公司已經觸發了監管紅線。

　　10月底，標普信用評級研究報告顯示，在追蹤的87家樣本住房公司中，超過40%的公司的計息債務同比增長率超過15% 截至2020年上半年，觸及“三道紅線”的房地產企業已達到24.1%，而未觸及“三道紅線”的房地產企業僅占12.6。 %。

　　根據監管趨勢，所有碰到線的房地產公司都需要減少債務，特別是碰到“三道紅線”的房地產公司正面臨著更大的減少債務的壓力。 業內人士表示，與此前房地產公司減債倡議相比，現在減債更為被動。

　　目前，減少債務已成為房地產公司最困難的問題，這也是他們必須面對的問題。9月25日，萬科董事會主席郁亮在一次媒體會議上說，“三道紅線”是游戲行業的主要游戲規則變化，進而影響游戲規則的變化。

　　郁亮的觀點和機構數據表明，“三道紅線”涉及的領域廣泛，對房地產企業影響很大。房地產業采取了減少債務和去杠桿化的行動。

　　從目前的角度來看，房地產公司正在竭盡所能減少債務，例如規模縮小，嚴格的現金流管理，財產的分拆和上市，配發新股以及打包出售資產等。

　　值得注意的是，“三道紅線”對房地產公司的融資活動產生了直接影響，而中國相對寬松的貨幣環境使情況變得更糟。通測研究院的分析師表示，房地產公司的融資規模在第三季度連續兩個月上下波動，融資規模持續縮小，達到了9月份的最低點，房地產融資繼續保持低位。預計第四季度，房地產企業的融資規模將可能繼續下降或保持穩定。

　　配股，分拆和上市，促銷和其他減少債務的措施

　　在房地產公司融資渠道逐步趨緊的背景下，配售新股已成為房地產融資的重要“武器”。

　　據同策研究院監測，前三季度房地產企業股權融資增長了134.18%。今年股權融資的激增主要與房地產公司引進戰略投資者有關。 例如，6月，萬科引入了390.4億元的戰爭投資，8月，恒大地產引入了235億港元的戰爭投資。同時，今年萬科、世茂、旭輝、綠城等許多房地產公司已配發新股以緩解債務壓力，帶動了海外配股融資額的上升。

　　此外，以恒大，世茂和金科為代表的今年房地產公司的分拆和房地產上市也是一個主要吸引力。 此舉不僅可以緩解自身的融資壓力，而且可以提高企業資產的流動性。

　　恒大集團總裁夏海軍在今年中期報告發布之初就提到，一些優質資產將逐步分離。實現這一目標后，可以大大降低公司的負債率。 此外，根據香港聯交所11月6日的消息，恒大集團分拆的恒大地產有望在不久的將來通過香港聯交所聽到。

　　經過一系列行動，第三季度房地產業務績效報告中的債務指標有所改善。例如，在一系列的利潤組合下，例如恒大線的30%折扣，“金九銀十”兩個月為中國恒大的年銷售額貢獻了1819.7億元。在實現現金流的同時，還有望減少債務。

　　據悉，自今年三月以來，恒大啟動了“高增長，控規模，降負債”的新戰略，其中以減債為重中之重，戰略的最終目標-高增長和規模控制都是圍繞減少債務來實現的。 。

　　另一個值得關注的減少債務的房地產公司是富力。自今年年初以來，特別是在下半年以來，富力繼續以多種方式利用資本市場，銷售和酒店收入。十月，富力完成了2.57億股新H股的配售。截至第三季度末，富力的計息負債規模比2020年第一季度減少了約242億元。

　　高杠桿房地產公司還會遇到什么其他障礙?

　　從業內人士的角度來看，企業目前需要在新時代中找到平衡的發展道路，并在債務與規模增長之間找到平衡。

　　其中，融創中國指出，在下半年審慎收購土地的同時，將繼續優化資本結構，降低債務比率和融資成本，這是當前發展階段的重中之重。金茂公司的管理層在中期業績會議上表示，該公司在過去幾年中看到了快速發展市場的機會，并將在未來進一步改善其工作并逐步控制其債務。

　　除了大型房地產公司以外，一些中小型房地產公司還經常提及債務削減。大發地產首席財務官兼高級副總裁羅軍在中期業績發布會上表示，將進一步加強與其他房地產公司的合作關系，不斷引入股本資金，降低金融風險。 將來，公司的凈負債比率將保持在80%以內。

　　同策研究所的分析師預測，第三季度之后，“三道紅線”將進一步削減經濟和房地產市場，并避免房地產從實體經濟中擠壓信貸。 房地產公司將面臨緊張的長期融資環境。

　　在融資壓力下，房地產公司仍將面臨償債風險。根據貝殼研究所的統計，到2020年的前10個月，中國房地產公司的國內外債券融資將累計約1.03萬億元。11月，房地產行業將迎來今年債券到期的高峰，其未決規模為1071億元 因此，在年底之前，房地產公司將承擔減少債務和抵消業績的雙重壓力，尤其是一些負債沉重的房地產公司將面臨更大的壓力。

　　因此，房地產公司將更多地依靠項目資金帶來的資金流入。然而，標普信用評級認為，庫存水平太低的公司可能會因銷售回報不足而承受流動性風險上升的壓力。

　　同時，天風證券的分析師認為，對于高杠桿率的房地產公司而言，較高的股權比率意味著有更多尋求合作以改善資產負債表的空間。 對于低權益比率的公司，如果它們還具有高杠桿特征，則可能表明規模增長較慢，將來消化高杠桿率的時間更長。

　　 轉自：金投網