不平凡的2020年終于接近尾聲，這一年，中國樓市經(jīng)歷了從驟降到恢復性上升的過程。展望未來，2021年樓市怎么走？不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議給出了“答案”。會議重申“房住不炒”，并且對住房租賃市場給予高度重視。

　　重申“房住不炒” 建立長效機制

　　今年，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一季度疫情導致的驟降之后，逐漸實現(xiàn)恢復性上升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1—10月份提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降10.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降13.7%。

　　數(shù)據(jù)向好的同時，今年房地產(chǎn)市場分化明顯，熱點城市亂象頻發(fā)。長三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域城市房價上漲迅速，出現(xiàn)價格倒掛、眾籌打新、萬人搶房等現(xiàn)象。對此，監(jiān)管層和各地方政府進行了調控。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月起全國共74個省市141次推出房地產(chǎn)相關政策。

　　中央經(jīng)濟工作會議對此進行了“定調”。會議提出，解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“從此表述可以看出，除了堅持‘房住不炒’之外，政策格外提及到了大城市的住房問題。尤其是今年包括深圳、上海等大城市搶房源現(xiàn)象比較明顯，所以對于大城市的住房問題將繼續(xù)受關注。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪時表示。

　　后續(xù)他預計大城市房地產(chǎn)政策會有三個重要變化：第一、從短期管控角度看，繼續(xù)打擊各類炒房需求，包括此前深圳的代持購房的行為。

　　第二、從房地產(chǎn)長效機制角度看，后續(xù)在土地供應等方面會繼續(xù)發(fā)力，尤其是增加純住宅用地。

　　第三、繼續(xù)發(fā)展租賃市場，通過租賃市場來解決住房問題，即市場化租賃住房和保障性租賃住房共同發(fā)展。

　　整頓租賃市場 對租金水平合理調控

　　今年以來，受新冠肺炎疫情影響，長租公寓企業(yè)接連“爆雷”，把住房租賃市場推到了輿論的風口浪尖。

　　本次會議公報用了較多篇幅部署住房租賃市場。會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。

　　值得一提的是，此前一些地方政府已經(jīng)對住房租賃市場加強規(guī)范。11月17日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，嚴打“高進低出”、“長收短付”，提出“十不準”等要求。11月24日，西安住建委發(fā)布《西安市住房租賃企業(yè)信用信息管理辦法》征求意見稿。提出對西安市的住房租賃企業(yè)進行信用分級，并根據(jù)信用等級進行獎勵和懲戒。11月25日，武漢市出臺《市住房保障房管局關于進一步加強住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理的緊急通知》，指出不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，惡意提高或降低租賃價格、侵害房屋權利人和承租人的長期合法權益……

　　對于此次中央經(jīng)濟工作會議著重提到的住房租賃市場，嚴躍進認為有四點內(nèi)容值得關注：

　　第一、保障性租賃住房、長租房的政策完善思路不斷清晰，后續(xù)各地需要把此類房源的供應、分配等工作做到位。真正為市場上形成豐富、選擇面大的房源。

　　第二、明確租售同權的概念，這也是后續(xù)租賃市場積極發(fā)展的內(nèi)容。這里的“同權”，其實就是后續(xù)在落戶、入學、醫(yī)療方面的同權，具有非常好的導向。

　　第三、土地供應會給予保障，包括傳統(tǒng)的土地供應、集體建設用地、閑置土地等，即為租賃市場提供更為豐富的用地保障。

　　第四、參與主體多樣化。此次政策也明確國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。所以后續(xù)對于一些民營的租賃企業(yè)而言機會大增，是2021年可以積極轉型的內(nèi)容。

　　12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上也提出了2021年房地產(chǎn)8項重點工作，其中就包括大力發(fā)展租賃住房。

　　此外，中央經(jīng)濟工作會議首次提到“對租金水平進行合理調控”。嚴躍進認為“穩(wěn)租金”將成為2021年租賃市場和房地產(chǎn)市場的一個重要工作，后續(xù)對于租金的指導價和漲幅等，預計都會出臺地方版本的相關規(guī)定。這還將當前市場上減稅降費的政策思路、租賃市場鼓勵需求釋放的思路等進行了結合，具有非常好的導向。