目前來(lái)看，各地9月下旬以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施取得了初步成效。有媒體報(bào)道，一些熱點(diǎn)城市的住宅成交量開(kāi)始下降，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭中斷。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，10月份，累計(jì)住宅銷(xiāo)售額增速較上月下降，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。可以說(shuō)，地產(chǎn)調(diào)控的力度與主要效果都是值得肯定的。

　　但另一方面，近期土地市場(chǎng)的行情表明，一些開(kāi)發(fā)商拿地的熱情仍然很高。在北京樓盤(pán)和廣州樓盤(pán)11月的土地拍賣(mài)中，都出現(xiàn)了競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的情況，需要轉(zhuǎn)而采取其他方式如比較自持商品住房比例、配建人才公寓面積等確定競(jìng)得人。這種狀況反映，開(kāi)發(fā)商仍然預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)較大幅度地上漲。雖然住宅銷(xiāo)售額增速放緩、房?jī)r(jià)漲幅回落，但他們依然相信“買(mǎi)到就是賺”。

　　中金公司的一份研究報(bào)告對(duì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)：上半年房?jī)r(jià)將維持平穩(wěn)，下半年房?jī)r(jià)將重回上升趨勢(shì)。這應(yīng)該也是很多人對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。如果將時(shí)段再拉長(zhǎng)一些，例如到2018年之后，那會(huì)有更多的人預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲。這是開(kāi)發(fā)商在調(diào)控下仍然敢高價(jià)拿地的信心所在。

　　他們的信心來(lái)源于一些“歷史經(jīng)驗(yàn)”：從2004年至今的十多年中，房?jī)r(jià)大部分時(shí)期都是持續(xù)快速上漲。房?jī)r(jià)也在某些時(shí)段出現(xiàn)過(guò)下跌，但幾個(gè)月最多一年多的時(shí)間之后，就會(huì)重拾漲勢(shì)，漲到比之前高得多的水平，這被形象地描繪為“報(bào)復(fù)性上漲”。在房?jī)r(jià)的周期性運(yùn)動(dòng)中，普通居民的居住成本越來(lái)越高。

　　房?jī)r(jià)為什么會(huì)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”的現(xiàn)象？以前主要是由于兩方面的原因，一是多數(shù)熱點(diǎn)城市的住宅供不應(yīng)求，而以往一些地方重抑制需求、輕促進(jìn)供給，在房?jī)r(jià)下跌的周期，土地供應(yīng)和住宅建設(shè)的節(jié)奏會(huì)放緩，導(dǎo)致供不應(yīng)求的狀況更加嚴(yán)重，從而積蓄房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能；二是房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)周期性地從抑制轉(zhuǎn)為刺激，這是因?yàn)椋恍┱块T(mén)希望通過(guò)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　在2015年以來(lái)的這輪房?jī)r(jià)上漲中，房?jī)r(jià)還得到了“金融化”的助力，“金融化”還是房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性上漲”的重要原因。所謂“金融化”，就是越來(lái)越多地使用金融工具。以前，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源是自有資金和銀行貸款。當(dāng)樓市成交量下降時(shí)，投機(jī)投資者的資金難以回籠，就有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，他們會(huì)被迫出售一些房產(chǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)形成壓力。而這些年來(lái)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商可以獲得資金的渠道越來(lái)越多，對(duì)于投機(jī)投資者來(lái)說(shuō)，自有資金甚至不占太大比例。例如，在需求端，購(gòu)房者可以通過(guò)首付貸籌集資金被嚴(yán)厲監(jiān)管；在供給側(cè)，則有信托、理財(cái)、基金等更多渠道。“金融化”使投機(jī)投資者資金非常充裕，無(wú)須擔(dān)憂資金鏈斷裂，即使房地產(chǎn)調(diào)控造成成交量下降，他們也不會(huì)降低房?jī)r(jià)出售。也就是說(shuō)，“金融化”會(huì)進(jìn)一步降低調(diào)控的效力。

　　“金融化”的影響在今年的土地市場(chǎng)中表現(xiàn)得較為突出。部分開(kāi)發(fā)商得到了多種資金渠道的支持，拿地時(shí)不惜代價(jià)競(jìng)拍得手。拿到地塊之后，就會(huì)有“金主”主動(dòng)要求合作。而開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，還能起到一定的“示范效應(yīng)”，令市場(chǎng)預(yù)期周邊房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)大漲，他們可以趁機(jī)拉高房?jī)r(jià)出售。另外，由于資金充裕，開(kāi)發(fā)商惜售的情況也會(huì)更加嚴(yán)重。“金融化”從某種程度上改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)，但不是起到促進(jìn)供給效率提高的作用，而是降低了供給效率，這與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目標(biāo)也是背道而馳的。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控要取得真正成效，需要針對(duì)上述三方面的問(wèn)題采取措施。首先，堅(jiān)定抑制房?jī)r(jià)的決心。其次，促進(jìn)供給的增長(zhǎng)，包括土地出讓要維持適度規(guī)模。第三，使房地產(chǎn)適當(dāng)?shù)厝ァ敖鹑诨保孔邮怯脕?lái)住的，房地產(chǎn)不能淪為金融工具。當(dāng)前，去“金融化”尤為關(guān)鍵。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)整體的“金融化”程度越來(lái)越高，一方面是由于信貸、貨幣的增長(zhǎng)仍然很快，另一方面是由于金融工具的發(fā)展過(guò)快。這種趨勢(shì)是不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。10月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這應(yīng)當(dāng)是目前的重要任務(wù)。