調控組合拳能否穩住房價？

　　樓市存局部過熱風險政府要把握好平衡點

　　在多個熱點城市推出樓市限購限貸政策的背景下，北京、天津于國慶前一日同時亮出“組合拳”加強樓市宏觀調控，意味著在“一城一策”政策框架內，越來越多的地方樓市政策再現收緊跡象。

　　樓市存局部過熱風險

　　今年以來，樓市的持續高熱以及房價漲幅連創新高，讓很多一二線城市購房者“望房興嘆”。多地樓市調控政策的升級能否抑制地價、房價過快上漲，引導樓市平穩健康發展？

　　“當前樓市存在局部過熱風險，但仍處在可控范圍內，及時出臺調控政策是能夠穩定未來市場預期的�！敝袊鐣茖W院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

　　根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查，2016年1至9月百城住宅均價累計上漲14.91%，各季度漲幅逐步走高，其中8、9月環比漲幅均突破2%，刷新近年新高。截至9月，百城住宅均價上漲至12617元/平方米，環比連續17個月上漲，同比連續14個月上漲。

　　而國家統計局9月發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，8月新建商品住宅價格上漲的城市達到64個，其中合肥、廈門、鄭州等二線城市成為當月房價上漲較快的城市，二線城市正由局部上漲升級為普漲。

　　“今年以來樓市表現令人困惑，城市之間和城市內部分化態勢加劇成為市場的真實寫照�！敝袊笖笛芯吭褐笖笛芯靠偙O白彥軍說。

　　對于今年部分地區樓市高熱引發的房價上漲，專家認為與貨幣、信貸以及土地供應等多種因素有關。

　　白彥軍說，貸款充裕對房價上漲有一定支撐作用。從七八月份新增人民幣貸款數據看，居民中長期貸款為新增貸款主力，尤其7月占比更是高達102%。

　　樓面價大幅上漲

　　中國指數研究院最新報告認為，因實體經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素帶來的投資荒困局，是導致投資資金大量涌入房地產市場的主要原因之一，部分地區房產的金融屬性相對凸顯。

　　在倪鵬飛看來，很多熱點城市土地供求關系出現變化，特別是大城市供應土地規模達不到預期，導致供地不足，也影響了樓市預期。

　　中國指數研究院報告分析，今年以來，地王潮從杭州、南京、合肥向成都、鄭州、武漢不斷蔓延，重點二線城市土地市場高溫不退。土地高熱致整體樓面價上漲，住宅用地樓面價及溢價率大幅上漲。

　　數據顯示，前9個月，全國300個城市各類用地成交樓面均價為1891元/平方米，較去年同期上漲47.9%；其中住宅用地樓面均價為3333元/平方米，同比上漲61.7%。

　　針對熱點地區樓市持續高溫態勢，從二季度蘇州、南京等率先出臺收緊措施，到三季度蘇州、南京、廈門、武漢等城市接連加碼限購限貸，再到近期杭州、鄭州、石家莊、福州、濟南、北京、天津等加入調控收緊行列，各地政策充分體現“因城施策”總體要求下差別化、精細化調控的思路。

　　短期為樓市降溫

　　專家認為，近期熱點城市政策收緊力度升級，或限購限貸，或限房價地價，或加強監管，政策主要以抑制投資投機需求為重點，特別是購買人群受限及信貸收緊，短期將為當前過熱樓市適當降溫，也將成為更多城市控制房價的重要選擇，預計四季度各線城市政策分化將更明顯。

　　白彥軍建議，熱點城市還應主動公布土地儲備和供應計劃，合理引導市場預期，抑制短期市場波動。對去庫存壓力較大的部分三四線城市，應執行區別于熱點城市的支持政策，通過合理信貸政策引導，讓小地方樓市活躍起來，大城市冷靜下來。

　　此外，專家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對居民生活成本影響較大，并影響實體經濟；另一方面要實現經濟穩增長，宏觀經濟轉換增長動力尚需時日，還需要發揮房地產行業的支撐作用。因此政府要把握好樓市調控政策的平衡點，既要防控風險，又要穩定樓市，確保經濟運行在合理區間。